부산지방법원 2025타경101710. 부산 사하구 하단동 청화빌 5층 501호 다세대입니다. 표면만 보면 감정가 82,400,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 13,849,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리구조를 보면 가격 할인보다 먼저 봐야 할 것이 있습니다. 2019년부터 대항력을 갖춘 한국토지주택공사 명의 임차권등기 보증금 85,000,000원입니다. 이 권리는 배장원 보증금에 대한 보증기관의 대위·승계 신고로, 보증금을 별도로 두 번 합산해서는 안 됩니다.
현재 최저가 13,849,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 649,282원을 제외한 13,199,718원만 한국토지주택공사에 배당되고, 71,800,282원이 미변제됩니다. 매각물건명세서에도 이 임차권의 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 현재 회차에서 확인되는 낙찰가와 인수액의 합은 85,649,282원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101710 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 870-110 5층 501호 · 부산광역시 사하구 동매로19번길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 기호(4~8) 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 안연숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 82,400,000원 / 13,849,000원 (5회 유찰) |
| 건물 | 청화빌 · 2014.12.03 준공 · 12세대 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차점유가 핵심
말소기준권리는 2023.01.17. 초량4동 새마을금고 가압류 86,475,595원입니다. 그 뒤의 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 문제는 등기 순위만 보고 끝낼 수 없습니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 2023.06.16.이지만 임대차계약 및 주민등록은 2019.06.27., 점유개시는 2019.07.18., 확정일자는 2019.06.28.로 말소기준보다 앞섭니다. 배당에서 보증금 85,000,000원이 모두 회수되지 않으면 그 미배당 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 7명, 보증기관 1건은 중복
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안진무 | 2014-12-10 / 미상 | 미상 | 2025-09-02 | 대항력 有 우선변제 미상 |
| 곽유열 | 2017-01-16 / 미상 | 미상 | 2025-10-01 | 대항력 有 우선변제 미상 |
| 정명훈 | 2019-01-16 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 |
| 배장원 | 2020-10-16 / 미상 | 미상 | 2025-09-22 | 대항력 有 우선변제 미상 |
| 최준명 | 2021-08-13 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 |
| 이민우 | 2022-04-04 / 미상 | 미상 | 2025-08-08 | 대항력 有 우선변제 미상 |
| 기사항전 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 |
| 한국토지주택공사 | 2019-06-27 / 2019-06-28 | 85,000,000원 | 2023-06-16 | 대항력 有 우선변제 보증기관 승계 |
③ 예상배당표 (매각가 13,849,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 649,282원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 85,000,000원 | 13,199,718원 |
| 2. 가압류 · 초량4동 새마을금고 | 86,475,595원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국토지주택공사 보증금 85,000,000원 중 배당되는 금액은 13,199,718원이며, 부족분 71,800,282원은 현재 회차 기준 매수인 인수액으로 계산됩니다. 초량4동 새마을금고 가압류 채권 86,475,595원은 0원 배당으로 계산되어 전액 미배당입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단초등학교 남서측 인근. 부근은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 하단역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 급·배수 및 위생설비, 공동현관기, 승강기, 화재경보설비, 도시가스설비, 주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 1,762,000원/㎡입니다.
- 환금성. 청화빌은 12세대이고, 관련 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다. 확인된 최근 낙찰일은 2026.07.28이나 낙찰금액은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 먼저 계산. 현재 회차의 확인 인수액만 71,800,282원입니다. 최저가 13,849,000원만 기준으로 응찰가를 판단하면 안 됩니다.
- 보증기관 중복 제거. 한국토지주택공사 85,000,000원은 배장원 보증금의 대위·승계 신고이므로 중복 합산하지 않습니다.
- 나머지 대항력 임차인 보증금 확인. 안진무·곽유열·정명훈·배장원·최준명·이민우의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 대항력 미상 점유 확인. 기사항전은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 배당요구 여부 구분. 정명훈·최준명·기사항전은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 시세 원자료 확인. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 85,649,282원 수준의 확인 실질취득 부담이 주변 거래가 대비 적정한지 별도 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사·임대차 관련 문건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 많을수록 싸진다”가 통하지 않는 구조
이 물건의 핵심은 감정가 82,400,000원에서 최저가가 13,849,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 한국토지주택공사 임차권 보증금 85,000,000원이 매각대금으로 전액 회수되지 않아 현재 회차에서만 71,800,282원이 매수인에게 남고, 최저가와 합친 확인 부담은 85,649,282원 수준입니다. 6회·7회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 임차보증금 미배당 인수액이 그만큼 커지므로 총 부담은 크게 낮아지지 않습니다.
더 큰 문제는 이 금액이 확인된 위험의 전부라고 단정할 수 없다는 점입니다. 말소기준보다 앞서 전입한 임차·점유 신고가 여럿이고 보증금이 확인되지 않았으며, 별도로 대항력 판정이 불가능한 신고도 남아 있습니다. 실거래 금액도 없어 시세 대비 할인 여부를 입증할 자료가 없습니다. 최저가는 매우 낮지만 권리위험은 높고, 확인 실질취득액도 감정가를 웃도는 구조. 이 사건은 추가 임차보증금과 배당관계가 확정되기 전까지 가격보다 권리 확인이 우선입니다.
