68,110,000원
인천지방법원 2025타경1509. 인천 계양구 동양동 영동리버빌 3동 2층 201호 다세대주택입니다. 현재 등기부에는 살아 있는 근저당이 없고, 과거 경서농업협동조합 근저당과 국민은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 이번 경매의 기준이 되는 권리는 2025.08.25 강제경매개시결정이며, 이후 2025.11.21 계양구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부가 아니라 점유·임차관계입니다. 현황조사 등에 등장하는 석민주, 한희정, 김수안, 오지영, 김범철의 전입일은 모두 경매개시결정일보다 앞섭니다. 하지만 다섯 명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 현 단계에서 “대항력 있음” 또는 “인수 0원”으로 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 매수인 인수 가능성 존재입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1509 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 597-10 영동리버빌 3동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 지상5층 중 제2층 제201호 |
| 소유자 | 함상건 · 2021.06.14 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 68,110,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주용섭 / 85,066,508원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 기타지붕 · 사용승인일 2009.11.30 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 점유관계가 핵심
현재 등기부상 과거 근저당권은 모두 말소돼 있고, 2025.08.25 강제경매개시결정이 기준 권리로 잡혀 있습니다. 이후 계양구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 점유자 5명의 전입일이 모두 그보다 앞서 있어, 등기부상 후순위 권리가 깨끗하다는 사실만으로 매수인 부담이 없다고 볼 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 한희정 | 2021.06.14 | 가능·미상 | 배당요구 2025.09.09 | 인수 가능성 |
| 김수안 | 2022.09.21 | 가능·미상 | 확인 안 됨 | 인수 가능성 |
| 오지영 | 2023.08.01 | 가능·미상 | 확인 안 됨 | 인수 가능성 |
| 김범철 | 2024.06.14 | 가능·미상 | 확인 안 됨 | 인수 가능성 |
| 석민주 | 2024.11.19 | 가능·미상 | 확인 안 됨 | 인수 가능성 |
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 139,000,000원, 현재 최저매각가는 68,110,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 번 유찰된 만큼 명목상 가격은 크게 낮아졌습니다. 하지만 비교할 최근 실거래 자료가 없고, 무엇보다 보증금 미상 점유자가 5명 존재해 실질취득액 자체가 아직 확정되지 않았습니다.
따라서 이 사건에서 “감정가의 절반 이하”라는 사실은 단독으로 가격 메리트의 근거가 되지 않습니다. 실제 임차보증금과 배당 후 미회수액이 확인돼야 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득비용을 계산할 수 있고, 그 이후에야 시세와 비교할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,625,980원 |
| 1. 경매개시결정 · 주용섭 | 85,066,508원 | 66,484,020원 |
| 미배당 | - | 18,582,488원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션은 집행비용과 신청채권자 청구액을 기준으로 한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 점유자 5명의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 68,110,000원 | 66,484,020원 | 18,582,488원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 47,677,000원 | 46,418,814원 | 38,647,694원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 33,373,899원 | 32,373,169원 | 52,693,339원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 해당 호는 공부상 다세대주택으로 이용되고 있습니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 동양동 소재 동양중학교 북서측 인근이며, 주변에는 다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장 등이 있으며 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 동양동 597-10 토지는 남동측 약 3m 도로, 남서측 약 12m 도로에 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(동양 구획정리)이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 임대관계. 감정요항표에는 전체 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 점유자별 실제 계약관계 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 5명 각각의 임대차계약 확인. 석민주·한희정·김수안·오지영·김범철의 보증금, 점유 부분, 계약 당사자와 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 모두 기준 권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
- 한희정 배당요구 확인. 한희정은 2025.09.09 배당요구 사실이 확인되지만, 보증금이 미상이어서 미배당·인수 가능 금액을 계산할 수 없습니다.
- 나머지 점유자 배당요구 여부 확인. 석민주·김수안·오지영·김범철은 배당요구 사실이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 최저가만으로 응찰가 결정 금지. 실거래 비교자료가 없고 실질 인수액도 확정되지 않아, 68,110,000원이라는 최저가만으로 가격 우위를 판단할 수 없습니다.
- 배당표 재확인. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 실제 배당순위와 매수인 부담을 원문 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 5명의 보증금
감정가 139,000,000원이 2회 유찰돼 68,110,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 가격이 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가보다 임차관계 확인이 먼저입니다. 한희정·김수안·오지영·김범철·석민주의 전입일이 모두 2025.08.25 경매개시결정보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 현재 확정할 수 없습니다.
등기부상 후순위 권리는 단순하지만, 실제 취득비용은 임차인 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 보증금 미회수액이 남는 대항력 임차인이 확인된다면 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수 부담이 생겨 실질취득비용이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “누가 얼마의 보증금으로 점유하고 있는가”입니다.
