인천지방법원 2025타경1509. 계양구 동양동 힐타운 비동 3층 303호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 함상건이며 2021년 5월 20일 거래가액 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2025년 8월 25일 주용섭의 강제경매개시결정입니다. 이전의 한국양봉농업협동조합 근저당과 국민은행 근저당은 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기상 담보권이 아니라 임차관계입니다. 인천도시공사는 보증금 126,000,000원, 전입일자 2023년 8월 1일, 확정일자 2023년 6월 21일의 임차권을 갖고 있고 배당요구도 했습니다. 이 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 부족분은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1509 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 614-6 힐타운 비동 3층303호 · 도로명 인천광역시 계양구 당미길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택(도시형생활주택) · 지상5층 중 제3층 제303호 |
| 소유자 | 함상건 (2021.05.20. 거래가액 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매채권자 / 청구 | 주용섭 / 85,066,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차권이 핵심
2011년 한국양봉농업협동조합 근저당과 2012년 국민은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.08.25. 강제경매개시결정입니다. 그보다 뒤인 2025.09.26. 인천도시공사 임차권등기는 매각으로 등기 자체가 소멸하지만, 임차인의 전입일자와 확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 미배당 보증금은 별도로 매수인에게 남습니다.
임차·점유 관계 — 확인된 명의 6명
| 명의 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 석민주 | 2024.11.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한희정 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 2025.09.09 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수안 | 2022.09.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오지영 | 2023.08.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김범철 | 2024.06.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 인천도시공사 | 2023.08.01 | 126,000,000원 | 2023.06.21 | 2025.09.26 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
인천도시공사는 제3층 제303호 42.90㎡ 전부에 대해 2023.06.20. 임대차계약, 2023.06.21. 확정일자, 2023.08.01. 전입, 2023.08.03. 점유개시가 확인됩니다. 반면 석민주·한희정·김수안·오지영·김범철은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이 5명의 임차관계가 인천도시공사의 임대차와 어떤 관계인지도 입찰 전 확인해야 합니다.
② 실질취득 구조 — 유찰돼도 총부담은 크게 안 내려간다
현재 최저가 100,800,000원만 보면 감정가 144,000,000원보다 크게 낮아 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 즉 입찰가 하락분이 그대로 매수인의 총비용 절감으로 이어지지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 100,800,000원 | 27,411,200원 | 128,211,200원 |
| 2회 유찰 시 | 70,560,000원 | 57,110,080원 | 127,670,080원 |
| 3회 유찰 시 | 49,392,000원 | 77,897,056원 | 127,289,056원 |
동일 조건 실거래 비교가 확인되지 않아 이 실질취득액이 시세보다 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 실질취득액과 임차관계 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,211,200원 |
| 1. 임차인 · 인천도시공사 보증금 | 126,000,000원 | 98,588,800원 |
| 2. 경매채권자 · 주용섭 | 85,066,508원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 인천도시공사 보증금 126,000,000원 중 98,588,800원이 배당되고, 부족분 27,411,200원은 매수인이 인수합니다. 경매채권자 주용섭의 청구액 85,066,508원은 예상배당 0원으로 계산돼 전액 미배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건 제3층 제303호는 공부상 다세대주택(도시형생활주택)입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 동양동 소재 동양중학교 서측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택 등이 소재하고 제반 주위 환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물의 제3층 제303호이며 사용승인일은 2011.09.27.입니다. 외벽은 석재붙임마감, 창호는 하이새시창호입니다.
- 도로. 동양동 614-6 토지는 사다리형 주거용 건부지로 이용 중이며 남서측으로 노폭 약 12m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(동양 구획정리)이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 100,800,000원이 아니라 인수 27,411,200원을 더한 128,211,200원을 기본 비용으로 보세요.
- 등록 임차권 잔액 확인. 인천도시공사 보증금 126,000,000원 중 배당되지 않는 금액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 내용을 반드시 원문 대조하세요.
- 미상 점유자 5명 확인. 석민주·한희정·김수안·오지영·김범철의 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 한희정 배당요구 확인. 2025.09.09. 배당요구가 확인되는 만큼 임대차계약과 배당자격을 문건 원본에서 확인하세요.
- 점유관계 대조. 인천도시공사의 임차권 범위가 제3층 제303호 42.90㎡ 전부인 만큼 다른 점유 명의와의 관계를 현황조사·매각물건명세서와 함께 대조해야 합니다.
- 최신 등기 확인. 2026.08.28. 발급 등기사항과 2026.09.02. 매각기일 사이 추가 변동 여부를 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “유찰가보다 인수액을 먼저 봐야 한다”
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 144,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 100,800,000원까지 내려왔다는 것입니다. 그러나 실제 승부처는 그 할인율이 아닙니다. 보증금 126,000,000원의 인천도시공사 임차권이 있고 현재 회차 기준 27,411,200원을 매수인이 인수해 계산상 실질취득이 128,211,200원으로 올라갑니다.
더 유찰돼 낙찰가가 70,560,000원, 49,392,000원으로 내려가더라도 인수액은 57,110,080원, 77,897,056원으로 커져 실질취득은 각각 127,670,080원, 127,289,056원입니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 총부담 하락은 아닙니다. 게다가 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유 명의 5명까지 남아 있습니다. 이 사건은 최저가보다 임차관계가 먼저인 물건이며, 추가 임차 위험이 해소되기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
