11,916,000원
부산지방법원 2025타경101710. 부산 사하구 하단동 청화빌 3층 301호로, 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다. 현재 등기상 말소기준은 2023년 1월 17일 초량4동 새마을금고의 가압류 86,475,595원입니다. 그 뒤의 국세 압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2014년 설정된 주식회사하마이코리아의 전세권 80,000,000원은 2020년 10월 28일 이미 말소됐습니다.
등기만 보면 복잡하지 않습니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 배장원·곽유열·안진무·정명훈· 최준명·이민우 6명이 조사됐고, 전입일은 2014년부터 2022년 사이입니다. 모두 말소기준일 2023.01.17보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 단순히 “대항력 있음”이라고 확정해서도, 반대로 “인수 0원”이라고 결론내서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101710 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 870-110 3층 301호 · 부산광역시 사하구 동매로19번길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 |
| 소유자 | 안연숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 70,900,000원 / 11,916,000원 (5회 유찰) |
| 경매 형태 | 파산자 안연숙의 파산관재인 변호사에 의한 청산을 위한 형식적 경매 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다
말소기준은 2023.01.17 갑구 2번 가압류입니다. 초량4동 새마을금고의 청구금액은 86,475,595원이고, 이후 2023.12.11 국세 압류와 2025.07.24 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.07.27 강제경매개시결정은 2024.04.08 등기 자체가 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 보증금은 전부 미상
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안진무 | 2014.12.10 | 2025.09.02 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 곽유열 | 2017.01.16 | 2025.10.01 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 정명훈 | 2019.01.16 | 확인 필요 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 배장원 | 2020.10.16 | 2025.09.22 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 최준명 | 2021.08.13 | 확인 필요 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 이민우 | 2022.04.04 | 2025.08.08 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람이 없으므로 실제 임차인 수는 6명입니다. 네 명은 배당요구 사실이 확인되지만 정명훈·최준명은 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 무엇보다 6명 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 미배당 보증금이 얼마가 될지, 낙찰자가 얼마를 추가로 떠안을지 현재 단계에서는 계산할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 11,916,000원으로 감정가 70,900,000원의 16.81%입니다. 6회 유찰 시 시나리오는 8,341,199원, 7회 유찰 시 5,838,839원입니다. 숫자만 보면 할인폭은 매우 커 보입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 최근 시세 대비 저렴한지 자체를 판정할 근거가 없습니다.
청화빌은 12세대, 2014.12.03 준공으로 기록돼 있고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.2회, 낙찰률은 9.38%입니다. 이번 물건도 이미 5회 유찰됐습니다. 소규모 주거용 오피스텔이라는 물건 특성과 반복 유찰을 함께 보면, 낮은 최저가를 곧바로 높은 환금성이나 가격 메리트로 연결하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,916,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 614,488원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 초량4동 새마을금고 | 86,475,595원 | 11,301,512원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 파산자 안연숙의 파산관재인 변호사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 새마을금고 미배당 | - | 75,174,083원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션은 집행비용 614,488원과 초량4동 새마을금고 11,301,512원을 합쳐 매각대금 11,916,000원을 전부 소진합니다. 다만 임차인 6명의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금은 반영할 수 없으며, 실제 배당순위·배당액·매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 301호는 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물입니다.
- 입지. 하단초등학교 남서측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 하단역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 공동현관기, 승강기, 화재경보설비, 도시가스설비, 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 1,762,000원/㎡, 토지면적은 248.6㎡입니다.
- 규제. 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 청화빌은 12세대이며 경매 통계상 평균 4.2회 유찰, 낙찰률 9.38%로 나타납니다. 이번 물건은 이미 5회 유찰된 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 6명 전원 임대차계약서 확인. 보증금이 모두 미상이므로 계약서 원본 또는 법원 제출서류에서 보증금 액수를 먼저 확정해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 모두 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·실제 임대차 관계가 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배장원·곽유열·안진무·이민우는 배당요구가 확인되지만 정명훈·최준명은 별도 확인이 필요합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 미배당 인수 보증금을 더한 금액을 기준으로 최종 매입비용을 판단해야 합니다.
- 가격 착시 주의. 최저가가 감정가의 16.81%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정하지 마세요. 비교 가능한 실거래 금액과 임차보증금 확인이 먼저입니다.
- 파산사건 원본 대조. 2024.06.24 파산선고와 파산관재인의 청산 목적 경매이므로 사건기록·등기부·매각물건명세서·현황조사를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “17% 할인”보다 먼저 볼 숫자는 임차보증금이다
이 물건은 감정가 70,900,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 11,916,000원까지 내려왔습니다. 그러나 낮은 낙찰가 자체가 수익을 보장하지 않습니다. 실제 임차인 6명의 전입일이 모두 말소기준 2023.01.17보다 빠르고 보증금과 확정일자가 전부 미상이기 때문입니다.
등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 위험은 별개입니다. 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 게다가 청화빌은 12세대 소규모 건물이고 경매 평균 유찰도 4.2회이며, 이번 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 가격은 싸 보이지만 권리는 아직 숫자가 완성되지 않았습니다. 이 사건은 보증금을 확인하기 전에는 입찰가를 정하면 안 되는 유형입니다.
