인천지방법원 2025타경1509. 계양구 동양동 해피트리 101동 201호 다세대주택입니다. 소유자 함상건 명의로 등기돼 있으며, 신청채권자 주용섭의 청구액 85,066,508원에 따른 강제경매가 진행 중입니다. 과거 완도농업협동조합과 우리은행의 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.08.25. 강제경매개시결정입니다.

표면적인 등기부만 보면 복잡한 선순위 담보권이 남아 있지 않은 물건입니다. 하지만 이번 사건은 등기부보다 임차인의 전입 시점과 미확인 보증금을 먼저 살펴야 합니다. 조사된 개인 5명과 공사 명의 임차관계 모두 경매개시결정보다 전입일이 빠릅니다. 전입 사실만으로 각자의 독립적인 대항력이나 보증금 액수가 확정되는 것은 아니므로, 실제 점유와 계약관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기부는 단순하지만 임차관계는 복잡하다

등기부상 완도농업협동조합 근저당은 2012.12.20., 우리은행 근저당은 2017.02.08. 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당들의 과거 채권최고액 90,000,000원과 52,800,000원을 현재 매수인 인수금으로 계산해서는 안 됩니다. 현재 말소기준은 갑구 4번 강제경매개시결정이며, 해당 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 보증금이 확인되지 않으면 낙찰가도 확정 비용이 아니다

현황조사와 매각물건명세서 등에 나타난 임차관계 조사대상은 개인 5명과 공사 명의 1건입니다. 대위·승계 중복신고로 표시된 항목은 없으나, 김범철과 공사는 전입일이 같아 별개 계약인지, 동일 점유관계와 관련된 기록인지 추가 확인이 필요합니다. 현재 조사 기록을 실제 독립 임대차계약 6건으로 확정해서는 안 됩니다.

대항력 가능·미상은 말소기준 이전 전입 사실을 토대로 한 위험 표시입니다. 실제 주택 인도와 점유, 임대차계약의 내용이 확인돼야 최종 판단할 수 있습니다. 공사는 확인된 보증금과 확정일자 및 배당요구를 기준으로 구분했습니다.

③ 실질취득가 — 최저가 64,190,000원만 보면 안 된다

선순위 대항력 임차인의 보증금이 매각대금보다 크고 배당으로 전액 변제되지 않는다면, 매수인의 실질취득 부담은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수하는 미배당 보증금입니다.

감정가 131,000,000원 대비 최저가가 49%까지 내려왔다는 사실 자체는 확인됩니다. 그러나 이를 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 수는 없습니다. 최근 실거래 비교가격이 확보되지 않았고, 선순위 임차인의 인수 가능 금액도 확정되지 않았기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)

현재 확인된 채권과 집행비용 추정치를 기준으로 계산한 배당 시뮬레이션입니다. 개인 임차인들의 미확인 보증금에 따른 별도 배당 및 인수 위험까지 확정 반영된 최종 배당표는 아닙니다.

현재 회차 예상배당 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 신청채권자의 미배당 채권과 매수인이 인수하는 임차보증금은 서로 다른 개념입니다. 개인 임차인의 실제 권리와 배당순위가 확인되면 배당 결과도 변경될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 위험은 남는다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 동양동 소재 동양중학교 인근의 다세대주택 밀집지역으로, 주변 환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층 중 제2층 제201호이며 사용승인일은 2009.09.28.입니다. 급·배수설비, 위생설비 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 동양동 594-6 토지는 부정형 주거용 건부지이며 남측·서측·북측으로 각각 폭 약 8m 도로에 접합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동양 구획정리), 과밀억제권역 등에 해당하며 장애물제한표면구역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 건축물 확인. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 다세대주택 특성상 개별 호수의 점유 상태, 임대차관계, 내부 상태와 실거래 비교자료가 중요합니다. 현재 최저가가 곧바로 시장가치 대비 저가라는 결론으로 이어지지는 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 개인 임차인 5명의 보증금 확인. 한희정·김수안·오지영·김범철·석민주의 계약서, 보증금, 확정일자 및 반환 여부를 확인해야 합니다.
• 실제 점유 및 전입관계 확인. 각 전입자의 실제 거주와 주택 인도 여부를 확인하고, 동일 주택에 등록된 여러 전입자의 관계를 구분해야 합니다.
• 김범철·공사 관계 확인. 동일한 전입일이 표시돼 있으므로 별개 임대차계약인지, 동일 점유관계와 연결된 기록인지 확인해야 합니다.
• 한희정 배당요구 확인. 2025.09.09. 배당요구 접수 사실과 함께 계약내용 및 실제 배당 대상 금액을 대조해야 합니다.
• 공사 보증금 확인. 보증금 500,000원, 확정일자 2024.05.14., 배당요구일 2025.10.31. 및 예상 전액 배당 여부를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 확인. 매각으로 소멸하지 않는 임차권, 매수인 인수조건 및 명세서의 변경 사항을 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 낙찰가와 별도로 인수 가능한 미배당 보증금, 명도비용, 관리비 등 실제 부담을 계산해야 합니다.
• 시세 원본 확보. 동양동 해피트리의 비교 가능한 최근 실거래를 확인하고, 최저가가 아닌 실제 인수 부담을 포함한 취득비용과 비교해야 합니다.
• 최신 서류 대조. 등기부·현황조사서·매각물건명세서·문건접수 내역·감정평가서의 최신 내용을 매각기일 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 49%보다 중요한 것은 미확인 보증금”

이번 해피트리 201호는 2회 유찰로 최저가가 64,190,000원까지 내려왔습니다. 과거 근저당도 모두 말소돼 등기부상 담보권 구조는 단순합니다. 하지만 말소기준 이전에 전입한 개인 5명의 보증금이 미상이라는 핵심 문제가 남아 있습니다.

공사 명의로 확인된 보증금 500,000원은 예상배당표상 전액 배당되는 구조입니다. 반면 개인 임차인들의 계약 내용과 실제 대항력, 우선변제 및 배당 여부는 별도 확인이 필요합니다. 따라서 현재 배당모형의 인수액 0원을 그대로 매수인의 확정 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다.

결론은 권리확인 선행, 가격판단 보류입니다. 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 볼 수 없습니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성을 해소하고 실질취득가를 산정한 다음, 최근 실거래가격과 비교해야 이 물건의 가격 경쟁력을 평가할 수 있습니다.