인천지방법원 2025타경1509. 인천 계양구 동양동 미주캐슬 비동 4층 402호, 공부상 다세대주택입니다. 등기부 현재 소유자는 함상건이며 2021.06.04. 소유권을 이전받았습니다. 현재 살아 있는 근저당권이나 압류는 확인되지 않고, 과거 두암신용협동조합·국민은행·한국스탠다드차타드은행의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부만 보면 단순해 보이지만, 이 사건의 실제 난도는 등기 외 임차관계에서 생깁니다.
말소기준은 2025.08.25. 접수된 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 그런데 석민주·한희정·김수안·오지영·김범철·공사의 전입일은 모두 그보다 빠릅니다. 특히 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않아, 단순히 “최저가 100,100,000원이 싸다”라고 판단할 수 없습니다. 임차보증금이 존재하고 대항력이 인정되며 배당으로 회수되지 않는 금액이 생기면 그 부분이 매수인 부담으로 남을 수 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1509 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 629-6 미주캐슬 비동 4층402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 당미2길 50-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 지상5층 중 제4층 제402호 |
| 사용승인일 | 2009.06.10. |
| 소유자 | 함상건 (2021.06.04. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주용섭 / 85,066,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차관계가 핵심
과거 근저당권은 모두 이미 말소돼 현재 등기부에 살아 있는 담보권은 없습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.08.25. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞서 전입한 임차인·점유자가 6명 확인된다는 점입니다. 등기부상 권리가 깨끗하다는 이유만으로 매수인 인수도 0원이라고 확정할 수 없는 사건입니다.
② 임차인 분석 — 6명 모두 확인이 끝나야 한다
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 석민주 | 2024.11.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한희정 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 2025.09.09 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수안 | 2022.09.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오지영 | 2023.08.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김범철 | 2024.06.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 공사 | 2024.11.19 | 2024.10.14 | 0원 | 2025.09.08 | 가능·미상 | 가능 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주용섭 | 85,066,508원 | 85,066,508원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,832,092원 |
현재 회차 배당가정에서는 신청채권자 청구액 85,066,508원이 전액 배당되고 12,832,092원이 소유자에게 남는 것으로 계산됩니다. 다만 이 배당가정에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 미확인 임차보증금도 확정 배당항목으로 계산되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 동양동 소재 동양중학교 남측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상5층 중 제4층 제402호이며 사용승인일은 2009.06.10.입니다. 외벽은 석재붙임마감 등, 창호는 하이새시창호입니다.
- 도로. 동양동 629-6 토지는 남측으로 노폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(동양 구획정리)이며, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택이며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 6명 전원의 임대차 원인 확인. 실제 임대차계약인지, 무상점유인지, 동일 세대·관계인인지 각각 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 석민주·한희정·김수안·오지영·김범철의 보증금은 확인되지 않았습니다. 이 금액이 실질취득가를 바꿀 수 있는 핵심 변수입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 한희정은 배당요구 기록이 있으나 확정일자가 확인되지 않았고, 다른 점유자들도 배당요구 여부가 확인되지 않은 경우가 있습니다.
- 공사 기록 재확인. 2024.10.14. 확정일자, 2024.11.19. 전입, 2025.09.08. 배당요구가 확인됩니다. 보증금은 0원으로 표시되어 있으나 실제 권리관계와 금액을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 배당가정 0원 인수에 의존하지 말 것. 현재 계산표의 매수인 인수 0원은 미확인 임차보증금이 완전히 검증된 확정 결과가 아닙니다.
- 가격 판단 보류. 동일·인근 다세대 실거래 자료가 없어 100,100,000원이 시세 대비 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 전에 직접 대조해 임차보증금과 대항력 여부를 확정해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 6명의 임차관계가 먼저”
감정가 143,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 100,100,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 눈길이 갑니다. 그러나 이 사건은 할인율로 먼저 판단하면 안 됩니다. 말소기준일은 2025.08.25.인데, 확인되는 6명의 전입일은 모두 그보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않은 상태라 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
등기부상 과거 근저당권은 이미 모두 말소됐지만, 권리분석의 핵심은 현재 등기에 없는 선순위 임차관계입니다. 현재 회차 배당가정에서는 신청채권자에게 85,066,508원이 전액 배당되고 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 미확인 임차보증금이 검증되기 전까지 그 숫자를 최종 인수액으로 믿어서는 안 됩니다. 가격은 100,100,000원으로 보이지만, 실제 취득비용은 아직 미정. 이 물건은 임차인 6명의 보증금·확정일자·배당요구·점유관계를 확정한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.
