수원지방법원 2025타경52719. 하남 풍산동 미사하우스디엘타워 7층 F714-1호로, 감정평가상 공부 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가는 206,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 100,940,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만 이 사건은 대금미납으로 다시 나온 재매각이고, 이번 입찰보증금은 통상적인 수준이 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
권리 흐름의 기준점은 2023.07.03 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이며 공동담보목록 제2023-191호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.08.05 유에이치제십일차유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했고, 2026.03.19 하남시 압류가 추가됐습니다. 이 두 권리는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52719 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 492 미사하우스디엘타워 7층 F714-1호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 조정대로 35 |
| 물건종류 | 공부상 용도 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 박영호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 100,940,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치제십일차유동화전문유한회사 (양도인 주식회사 하나은행) / 1,515,970,797원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 재매각 조건 | 대금미납으로 인한 재매각 · 입찰보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리는 하나은행 근저당
과거 국민은행·중소기업은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 분석의 말소기준은 2023.07.03 하나은행 근저당권 1,680,000,000원입니다. 등기부에는 회생절차개시·폐지와 파산선고 이력도 확인됩니다. 경매개시결정과 하남시 압류는 말소기준권리보다 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 늦지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장호철 | 2025.02.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 장호철의 전입일은 2025.02.28로 말소기준권리인 2023.07.03 하나은행 근저당보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 따라서 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 배당순위와 실제 배당관계는 매각물건명세서에서 보완 확인해야 합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔어도 시세 판단은 별개
감정가 206,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 100,940,000원, 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 70,658,000원(34.3%), 4회 유찰 시 49,460,600원(24.01%)으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다. 특히 이번 회차는 이미 한 차례 대금미납이 발생한 재매각이라는 점까지 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,213,160원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,680,000,000원 | 98,726,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 근저당 채권최고액 1,680,000,000원 중 98,726,840원만 배당되는 것으로 산정돼 1,581,273,160원 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 감정평가 대상 기호들은 모두 지식산업센터 용도로 기재돼 있습니다.
- 입지. 하남시 풍산동 한홀초등학교 남서측 인근으로, 아파트·지식산업센터·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 남측 조정대로, 북동측 미사강변대로가 통과하고 인근 버스정류장이 있습니다. 남서측 인근에는 수도권제1순환고속도로 상일I.C가 있습니다.
- 건물. 2018.08.03 사용승인된 철근콘크리트구조 지하6층·지상10층 건물이며, 급·배수·위생·소방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 70m 조정대로, 북측으로 폭 약 15m 내외 중로에 접합니다.
- 토지이용. 감정요항표상 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구) 등으로 기재돼 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 소유자 또는 이해관계인 폐문부재로 내부와 실제 사용 여부는 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금 20%. 대금미납 재매각이므로 현재 최저가 100,940,000원 기준 입찰보증금은 20,188,000원입니다.
- 감정가 49% 착시 주의. 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 임차보증금 확인. 장호철은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 정보는 확인이 필요합니다.
- 재매각 원인 점검. 대금미납으로 다시 매각되는 사건이므로 법원기록과 현장을 통해 이전 낙찰 이후 특이사항을 점검하세요.
- 파산·세금 확인. 등기부에 파산선고와 하남시 압류가 확인되고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 관련 세금 및 배당관계를 확인하세요.
- 실사용 확인. 공부상 공장(지식산업센터)이지만 내부와 실제 사용 여부는 확인되지 않았으므로 현장 상태를 직접 점검하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 재매각 조건과 시세 확인이 먼저
현재 권리자료만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2023.07.03 하나은행 근저당이고, 임차인 장호철은 그보다 늦은 2025.02.28 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수 측면에서는 비교적 정리된 구조입니다.
다만 가격과 입찰 조건은 별개입니다. 감정가 206,000,000원에서 2회 유찰돼 100,940,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값이 없어 49%라는 숫자만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 더구나 대금미납 재매각이라 입찰보증금이 20%로 올라가 있습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 재매각 자금조건은 엄격. 이 세 가지를 분리해 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
