인천지방법원 2025타경1509. 인천 계양구 동양동 디오빌 203호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가 138,000,000원이 두 번의 유찰을 거치면서 현재 최저매각가는 67,620,000원이 됐습니다. 표면적으로는 가격이 크게 낮아졌지만, 권리분석의 출발점은 전혀 다릅니다. 이 물건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 존재합니다.

인천도시공사는 전입일자 2022.09.21, 확정일자 2022.08.22의 임차보증금 124,000,000원을 등기하고 있습니다. 경매개시결정일인 2025.08.25보다 앞선 임대차 대항요건을 기초로 하며, 매각물건명세서 역시 전액 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합친 실질취득 비용입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 발생한 임차인의 대항력

등기부에 과거 설정됐던 인천수산업협동조합 근저당권 (채권최고액 127,400,000원)과 신한은행 근저당권(채권최고액 84,000,000원)은 모두 2019.11.25 해지·말소됐습니다. 따라서 과거 근저당을 현재의 말소기준권리나 낙찰자 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유자 분석 — 확인된 보증금 외에도 살펴야 한다

현황조사와 문건접수에는 인천도시공사 외에도 5명의 점유·전입 명의자가 확인됩니다. 인천도시공사 임차권등기를 포함해 총 6개 명의가 기재돼 있으나, 이를 독립된 임대차계약 6건이나 서로 다른 보증금 6건으로 단정할 수는 없습니다. 특히 별도로 기재된 명의자들의 보증금과 확정일자, 실제 점유관계 확인이 필요합니다.

인천도시공사는 별도의 보증기관 대위·승계 중복신고자로 처리된 명의가 아니라 등기부상 임차권자입니다. 확인된 임대차보증금은 124,000,000원으로 계산합니다. 다른 명의자들의 미확인 보증금을 임의로 추가하거나, 반대로 인수 위험이 없다고 판단해서도 안 됩니다.

③ 낙찰가의 착시 — 유찰될수록 인수액이 늘어난다

현재 최저매각가 67,620,000원을 기준으로 계산하면 집행비용 추정액 1,617,160원을 먼저 제외한 66,002,840원이 인천도시공사에 배당됩니다. 보증금 124,000,000원 가운데 미배당액 57,997,160원이 매수인에게 남습니다.

유찰이 반복되면 겉으로 보이는 낙찰가는 67,620,000원에서 47,334,000원, 다시 33,133,799원으로 떨어집니다. 하지만 이에 대응하는 보증금 인수액은 증가합니다. 낙찰가가 떨어진 만큼 보증금 미배당분을 매수인이 더 부담하는 구조이기 때문입니다.

따라서 감정가 대비 할인율이 49%에서 34%, 24%로 확대돼도 실제 취득 비용은 보증금 124,000,000원 부근에서 크게 달라지지 않습니다. 이 사건은 추가 유찰 자체를 가격상의 이익으로 계산하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 한 추정배당입니다. 매수인 인수액은 배당금이 아니라 배당 이후 매수인에게 남는 보증금 반환 부담입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐습니다. 실제 배당순위 및 인수액은 최종 배당 결과와 임차권 관계 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 동양동 소재 동양중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 등이 형성된 주거지역으로 주위 환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다. 본건 토지는 남측으로 폭 약 8m 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 중 제2층 제203호입니다. 외벽은 벽돌쌓기마감 등이며 급·배수, 위생 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동양 구획정리), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부·건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 다세대주택의 개별 호수인 만큼 실제 매입 판단에는 동일 건물과 인근 유사 면적의 거래가격, 내부 상태, 점유관계 및 보증금 인수액을 함께 반영해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성이나 가격 경쟁력을 판단하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확정. 을구 5번 인천도시공사의 보증금 124,000,000원과 매각물건명세서의 미배당 잔액 인수 조건을 반드시 대조해야 합니다.
• 낙찰가가 아닌 실질취득으로 비교. 현재 최저가 67,620,000원에 예상 인수액 57,997,160원을 더한 비용을 기준으로 가격을 검토해야 합니다. 보증금 124,000,000원과 집행비용을 함께 반영하는 구조입니다.
• 추가 점유자 확인. 한희정·김수안·오지영·김범철·석민주의 전입, 실제 점유, 임대차계약, 보증금 및 확정일자 관계를 확인해야 합니다. 특히 같은 보증금을 별도로 중복 계산하지 않도록 인천도시공사와의 관계를 대조해야 합니다.
• 배당요구 확인. 한희정은 2025.09.09 배당요구가 접수됐습니다. 해당 요구의 근거와 채권 내용, 실제 배당 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 명도·점유 관계. 임차권등기 명의자와 실제 거주자가 다를 가능성을 포함해 인도 대상, 거주자 관계 및 점유 이전 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비·부대비용. 미납 관리비, 집행비용, 취득 관련 비용을 별도 산정해 실질적인 취득자금 계획에 포함해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 최종 문건접수 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “6,762만원짜리 집이 아니라, 1.24억원의 보증금을 함께 보는 경매”

이 사건에서 가장 경계해야 할 숫자는 감정가 대비 49%라는 할인율입니다. 두 번 유찰된 최저가 67,620,000원만 보면 가격이 크게 내려온 것처럼 보이지만, 인천도시공사의 임차보증금 124,000,000원이 실질취득 비용의 기준을 형성하고 있습니다.

현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액은 57,997,160원이며, 낙찰가와 합한 금액은 125,617,160원입니다. 추가로 유찰돼도 낮아진 낙찰가만큼 미배당 보증금이 증가해 실제 취득비용은 보증금 1.24억원 부근에 머무는 구조입니다.

더구나 경매개시결정 이전 전입한 다른 명의자들의 실제 임대차 관계와 보증금도 확인해야 합니다. 인천도시공사의 인수액만 계산하고 나머지 점유관계를 무시하면 예상 밖의 부담이 생길 수 있습니다.

결론은 가격보다 인수권리 확인이 먼저인 물건입니다. 추가 유찰을 가격 메리트로 평가하기보다, 보증금과 집행비용을 반영한 실질취득 비용이 실제 거래가격에 비해 적정한지 검증해야 합니다. 별도 점유 명의자들의 권리관계가 해소되지 않은 상태에서는 보수적인 접근이 필요합니다.