인천지방법원 2025타경1509. 인천 계양구 동양동 미주캐슬 비동 402호의 강제경매입니다. 현재 소유자는 함상건이며, 2021.06.04. 소유권이전등기를 마쳤고 당시 등기상 거래가액은 130,000,000원입니다. 신청채권자 주용섭의 청구금액은 85,066,508원입니다. 본건은 감정가 143,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 70,070,000원까지 내려왔습니다.

등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 두암신용협동조합·국민은행·한국스탠다드차타드은행의 근저당권은 이미 말소됐으며, 현재 말소기준은 2025.08.25. 강제경매개시결정입니다. 하지만 이 물건은 등기부보다 임차관계가 중요한 사건입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입신고가 여러 건 확인되고, 각 신고의 실제 임대차관계 및 보증금이 명확하게 확정되지 않았기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임차관계가 핵심

과거 설정된 근저당권은 등기부상 모두 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2025.08.25. 강제경매개시결정입니다. 따라서 등기된 담보권 자체보다 이 날짜 전에 전입한 점유자의 임대차관계가 주요 검토 대상입니다.

② 임차인·점유관계 — 보증금 확인 전 인수액 단정 금지

임차·점유 관련 신고는 개인 5명과 공사 명의 1건입니다. 모두 말소기준권리인 2025.08.25.보다 앞선 전입일이 기록되어 있습니다. 다만 전입신고 명의가 실제 독립된 임차인 수와 일치하는지, 공사 명의 신고가 기존 전입자와 어떤 관계에 있는지는 별도 대조가 필요합니다. 따라서 신고 6건을 독립된 임대차보증금 6건으로 합산해서는 안 됩니다.

* 공사 명의의 보증금은 0원으로 표시되어 있으나 실제 임대차보증금과 권리관계는 확인이 필요합니다. 확정일자와 배당요구가 확인된 사실만으로 배당금액이나 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 70,070,000원 가정)

현재 회차 최저매각가를 기준으로 계산한 예상배당입니다. 아래 금액은 집행비용과 신청채권자 청구액을 기준으로 한 단순 추정이며, 임차인의 우선변제·최우선변제 및 당해세 등을 반영한 확정 배당표가 아닙니다.

* 배당계산상 인수액 0원은 임차보증금이 확인되지 않은 상태의 계산 결과입니다. 실제 매수인 승계액이 0원으로 확정됐다는 의미가 아닙니다. 신청채권자의 미배당액 역시 그 자체로 매수인이 인수하는 채무를 뜻하지 않습니다.

④ 유찰 회차별 배당 시나리오

회차가 진행될수록 최저매각가는 내려가지만 신청채권자의 미배당액은 증가합니다. 이 표는 채권자 배당 부족액을 비교하기 위한 것이며, 실제 임차보증금 인수액을 계산한 표는 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인된다면 낙찰가 하락만큼 인수금액이 증가할 가능성도 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 동양동 소재 동양중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 등이 소재하는 주거지역으로 제반 주위 환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장 등이 소재하며, 대중교통 사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 중 4층 402호입니다. 외벽은 석재붙임마감 등이며, 하이새시 창호와 급·배수, 위생 및 난방설비가 설치되어 있습니다. 사용승인일은 2009.06.10.입니다.
• 도로. 본건 소재 토지는 사다리형의 주거용 건부지로, 남측으로 폭 약 8m 도로에 접합니다.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동양 구획정리), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 주변은 다세대주택 중심의 주거지역입니다. 동일 건물 또는 유사 물건의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 객관적인 가격 할인율과 재매각 가능성은 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인이 최우선. 석민주·한희정·김수안·오지영·김범철의 임대차계약과 보증금, 실제 점유관계, 확정일자를 확인해야 합니다.
• 공사 명의 신고 대조. 석민주와 공사 명의 신고는 전입일이 2024.11.19.로 같습니다. 동일 임대차관계인지, 별개의 권리관계인지, 보증금 및 배당권자가 누구인지 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 공사의 2025.09.08. 배당요구와 한희정의 2025.09.09. 배당요구가 확인됩니다. 나머지 신고인의 배당요구 여부 및 각 임차인의 실제 배당 가능액을 추가 확인해야 합니다.
• 대항력 판정. 전입신고일이 말소기준권리 이전이라는 사실에 더해 임대차계약, 주택 인도와 점유, 권리의 존속 여부를 확인해야 합니다. 전입일만으로 매수인 인수 여부를 확정해서는 안 됩니다.
• 실질취득비용 재산정. 확인된 미배당 승계보증금을 낙찰가에 합산한 뒤 시세와 비교해야 합니다. 보증금 인수 여부가 확정되지 않은 현재는 최저가만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
• 점유·명도 확인. 각 신고인의 실제 거주 여부, 현재 점유자, 점유권원 및 인도 가능성을 현황조사 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
• 배당표 검증. 집행비용, 당해세, 임차인의 우선변제 및 최우선변제를 반영한 실제 배당 순위를 다시 검토해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건과 기일 변경 여부를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 미확정 보증금”

이 물건은 감정가 143,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 70,070,000원까지 내려왔습니다. 과거 근저당권이 모두 말소된 점은 등기상 긍정적인 요소입니다. 그러나 말소기준권리 이전에 전입한 개인 5명과 공사 명의 신고 1건의 실제 임대차관계 및 보증금이 확인되지 않아 권리 위험을 해소했다고 볼 수 없습니다.

특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 매수인의 실질취득금액이 최저매각가보다 상당히 높아질 수 있습니다. 현재 배당계산에 표시된 인수액 0원을 실제 권리분석의 결론으로 사용해서는 안 됩니다.

결론은 인수위험 미확정·가격 판단 보류입니다. 임차관계와 배당권리를 먼저 확정하고, 낙찰가에 승계보증금을 더한 실질취득금액을 기준으로 인근 실거래가격과 비교해야 합니다. 2회 유찰로 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 이 물건의 경제성을 인정할 수는 없습니다.