수원지방법원 2025타경52719. 하남시 풍산동 미사하우스디엘타워 7층 에프715-1호로, 감정평가상 공부 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 박영호이고, 현재 말소기준권리는 2023.07.03. 설정된 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 그보다 앞선 국민은행·중소기업은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
현재 최저매각가는 94,080,000원으로 감정가 192,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 이 사건에는 동일 물건군의 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율을 같은 것으로 보면 안 됩니다. 권리상 인수액은 0원으로 계산되지만, 지식산업센터의 실제 거래·임대 수준을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52719 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 492 미사하우스디엘타워 7층 에프715-1호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 조정대로 35 |
| 물건종류 | 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 박영호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,515,970,797원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 하나은행 근저당
2018.08.30. 박영호 앞으로 소유권이 이전된 뒤 설정됐던 국민은행 근저당, 2019년·2022년 중소기업은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.07.03. 하나은행 근저당권입니다. 이후 2025.08.05. 임의경매개시결정과 2026.03.19. 하남시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장호철 | 2025.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 장호철 1명입니다. 전입일은 2025.02.28.로 말소기준일인 2023.07.03.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 단정할 수 없으므로 매각물건명세서 원본 보완 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세 대비 49%’는 아니다
감정가는 192,000,000원, 현재 최저매각가는 94,080,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 유찰 시 제시된 시나리오는 65,855,999원, 그다음은 46,099,199원입니다. 다만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없으므로, 현재 가격이 시장가보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다. 지식산업센터는 같은 건물 안에서도 위치와 이용상태 등에 따라 가격 차이가 생길 수 있으므로 실제 거래사례와 임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,093,440원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,680,000,000원 | 91,986,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 근저당 채권최고액 1,680,000,000원 중 91,986,560원이 배당되고, 1,588,013,440원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 담보채권자의 미회수액이며, 배당표상 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 매각물건명세서 비고 역시 지식산업센터로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 입지. 하남시 풍산동 한홀초등학교 남서측 인근으로, 주변에는 아파트·지식산업센터·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 남측 조정대로, 북동측 미사강변대로가 통과하고 인근 버스정류장 및 남서측 수도권제1순환고속도로 상일I.C가 있습니다.
- 건물. 2018.08.03. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하6층·지상10층 건물 내 7층 물건입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 화재탐지·소화전 등 소방설비, 승강기 및 지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 70m 조정대로, 북측으로 폭 약 15m 내외 중로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 점유 확인. 소유자 또는 이해관계인의 폐문 부재로 내부 및 사용 여부는 확인되지 않았고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 장호철의 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 파산 관련 등기 재확인. 회생절차개시·폐지와 파산선고 이력이 있으므로 최신 등기부와 법원 매각조건을 대조해야 합니다.
- 가격은 실거래로 검증. 감정가 192,000,000원 대비 49%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고 미사하우스디엘타워 지식산업센터 거래사례를 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 내부 및 사용 여부가 확인되지 않았으므로 현장답사로 현재 사용 상태와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납 관리비와 조세채권을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔지만, 싸다는 결론은 아직 이르다”
이 사건의 권리구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2023.07.03. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 하남시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 장호철도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 최저가가 94,080,000원까지 내려왔지만, 지식산업센터의 최근 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인율은 알 수 없습니다. 여기에 임차인의 보증금·확정일자 미상, 회생·파산 등기 이력이 겹칩니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 확인 전까지 보류입니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수 자체가 아니라 실제 시세와 원본 서류를 얼마만큼 정확히 확인하느냐입니다.
