인천지방법원 2025타경1509. 계양구 동양동 힐타운 비동 3층 303호, 공부상 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 함상건으로 2021.05.20. 매매를 원인으로 120,000,000원에 취득했습니다. 등기부에 과거 한국양봉농업협동조합·국민은행 근저당이 있었지만 두 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.08.25. 강제경매개시결정입니다.
이 사건을 단순히 “감정가 144,000,000원짜리가 70,560,000원까지 떨어진 물건”으로 보면 안 됩니다. 인천도시공사의 임차보증금은 126,000,000원이고 전입 2023.08.01., 확정일자 2023.06.21.로 말소기준일보다 앞섭니다. 현재 최저가 70,560,000원으로 매각되면 집행비용 1,670,080원을 제외한 68,889,920원이 우선 배당되고, 57,110,080원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 낙찰가가 더 낮아져도 그만큼 인수액이 늘기 때문에 총부담은 약 127,000,000원대에 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1509 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 614-6 힐타운 비동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 다세대주택(도시형생활주택) · 제3층 제303호 42.90㎡ |
| 소유자 | 함상건 (2021.05.20. 매매, 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 70,560,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주용섭 / 85,066,508원 |
| 말소기준 | 2025.08.25. 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
과거 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당과 국민은행 근저당은 경매 전에 이미 말소됐습니다. 그래서 현재 등기상 말소기준은 2025.08.25. 강제경매개시결정입니다. 인천도시공사의 주택임차권등기는 2025.09.26. 접수돼 형식상 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하지만, 임대차 자체는 전입 2023.08.01.과 확정일자 2023.06.21.을 갖고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 그중 5명은 보증금·확정일자 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정·배당 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 석민주 | 2024.11.19 | 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 한희정 | 2021.06.14 | 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 2025.09.09 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김수안 | 2022.09.21 | 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 오지영 | 2023.08.01 | 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김범철 | 2024.06.14 | 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 인천도시공사 | 2023.08.01 | 126,000,000원 | 확정 2023.06.21 · 배당요구 2025.09.26 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 57,110,080원 |
인천도시공사를 제외한 석민주·한희정·김수안·오지영·김범철은 모두 전입일이 2025.08.25. 말소기준일보다 빠릅니다. 다만 이 5명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”이라고 확정할 수는 없습니다. 전입 선후관계만으로는 충분하지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞고, 추가 보증금 승계가 있는지 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,670,080원 |
| 1. 임차인 · 인천도시공사 보증금 | 126,000,000원 | 68,889,920원 |
| 2. 신청채권자 · 주용섭 | 85,066,508원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 70,560,000원에서는 집행비용 1,670,080원을 제외한 매각대금이 인천도시공사 보증금에 배당되고, 보증금 미변제액 57,110,080원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 신청채권자 주용섭의 청구금액 85,066,508원은 예상배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 70,560,000원 | 57,110,080원 | 127,670,080원 |
| 3회 유찰 시 | 49,392,000원 | 77,897,056원 | 127,289,056원 |
| 4회 유찰 시 | 34,574,400원 | 92,447,939원 | 127,022,339원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며, 해당 303호는 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 확인됩니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 동양동 소재 동양중학교 서측 인근으로, 주변에 다세대주택 등이 소재하고 주위 환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지상 5층 중 3층 303호이며 사용승인일은 2011.09.27.입니다. 외벽은 석재붙임마감, 창호는 하이새시창호입니다.
- 도로. 동양동 614-6 토지는 남서측으로 노폭 약 12m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(동양 구획정리), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차 기준 입찰가격 70,560,000원이 아니라 알려진 인수액 57,110,080원을 더한 127,670,080원을 기본 취득부담으로 보세요.
- 인천도시공사 임차권 확인. 보증금 126,000,000원, 전입 2023.08.01., 확정일자 2023.06.21., 배당요구 2025.09.26. 및 미배당 잔액 인수 조건을 원문과 대조하세요.
- 나머지 5명 확인. 석민주·한희정·김수안·오지영·김범철의 보증금, 실제 점유관계, 확정일자, 배당요구 및 상호 관계를 확인해야 추가 승계 여부를 판단할 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 매각가 하락만큼 인수액이 증가해 실질취득은 각각 127,289,056원·127,022,339원입니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표가 달라지면 인천도시공사 미배당 잔액도 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70,560,000원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 물건의 숫자는 최저매각가 70,560,000원에서 끝나지 않습니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 인천도시공사의 보증금 126,000,000원 중 현재 회차에서 변제되지 않는 57,110,080원을 매수인이 인수하므로, 알려진 범위의 실질취득은 127,670,080원입니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가해 실질취득은 약 127,000,000원대에 머뭅니다.
여기에 석민주·한희정·김수안·오지영·김범철 등 5명이 모두 말소기준일 이전 전입자로 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이들은 대항력 가능·미상 상태이므로, 인천도시공사 57,110,080원만 계산하고 입찰가를 정하는 것은 위험합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 미상 임차관계를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.
