인천지방법원 2025타경1509. 동양동 영동리버빌 3동 2층 201호의 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 함상건이며, 2021.06.14 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 125,000,000원입니다. 현재 등기부에는 존속하는 근저당권이 없고, 경매의 말소기준은 2025.08.25 접수된 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.11.21 계양구(인천광역시)의 압류가 붙었고, 이 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기부만 보면 단순해 보이는 이 사건의 실제 승부처는 임차인입니다. 현황조사 등에 등장하는 석민주·한희정·김수안·오지영·김범철의 전입일은 모두 2025.08.25보다 빠릅니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 5명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 이들을 곧바로 확정적인 대항력 임차인이라고 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서와 임대차 원본을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1509 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 597-10 영동리버빌 3동 2층201호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 순강길 61 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 지상5층 중 제2층 제201호 |
| 사용승인일 | 2009.11.30 |
| 소유자 | 함상건 · 2021.06.14 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 97,300,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주용섭 / 85,066,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
과거 경서농업협동조합 근저당권 108,000,000원과 국민은행 근저당권 57,200,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.08.25의 강제경매개시결정이고, 2025.11.21 압류는 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 5명, 보증금 확인 전에는 인수액 미확정
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 석민주 | 2024.11.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 한희정 | 2021.06.14 | 미상 | 2025.09.09 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 김수안 | 2022.09.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 오지영 | 2023.08.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 김범철 | 2024.06.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
한희정은 2025.09.09 배당요구를 한 사실이 확인됩니다. 나머지 임차인은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 또한 5명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부 및 실제 미배당액을 계산할 수 없습니다. 보증기관 승계나 대위 신고에 해당하는 사람은 없으므로 중복을 제거한 실제 임차인 수는 5명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,151,400원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 주용섭 | 85,066,508원 | 85,066,508원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,082,092원 |
현재 회차 계산에서는 신청채권 85,066,508원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 10,082,092원으로 산정됩니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 보증금 미상 임차인들의 실제 배당·미배당액도 확정하지 못한 상태이므로 소유자 잔여와 매수인 실질 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 97,300,000원 | 85,066,508원 | 0원 | 10,082,092원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 68,110,000원 | 66,484,020원 | 18,582,488원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 47,677,000원 | 46,418,814원 | 38,647,694원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 동양동 소재 동양중학교 인근으로, 주변에 다세대주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 무난합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장 등이 소재하며 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지상5층 중 제2층 제201호이며 사용승인일은 2009.11.30입니다. 외벽은 석재붙임마감 등, 창호는 하이새시창호입니다.
- 도로. 동양동 597-10 토지는 남동측 약 3m 도로, 남서측 약 12m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(동양 구획정리), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다. 전체 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 석민주·한희정·김수안·오지영·김범철 각 임차인의 보증금과 계약 내용을 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 확정. 전입일만으로 최종 승계액을 단정하지 말고 실제 점유, 임대차관계, 보증금 및 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 한희정은 2025.09.09 배당요구 사실이 확인됩니다. 나머지 임차인의 배당요구 여부도 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 70% 착시 경계. 현재 최저가는 감정가 139,000,000원의 70%인 97,300,000원이지만, 미배당 보증금이 승계되면 낙찰가만으로 실질취득을 판단할 수 없습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 68,110,000원, 3회 유찰 시 47,677,000원으로 내려가지만 선순위 임차보증금이 존재한다면 가격 하락이 곧 실질취득액 하락을 뜻하지 않습니다.
- 세금·최우선변제. 현재 배당계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 임대차 관련 문서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 가격보다 임차보증금이 먼저다”
이 사건은 감정가 139,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 97,300,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 과거 근저당권들은 이미 말소됐고, 현 경매개시 이후 압류도 매각으로 소멸해 단순합니다. 그러나 실제 임차인 5명이 모두 2025.08.25 말소기준보다 앞서 전입했고 그 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 배당표에 적힌 매수인 인수 0원을 곧바로 실질 인수 0원으로 받아들여서는 안 됩니다. 임차인별 보증금·점유·확정일자·배당요구와 미배당액을 확인해 실제 승계액을 계산한 뒤에야 97,300,000원이 싼지 비싼지를 판단할 수 있습니다. 등기부는 단순하지만 임차관계는 미확정. 이 사건의 입찰 조건은 가격이 아니라 선순위 임차보증금의 확정입니다.
