12,101,000원
부산지방법원 2025타경101710. 부산 사하구 하단동 청화빌 7층 701호 다세대주택입니다. 감정가 72,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 12,101,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 감정가의 17%인 초저가 경매처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 있는 보증금의 미배당 인수입니다. 등기된 한국토지주택공사 임차권은 보증금 85,000,000원이고, 배장원의 보증금을 대위·승계한 중복 신고이므로 별도 보증금으로 더해서는 안 됩니다.
현재 회차 배당 가정에서는 집행비용 617,818원을 먼저 제하고 한국토지주택공사에 11,483,182원이 배당됩니다. 따라서 85,000,000원 보증금 중 73,516,818원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 결국 최저가 12,101,000원과 확인 인수액을 합친 최소 실질취득은 85,617,818원으로, 감정가 72,000,000원보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101710 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 870-110 7층701호 · 부산광역시 사하구 동매로19번길 5 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 청화빌 |
| 소유자 | 안연숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 12,101,000원 (5회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 경매개시 | 2025.07.24 · 파산자 안연숙의 파산관재인 변호사 임호택 · 청산을 위한 형식적 경매 |
| 말소기준 | 2023.01.17 갑구 2번 가압류 · 초량4동 새마을금고 · 86,475,595원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차관계가 핵심
등기부상 2014년 김경오의 전세권 80,000,000원과 그 전세권에 설정된 초량4동새마을금고 근저당 65,000,000원은 각각 2016년에 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.01.17 초량4동 새마을금고 가압류 86,475,595원입니다. 이후 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차·점유 7명, LH는 배장원 보증금 승계
한국토지주택공사는 별개의 실제 임차인이 아니라 배장원 보증금 85,000,000원의 대위·승계자입니다. 따라서 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사를 제외한 실제 임차·점유 기재는 7명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배장원 | 2020.10.16 | 85,000,000원 LH 승계 확인 | 2025.09.22 | 가능·미상 | 미상 | LH 승계 |
| 곽유열 | 2017.01.16 | 미상 | 2025.10.01 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안진무 | 2014.12.10 | 미상 | 2025.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정명훈 | 2019.01.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최준명 | 2021.08.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민우 | 2022.04.04 | 미상 | 2025.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 배장원 보증금 대위·승계 | 2019.06.14 점유개시 2019.06.26 | 85,000,000원 | 2023.07.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 |
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 85,000,000원대
이 사건은 낙찰가 하락 = 실질취득 하락이 아닙니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 못한 보증금이 늘고 그 잔액을 매수인이 떠안습니다. 현재 회차부터 7회 유찰 가정까지 확인된 최소 실질취득은 모두 85,000,000원대에 머뭅니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득(최소) |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 12,101,000원 | 73,516,818원 | 85,617,818원 |
| 6회 유찰 시 | 8,470,700원 | 77,081,773원 | 85,552,473원 |
| 7회 유찰 시 | 5,929,490원 | 79,577,241원 | 85,506,731원 |
즉 현재 최저가만 보면 감정가의 17%지만, 확인된 인수까지 더한 실질취득은 감정가의 118.9%입니다. 6회·7회로 더 유찰돼도 인수액이 함께 증가해 실질취득은 크게 낮아지지 않습니다. 집행비용 추정치가 배당에서 먼저 빠지기 때문에 계산상 총액은 보증금 85,000,000원보다 다소 높게 형성됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,101,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 617,818원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 85,000,000원 | 11,483,182원 |
| 2. 가압류 · 초량4동 새마을금고 | 86,475,595원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산자 안연숙의 파산관재인 변호사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국토지주택공사 승계 보증금 중 11,483,182원만 배당되고, 73,516,818원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 청화빌은 감정평가상 기호(4~8)가 다세대주택으로 이용되고 있으며, 본건 용도도 다세대입니다.
- 입지. 하단초등학교 남서측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 하단역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 급·배수·위생설비, 공동현관기, 승강기, 화재경보설비, 도시가스설비, 주차설비가 있습니다.
- 도로·토지. 동측 약 6m 도로에 접하고, 토지는 248.6㎡·준주거지역입니다. 공시지가는 1,762,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되며 도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 유찰 이력. 본건은 이미 5회 유찰됐고, 청화빌 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.2회입니다. 단지 통계는 면적 일치 표본이 아니므로 참고용으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 12,101,000원만 보고 입찰가를 판단하지 말고, 최소 확인 인수 73,516,818원을 반드시 합산해야 합니다.
- 배장원·LH 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 85,000,000원은 배장원 보증금의 대위·승계이므로 별개의 보증금이 아닙니다.
- 다른 점유자 보증금 확인. 곽유열·안진무·정명훈·최준명·이민우 등은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 배당요구 여부 확인. 배장원·곽유열·안진무·이민우는 배당요구 접수가 있으나, 다른 점유자는 배당요구 여부도 확정되지 않았습니다.
- 유찰을 가격 메리트로 오인하지 말 것. 6회·7회 유찰 가정에서도 매수인 인수액이 증가해 확인 실질취득은 계속 85,000,000원대입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인별 계약관계·보증금·점유현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 17%, 실질취득은 감정가 이상”
이 사건의 숫자는 극단적으로 보입니다. 감정가 72,000,000원이 5회 유찰돼 최저가가 12,101,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 한국토지주택공사가 승계한 배장원 보증금 85,000,000원의 미배당액 73,516,818원을 매수인이 인수하면, 현재 확인 가능한 최소 실질취득은 85,617,818원입니다. 감정가보다 높은 수준입니다.
더 유찰돼 최저가가 8,470,700원, 5,929,490원으로 내려가도 인수액은 각각 77,081,773원, 79,577,241원으로 늘어나 실질취득 총액은 계속 85,000,000원대에 머뭅니다. 게다가 보증금·확정일자가 확인되지 않은 여러 점유자도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “저가 낙찰형”이 아니라 “대항력·미배당 인수 확인형”입니다. 현재 자료만으로는 가격 메리트보다 추가 임차보증금과 인수범위를 확정하는 일이 먼저입니다.
