수원지방법원 2025타경52719. 하남시 풍산동 미사하우스디엘타워 7층 에프715-2호입니다. 감정평가 이용상태는 공부상 용도 공장(지식산업센터)이며, 등기부상 소유자는 박영호입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.07.03. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 채권최고액 1,680,000,000원입니다. 이 근저당 이후의 임의경매개시결정과 하남시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 이력은 단순한 주거용 물건보다 복잡합니다. 2024년 보전처분과 회생절차개시, 2025년 회생절차폐지와 파산선고가 이어졌고, 2025.08.05. 임의경매가 개시됐습니다. 다만 매수인 입장에서 가장 중요한 임차관계는 조사된 점유자 장호철의 전입이 말소기준보다 뒤라는 점입니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 제공된 조사결과상 대항력 없음으로 판정되어 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52719 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 492 미사하우스디엘타워 7층 에프715-2호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 용도 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 박영호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매채권자 | 유에이치제십일차유동화전문유한회사 (양도인 : 주식회사 하나은행) |
| 청구액 | 1,515,970,797원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 재매각 조건 | 대금미납으로 인한 재매각 · 입찰보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
과거 국민은행 근저당과 중소기업은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.07.03. 을구 5번 하나은행 근저당입니다. 2025.08.05. 유에이치제십일차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정과 2026.03.19. 하남시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유자 분석 — 전입은 말소기준 이후
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장호철 | 2025.02.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
장호철의 전입신고일은 2025.02.28.로 말소기준권리인 하나은행 근저당 2023.07.03.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 조사결과상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 보증금 미상 상태이므로 매각물건명세서의 임차관계 기재를 입찰 전에 보완 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 자료는 없다
감정가는 192,000,000원, 현재 최저매각가는 94,080,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 65,855,999원, 4회 유찰 시 46,099,199원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,093,440원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,680,000,000원 | 91,986,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 하나은행 근저당 채권최고액 1,680,000,000원 중 91,986,560원이 배당되고, 미배당액은 1,588,013,440원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 재매각 — 보증금 20%가 핵심
매각물건명세서 비고에는 대금미납으로 인한 재매각이라고 명시돼 있습니다. 이 때문에 입찰보증금은 통상 조건이 아니라 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저매각가 94,080,000원 기준 입찰보증금은 18,816,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 2018.08.03. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하6층/지상10층 건물 내 7층 에프715-2호입니다.
- 입지. 한홀초등학교 남서측 인근으로, 아파트·지식산업센터(아파트형공장)·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 남측 조정대로, 북동측 미사강변대로가 통과하고 인근 버스정류장이 있으며, 남서측 인근에 수도권제1순환고속도로 상일I.C가 위치합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 70m의 조정대로, 북측으로 폭 약 15m 내외의 중로에 접합니다.
- 설비. 공동 급·배수설비, 위생설비, 화재탐지·소화전 등 소방설비, 승강기와 지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 감정요항표상 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)·과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 확인. 소유자 또는 이해관계인의 폐문 부재로 내부 및 사용 여부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 최저매각가격의 20%인 18,816,000원이 필요한 사건입니다.
- 점유자 확인. 장호철의 전입은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%만 보고 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물·유사용도의 실제 거래와 임대현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용현황과 업종·입주 관련 조건을 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부 및 사용 여부가 확인되지 않았습니다.
- 등기 재확인. 회생절차·파산선고·경매개시·압류 이력이 있는 만큼 입찰 직전 최신 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요하다
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023.07.03. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 장호철의 전입일은 2025.02.28.로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 경매개시결정과 하남시 압류도 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하며, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 감정가 192,000,000원에서 2회 유찰돼 94,080,000원까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 시세가 없기 때문에 이를 곧바로 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 게다가 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 이번 매각은 대금미납에 따른 재매각이라 보증금도 20%입니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 시세·사용현황·재매각 조건을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
