부산지방법원 2025타경101710. 부산 사하구 하단동 ‘청화빌’ 4층 401호로, 감정평가상 오피스텔을 주거용으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 70,900,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 49,630,000원입니다. 숫자만 보면 21,270,000원이 내려간 것처럼 보이지만, 이 사건은 그 할인폭을 그대로 취득 메리트로 볼 수 없습니다. 2017년 전입·확정일자를 갖춘 임차권자 곽유열의 보증금이 85,000,000원이고, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하기 때문입니다.
더 중요한 점은 곽유열 한 명으로 끝나지 않는다는 것입니다. 조사상 실제 임차인은 총 6명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 곽유열을 제외한 5명은 모두 말소기준권리보다 앞선 전입일을 갖고 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101710 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 870-110 4층401호 · 도로명 부산광역시 사하구 동매로19번길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 · 현지호칭 청화빌 |
| 소유자 | 안연숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 70,900,000원 / 49,630,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 형태 | 파산자 안연숙의 파산관재인 변호사가 신청한 청산을 위한 형식적 경매 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
현재 말소기준은 2023.01.17. 초량4동 새마을금고 가압류 86,475,595원입니다. 그 뒤 사하구 압류, 국세 압류, 파산선고 및 현재의 경매개시결정이 이어집니다. 등기상 2022.10.28. 박용범의 강제경매개시결정은 2023.07.27. 취하되어 이미 말소됐습니다.
등기 자체만 보면 2023.01.17. 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차관계는 별도입니다. 곽유열의 전입일과 확정일자는 모두 2017.01.16.으로 말소기준보다 훨씬 빠릅니다. 2025.11.06. 임차권등기명령까지 마쳐졌고, 매각물건명세서는 보증금 85,000,000원 중 미배당액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 5명은 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안진무 | 2014.12.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 곽유열 | 2017.01.16 | 2017.01.16 | 85,000,000원 | 있음 | 있음 | 36,663,340원 |
| 정명훈 | 2019.01.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 배장원 | 2020.10.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 최준명 | 2021.08.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이민우 | 2022.04.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
곽유열은 2017.01.11. 임대차계약, 2017.01.16. 전입 및 확정일자, 2017.01.26. 점유개시, 임차보증금 85,000,000원으로 등기되어 있고 배당요구도 확인됩니다. 반면 나머지 5명은 전입일은 모두 2023.01.17. 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 약 8,500만원
이 사건은 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 현재 회차 최저가는 49,630,000원이지만, 곽유열에게 배당되는 금액은 48,336,660원이고 보증금 부족분 36,663,340원이 매수인에게 남습니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액이 줄어드는 대신 매수인이 인수할 잔액이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 곽유열 인수잔액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 49,630,000원 | 36,663,340원 | 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 34,741,000원 | 51,284,338원 | 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 24,318,700원 | 61,519,037원 | 감정가 34.3% |
즉 화면에 표시되는 최저매각가는 49,630,000원 → 34,741,000원 → 24,318,700원으로 떨어지지만, 곽유열의 미배당 보증금은 36,663,340원 → 51,284,338원 → 61,519,037원으로 커집니다. 최저가가 싸지는 만큼 인수액이 증가하기 때문에, 경제적 취득 부담은 곽유열 보증금 85,000,000원 수준에서 사실상 고정되는 구조로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,293,340원 |
| 1. 임차인 곽유열 보증금 | 85,000,000원 | 48,336,660원 |
| 2. 가압류 · 초량4동 새마을금고 | 86,475,595원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산관재인 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
곽유열 보증금 85,000,000원 중 예상배당은 48,336,660원이며 부족분 36,663,340원은 매수인 인수로 계산됩니다. 초량4동 새마을금고 채권 86,475,595원은 현재 가정 매각가에서는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔을 주거용으로 이용 중이며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 하단초등학교 남서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 하단역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 동측 폭 약 6m 도로에 접하고, 준주거지역입니다. 토지는 평지의 세로장방형이며 공시지가는 1,762,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 청화빌은 12세대, 2014.12.03. 사용승인으로 파악되며 경매 평균 유찰 횟수는 4.2회, 매각률은 9.38%입니다. 경매 환금성 지표가 낮은 편이라 빠른 재매각을 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 판단. 곽유열 보증금 85,000,000원이 전액 회수되지 않는 한 낙찰가 하락은 인수잔액 증가로 상쇄됩니다.
- 곽유열 인수잔액 재확인. 현재 가정 매각가 49,630,000원에서 예상 인수액은 36,663,340원입니다.
- 나머지 5명 임대차 확인. 안진무·정명훈·배장원·최준명·이민우는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 승계 위험을 수치화할 수 없습니다.
- 배당요구 여부 구분. 배장원·안진무·이민우는 배당요구 접수가 확인되지만 정명훈·최준명은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 주거용 오피스텔 점유관계 확인. 실제 점유자와 각 임대차 범위, 보증금, 전입 유지 여부를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 낮은 경매 환금성 반영. 평균 유찰 4.2회·매각률 9.38%라는 단지 경매 지표를 출구전략에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,963만원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건의 표면가격은 49,630,000원입니다. 하지만 권리분석의 중심에 있는 숫자는 그 최저가가 아니라 곽유열의 보증금 85,000,000원입니다. 현재 회차에서 보증금 중 48,336,660원이 배당되고 36,663,340원이 매수인에게 남으며, 추가 유찰로 매각가가 낮아지면 인수잔액은 오히려 51,284,338원, 61,519,037원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 취득비용 하락으로 연결되지 않는 인수형 경매입니다.
여기에 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 다른 점유자 5명의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능성까지 남습니다. 청화빌 경매의 평균 유찰도 4.2회, 매각률은 9.38%로 환금성 지표가 강하지 않습니다. 실거래 가격 근거도 확인되지 않은 만큼 최저가를 이유로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 확정 인수형 임차인 + 미상 임차인 5명 + 낮은 경매 환금성이 겹친 고위험 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
