수원지방법원 2025타경52719. 하남시 풍산동 미사하우스디엘타워 7층 에프714-2호입니다. 감정평가상 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)이며, 감정가 192,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가격은 94,080,000원입니다. 말소기준은 2023년 7월 3일 하나은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2023-191호에 속하며, 이후 경매개시결정과 하남시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
이 물건의 숫자상 할인폭은 큽니다. 하지만 실거래 자료가 없어 최저가 94,080,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 ‘싸다’고 결론내리는 것은 피해야 합니다. 오히려 입찰 전에는 지식산업센터의 실제 거래가격과 임대수요, 관리비와 점유관계를 별도로 확인하는 단계가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52719 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 492 미사하우스디엘타워 7층 에프714-2호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 조정대로 35 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 박영호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,515,970,797원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 재매각 조건 | 대금미납으로 인한 재매각 · 입찰보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 하나은행 근저당
과거 국민은행과 중소기업은행 근저당권은 이미 말소됐고, 2023.07.03 설정된 하나은행 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.08.05 임의경매개시결정과 2026.03.19 하남시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024년 보전처분은 회생절차 폐지에 따라 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — 실제 조사된 점유자 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장호철 | 2025.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 실제 점유자로 확인된 사람은 장호철 1명입니다. 전입일은 2025.02.28로 말소기준권리인 2023.07.03보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 확정할 수 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수가 0원으로 잡혀 있지만, 보증금 미상 상태이므로 매각물건명세서를 입찰 직전 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 — 49%지만 ‘시세 대비 할인’은 확인 불가
현재 최저매각가는 94,080,000원으로 감정가 192,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 65,855,999원, 4회 유찰 시 46,099,199원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지, 적정한지, 높은지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,093,440원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,680,000,000원 | 91,986,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 1,680,000,000원 중 91,986,560원이 배당되고, 미배당액은 1,588,013,440원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 재매각 — 입찰보증금이 평소보다 무겁다
매각물건명세서 비고에는 대금미납으로 인한 재매각이라고 기재돼 있습니다. 이에 따라 입찰보증금은 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 94,080,000원 기준 입찰보증금은 18,816,000원입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다.
- 입지. 한홀초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트·지식산업센터(아파트형공장)·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 남측 조정대로, 북동측 미사강변대로가 통과하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측 인근에는 수도권제1순환고속도로 상일I.C가 위치합니다.
- 건물. 2018.08.03 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하6층·지상10층 건물입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 화재탐지·소화전 등 소방설비, 승강기, 지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 70m 조정대로, 북측 약 15m 내외 중로에 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 점유 확인. 소유자 또는 이해관계인의 폐문 부재로 감정 당시 내부와 실제 사용 여부는 확인하지 못했고, 임대관계도 미상이었습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 20%. 재매각이므로 현재 회차 입찰보증금 18,816,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 장호철 점유관계. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 실거래 확인. 감정가 대비 49%만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·유사 지식산업센터 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 회생·파산 서류. 회생절차개시·폐지와 파산선고 이력이 있으므로 최신 등기와 매각조건을 확인하세요.
- 세금·배당. 하남시 압류가 있고 현재 배당 계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위 변동 가능성을 확인하세요.
- 현장 확인. 감정 당시 내부와 사용 여부를 확인하지 못했으므로 실제 이용상태·점유·관리 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 정리되지만, 가격 판단 자료가 부족하다
현재 자료만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 장호철의 전입도 말소기준 이후라 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 권리구조 자체는 비교적 정리되는 편입니다. 그러나 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있고, 대금미납으로 인한 재매각이라 입찰보증금이 20%로 높습니다.
무엇보다 가격은 아직 합격 판정을 내릴 수 없습니다. 감정가 192,000,000원에서 94,080,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없기 때문입니다. 이 물건의 승부처는 단순히 “49%까지 떨어졌다”가 아니라, 실제 지식산업센터 거래가격을 확인한 뒤 94,080,000원이 정말 시장가보다 낮은지 검증하는 것입니다. 권리는 확인 가능하지만, 가격은 추가 검증이 필요합니다.
