부산지방법원 2025타경101710. 부산 사하구 하단동 청화빌 8층 801호로, 감정평가상 기호(4~8)는 다세대주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 안연숙이고, 현재 사건은 파산관재인이 신청한 청산을 위한 형식적 경매입니다. 등기부상 말소기준은 2023.01.17 초량4동 새마을금고의 가압류 86,475,595원이며, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 물건의 권리분석은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 이름이 확인되는 사람은 배장원·곽유열·안진무·정명훈·최준명·이민우, 실제 임차인 6명입니다. 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일이 말소기준보다 앞선 사람도 있지만, 보증금·확정일자 미상 상태에서는 ‘대항력 있음’으로 확정해서는 안 되며 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101710 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 870-110 8층 801호 · 부산광역시 사하구 동매로19번길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 청화빌 · 감정평가상 기호(4~8) 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 안연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 52,900,000원 / 8,891,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가 16.81% |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 경매 성격 | 청산을 위한 형식적 경매 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸해도 임차인 위험은 별개
말소기준은 2023.01.17 초량4동 새마을금고 가압류 86,475,595원입니다. 2023.12.11 국 압류와 2025.07.24 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.07.27 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐고, 2024.06.24에는 안연숙에 대한 파산선고가 등기돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 6명, 보증금은 전원 미상
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배장원 | 2020.10.16 | 2025.09.22 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 곽유열 | 2017.01.16 | 2025.10.01 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 안진무 | 2014.12.10 | 2025.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 정명훈 | 2019.01.16 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 최준명 | 2021.08.13 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 이민우 | 2022.04.04 | 2025.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
전입일만 놓고 보면 6명 모두 말소기준 2023.01.17보다 앞섭니다. 다만 대항력은 전입일 하나만으로 완성되는 것이 아니고, 이 사건에서는 보증금·확정일자 등 핵심 내용이 확인되지 않습니다. 따라서 6명 모두 ‘대항력 가능·미상’으로 두고, 실제 보증금과 배당 후 미회수액을 확인하기 전에는 매수인 인수금액을 계산하지 않는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 5회 유찰은 확인되지만 시세 메리트는 판단 보류
감정가는 52,900,000원, 현재 최저매각가는 8,891,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰, 감정가의 16.81% 수준입니다. 같은 청화빌 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.2회, 낙찰률은 9.38%로 집계돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 더 중요한 것은 6명의 임차보증금이 미상이라 최저가와 실제 매수비용이 같다고 볼 수도 없다는 점입니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,891,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 560,038원 |
| 2. 가압류 · 초량4동 새마을금고 | 86,475,595원 | 8,330,962원 |
| 7. 경매개시결정 · 파산자 안연숙의 파산관재인 변호사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 8,891,000원 기준 새마을금고 미배당액은 78,144,633원입니다. 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으며, 임차보증금 6명이 미상인 만큼 이 표의 매수인 인수 0원 계산을 실제 인수액 확정으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 청화빌은 오피스텔과 공동주택이 함께 있는 건물이며, 감정평가상 기호(4~8)는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 하단초등학교 남서측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 하단역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 급·배수 및 위생설비, 공동현관기, 승강기, 화재경보설비, 도시가스설비, 주차설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 1,762,000원/㎡, 토지면적은 248.6㎡입니다.
- 규제. 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 청화빌은 12세대, 2014.12.03 사용승인 건물이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.2회, 낙찰률은 9.38%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 6명 보증금 확인이 최우선. 배장원·곽유열·안진무·정명훈·최준명·이민우의 실제 보증금과 점유관계를 확인해야 실질취득금액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 현재 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 실제 배당 순위를 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 여부 구분. 배장원·곽유열·안진무·이민우는 배당요구 접수일이 확인되지만 정명훈·최준명의 배당요구는 확인되지 않습니다.
- 낮은 최저가에 현혹되지 않기. 현재 최저가 8,891,000원은 감정가 52,900,000원의 16.81%이지만, 임차보증금 인수 가능성을 포함한 실질취득비용은 미정입니다.
- 파산·형식적 경매 구조 확인. 2024.06.24 파산선고가 등기되어 있고 2025.07.24 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 등기됐습니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 계산상 새마을금고 미배당액은 78,144,633원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “8,891,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 52,900,000원에서 5회 유찰된 최저가 8,891,000원입니다. 하지만 권리분석의 핵심 숫자는 따로 있습니다. 실제 임차인 6명, 그리고 확인되지 않은 보증금 6건입니다.
말소기준 이후 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 전입일이 모두 말소기준보다 앞선 임차인들의 보증금·확정일자·실제 점유와 배당 결과가 확인되지 않았습니다. 이 상태에서 매수인 인수를 0원으로 고정하거나 최저가만 보고 “싸다”고 평가하는 것은 위험합니다. 권리 확인 전 가격 판단 금지. 이 물건은 유찰 횟수가 아니라 임차관계를 먼저 해결해야 하는 사건입니다.
