수원지방법원 2025타경52704. 성남시 수정구 창곡동 위례헤리움 1층 108호 근린시설입니다. 이 물건의 권리관계는 2021년 8월 27일 설정된 새마을금고 근저당권들을 중심으로 형성되어 있습니다. 북부천새마을금고의 근저당권이 말소기준으로 제시되어 있고, 같은 날 아현새마을금고와 마포역새마을금고의 근저당권도 설정됐습니다. 이후 북부천새마을금고의 임의경매개시결정과 성남시 압류가 이어졌습니다.

매각대금이 채권최고액 합계에 크게 못 미치지만, 채권자의 배당부족과 매수인의 권리 인수는 구별해야 합니다. 현재 제시된 예상배당에서는 채권자들에게 상당한 미배당이 발생하는 반면, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 핵심은 거액의 채무를 떠안느냐가 아니라, 상가의 적정 매수가격·실제 점유 상태·명도 가능성·환금성에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 확인

말소기준은 2021.08.27 북부천새마을금고 근저당권입니다. 동일한 접수일과 접수번호로 아현새마을금고·마포역새마을금고의 근저당권도 기재되어 있습니다. 세 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 이후의 임의경매개시결정과 성남시 압류 역시 매각으로 소멸합니다.

세 근저당권의 채권최고액을 단순 합산하면 4,800,000,000원입니다. 다만 공동담보목록이 각각 기재되어 있으므로 실제 채권잔액, 공동담보 관계, 다른 담보물에서의 회수 및 배당 순위는 원본 확인이 필요합니다. 동일 접수일·접수번호의 근저당권을 단순히 기재 순서만으로 확정적인 선후순위 관계라고 단정해서는 안 됩니다.

② 임차인 현황 — 대상 호실과 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사 및 관련 문건에서 확인되는 임차 관련 신고는 6건입니다. 이 가운데 매각 대상인 1층 108호를 직접 표시한 신고는 최자운입니다. 나머지 신고는 지하층 비104호·비105호·비107호와 1층 107호 등 다른 호실을 대상으로 하므로, 이들의 보증금을 대상 108호의 인수보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 비104호에는 동일 법인과 관련된 신고가 별도로 존재해 실제 임차관계의 중복 여부도 구분해야 합니다.

대항력은 말소기준권리 이후 신고라는 조사 결과와 제시된 판정에 따릅니다. 우선변제권은 확정일자 등 세부 요건이 확인되지 않아 미상으로 표기했습니다. 승계는 보증기관 대위·승계 신고 여부를 뜻합니다.

상가임대차의 대항력은 단순 전입일만으로 확정하는 문제가 아니라 건물 인도와 사업자등록 등 관련 요건을 함께 살펴야 합니다. 현재 제시된 판정과 매각물건명세서상 인수권리 없음이라는 결론을 기본으로 하되, 실제 점포별 점유 및 사업자등록의 정확한 일자와 범위를 원본으로 대조하는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 653,100,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서 매각대금 중 8,931,000원이 집행비용으로 추정되고, 644,169,000원이 근저당권 배당에 사용됩니다. 제시된 예상배당에서는 아현새마을금고와 마포역새마을금고의 배당이 0원이며 소유자 잔여도 없습니다.

채권최고액 합계 대비 미배당액은 4,155,831,000원입니다. 다만 채권최고액이 실제 채무잔액을 의미하지는 않으며, 동일 접수일 근저당권의 배당 순위·공동담보·실제 피담보채권 등을 반영한 확정 배당표는 아닙니다.

집행비용과 배당은 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권액, 공동담보의 배당관계 등은 반영 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 시세 확인이 먼저다

현재는 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 다음 회차 시나리오에서는 감정가 49%, 이후 34.3%로 낮아지는 조건이 제시되어 있습니다. 그러나 상업용 부동산의 적정가는 감정가 할인율만으로 판정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 지하철 8호선 남위례역 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 의료시설 등 상업용 부동산이 주로 자리한 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 남위례역이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 2018.10.26 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수, 천정형 냉난방, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러 및 옥내소화전 등이 설치되어 있으며 자주식 옥내주차장 274대가 기재되어 있습니다.
• 도로·접근성. 남서측 약 45m, 북동측 약 20m 내외 포장도로에 접하며 북서측에는 약 10m 내외 보행자 전용도로가 접합니다. 도로별 층 표시 차이가 있어 대상 점포의 실제 접근 방향과 가시성 확인이 중요합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역 및 위례 지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 비행안전제5구역 등 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지면적은 1,892.8㎡, 공시지가는 9,257,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 일부 호실은 내벽 경계 구분 없이 사용되는 것으로 조사되어, 대상 108호와 인접 호실의 실제 경계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 상업시설은 동일 건물 내에서도 출입구 위치, 실제 층 인식, 점포 전면 노출과 임대수익에 따라 매각 가능성이 달라집니다. 구체적인 실거래가격과 임대수익을 검증하기 전까지 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 호실 확인. 1층 108호의 등기상 위치, 실제 출입구, 전면 도로 방향과 점포 경계를 현장에서 확인하세요. 남서측 도로 기준 지층이 현황 1층으로 인식되는 구조를 특히 주의해야 합니다.
• 임차인 최자운 확인. 보증금 20,000,000원, 월세 2,200,000원으로 신고된 대상 108호의 실제 점유·영업 여부와 배당요구 내용을 확인하세요. 대항력 판정과 별개로 인도·명도에 필요한 절차를 검토해야 합니다.
• 다른 호실 신고 구별. 비104호, 비105호, 비107호, 1층 107호의 임차 신고를 매각 대상 108호와 혼동하지 마세요. 비104호의 동일 법인 관련 신고도 중복관계를 확인하세요.
• 동일 접수일 근저당 확인. 북부천·아현·마포역새마을금고 근저당권의 공동담보목록과 실제 배당관계를 대조하세요. 채권최고액 합계와 실제 미상환 원금은 다를 수 있습니다.
• 실거래가격 검증. 인근 근린시설의 최근 거래가격과 실제 점포층·면적·접근성을 비교하세요. 현재 70% 회차라는 사실만으로 저가 낙찰을 기대해서는 안 됩니다.
• 임대수익 검증. 실제 임대차계약, 월세 수납 여부, 공실 가능성, 관리비 및 기타 운영비를 확인하여 수익성을 판단하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 공용관리비, 당해세 및 배당에 영향을 주는 우선채권이 있는지 확인하세요. 예상배당표에 반영되지 않은 항목이 있을 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리돼도, 가격은 별개의 문제”

이 물건은 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 소멸하고 명세서상 명시 인수권리가 없어, 등기상 권리 인수 위험은 제한적인 유형으로 평가됩니다. 4,155,831,000원의 예상 채권 미배당도 낙찰자가 그대로 부담하는 금액은 아닙니다.

그러나 위례헤리움 1층 108호는 주거용 아파트가 아니라 근린시설입니다. 동일 건물 안에서도 도로 방향에 따른 층 인식이 달라지고, 인접 호실과의 경계·점유 관계를 확인할 필요가 있습니다. 특히 대상 호실에 최자운의 임차 신고와 배당요구가 있어 명도 준비를 생략할 수 없습니다.

현재 최저가 653,100,000원이 감정가 대비 70%라는 점은 분명하지만, 실거래가격이나 검증된 임대수익과 비교하기 전에는 가격 경쟁력이 확인됐다고 볼 수 없습니다. 추가 유찰로 가격이 하락하더라도 그 자체가 적정 시세를 보장하지는 않습니다.

권리 인수는 제한적, 점유·호실 확인은 필수, 가격 판단은 보류. 이 물건의 핵심은 채권 미배당 규모보다 실제 점포의 가치와 수익성을 검증한 뒤 입찰가를 정하는 것입니다.