91,700,000원
인천지방법원 2025타경1509. 계양구 동양동 해피트리 101동 2층 201호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 함상건이고, 2021.05.20. 매매를 원인으로 거래가액 110,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 등기부상 과거 완도농업협동조합과 우리은행 근저당권은 모두 이미 말소됐으며, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.08.25. 접수된 강제경매개시결정입니다.
그 결과 전입일이 2025.08.25.보다 앞선 임차 관련 기재들이 권리분석의 중심으로 올라옵니다. 특히 석민주·한희정·김수안·오지영·김범철은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 경우 단순히 “대항력 있음”이라고 확정할 것이 아니라 대항력 가능·보증금 미상으로 보고, 실제 보증금과 점유관계가 확인될 때까지 인수 위험을 열어 두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1509 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 594-6 해피트리 101동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 지상5층 중 제2층 제201호 |
| 사용승인일 | 2009.09.28. |
| 소유자 | 함상건 · 2021.05.20. 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 85,066,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 현재 기준권리는 경매개시결정
2010.04.26. 설정된 완도농업협동조합 근저당권 90,000,000원은 2012.12.20. 말소됐고, 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 52,800,000원도 2017.02.08. 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 선순위 담보권이 남아 있는 구조가 아니라 2025.08.25.의 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산돼 있습니다.
② 임차관계 — 0원 시뮬레이션만 믿으면 안 된다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한희정 | 2021-06-14 | 미상 | 미상 | 2025-09-09 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김수안 | 2022-09-21 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오지영 | 2023-08-01 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김범철 | 2024-06-14 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 공사 | 2024-06-14 | 500,000원 | 2024-05-14 | 2025-10-31 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 석민주 | 2024-11-19 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
확정일자와 보증금이 모두 확인되는 것은 공사 기재 1건입니다. 전입 2024-06-14, 확정일자 2024-05-14, 보증금 500,000원이며 2025-10-31 배당요구를 해 우선변제권 행사 가능성이 반영돼 있습니다. 이 500,000원은 현재 배당 시뮬레이션에서 전액 배당됩니다.
③ 가격·회차 — 최저가 하락과 권리위험은 별개
감정가는 131,000,000원, 현재 최저매각가는 91,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 번 더 유찰될 경우 시나리오상 64,189,999원, 세 번째 유찰 시에는 44,932,999원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 91,700,000원 | 85,066,508원 | 0원 | 4,082,892원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 64,189,999원 | 62,134,579원 | 22,931,929원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 44,932,999원 | 43,224,205원 | 41,842,303원 | 0원 |
유찰이 진행되면 신청채권자의 미배당액이 커집니다. 하지만 이 숫자는 미상 임차보증금의 매수인 인수 여부를 계산한 값이 아닙니다. 따라서 회차가 내려갈수록 최저가가 낮아진다는 사실만으로 실질취득비용도 같은 폭으로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 1. 임차인 공사 보증금 | 500,000원 | 500,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 주용섭 | 85,066,508원 | 85,066,508원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,082,892원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 신청채권 85,066,508원이 전액 배당되고 소유자에게 4,082,892원이 남으며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 다른 임차 관련 기재와 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 동양동 소재 동양중학교 북서측 인근으로, 주변에는 다세대주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상5층 중 제2층 제201호이며 사용승인일은 2009.09.28.입니다. 급·배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동양동 594-6 토지는 남측·서측·북측으로 각각 노폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(동양 구획정리)·가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금부터 확인. 석민주·한희정·김수안·오지영·김범철의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 여부와 확정일자를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 대항력이 성립하고 미배당 보증금이 존재하면 낙찰가 외에 인수금이 더해질 수 있으므로 낙찰가만으로 투자금액을 계산하지 마세요.
- 공사 기재 확인. 보증금 500,000원·확정일자 2024-05-14·전입 2024-06-14·배당요구 2025-10-31로 기재된 임차관계의 현재 점유와 배당 결과를 다시 대조해야 합니다.
- 회차 숫자 오독 금지. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 시세와 실질취득비용이 확정되지 않은 상태이므로 ‘30% 할인’만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표의 인수 0원은 미상 임차보증금이 확정되지 않은 상태의 시뮬레이션 수치입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·배당요구 내역과 실제 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 가격보다 미상 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 131,000,000원에서 한 차례 유찰돼 91,700,000원까지 내려왔습니다. 등기상 과거 근저당권들도 이미 말소돼 겉으로는 단순해 보입니다. 그러나 2025.08.25. 경매개시결정보다 앞선 전입 기재가 6건이고, 이 가운데 5건의 보증금이 미상입니다. 현재 배당 계산에서 매수인 인수액이 0원이라는 이유만으로 실제 인수 위험까지 0원이라고 볼 수 없습니다.
따라서 이 물건의 순서는 명확합니다. 첫째 임차보증금 확인, 둘째 대항력·배당 여부 확정, 셋째 실질취득비용 계산, 마지막이 입찰가격 판단입니다. 지금 단계에서는 “1회 유찰돼 싸졌다”보다 “실질취득금액을 아직 확정할 수 없다”는 점이 더 중요한 결론입니다.
