인천지방법원 2025타경1509. 계양구 동양동 디오빌 2층 203호로, 감정평가상 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 함상건이며 2021.10.13. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 120,000,000원입니다. 이 사건에서 특이한 점은 과거 인천수산업협동조합·신한은행 근저당이 2019.11.25. 이미 말소돼, 현재 권리분석의 기준이 2025.08.25. 강제경매개시결정이라는 점입니다.
그런데 기준일보다 먼저 전입한 임차·점유 명의가 여럿 있습니다. 특히 인천도시공사는 전입일 2022.09.21., 확정일자 2022.08.22., 보증금 124,000,000원으로 임차권등기가 돼 있고, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 물건은 최저가 96,600,000원만 보고 가격을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1509 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 593-4 디오빌 2층 203호 · 인천광역시 계양구 양지말3길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 제2층 제203호 · 공부상 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 사용승인일 2011.12.28. |
| 임차권 범위 | 제2층 제203호 41.2㎡ 전부 |
| 소유자 | 함상건 · 2021.10.13. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 96,600,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주용섭 / 85,066,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차관계가 핵심
2012년 설정된 인천수산업협동조합 근저당 127,400,000원과 2017년 설정된 신한은행 근저당 84,000,000원은 모두 2019.11.25. 말소됐습니다. 이후 2025.08.25. 주용섭의 강제경매개시결정이 들어왔고, 이 사건에서는 그 날짜가 권리 판단의 기준입니다.
② 임차인 분석 — 확정된 124,000,000원 외에도 미상 5명
| 임차·점유 명의 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한희정 | 2021.06.14 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 배당요구 2025.09.09 | 해당 없음 |
| 인천도시공사 | 2022.09.21 | 124,000,000원 · 2022.08.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 · 배당요구 2025.09.26 | 해당 없음 |
| 김수안 | 2022.09.21 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오지영 | 2023.08.01 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김범철 | 2024.06.14 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 석민주 | 2024.11.19 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
인천도시공사를 제외한 5명은 모두 전입일이 2025.08.25. 기준일보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수 없습니다. 이들은 각각 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 특히 현재 계산된 29,538,800원은 인천도시공사 보증금에 대한 확정된 인수분일 뿐, 이 5명의 임대차가 추가로 확인될 경우의 위험까지 포함한 총액은 아닙니다.
③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 부담이 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 이 사건의 인천도시공사 보증금 124,000,000원만 놓고 보면 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 바뀌는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수액 | 매각가+인수액 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 96,600,000원 | 29,538,800원 | 126,138,800원 | 85,066,508원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 67,620,000원 | 57,997,160원 | 125,617,160원 | 85,066,508원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 47,334,000원 | 77,918,012원 | 125,252,012원 | 85,066,508원 |
④ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,138,800원 |
| 1. 임차인 인천도시공사 보증금 | 124,000,000원 | 94,461,200원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주용섭 | 85,066,508원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 96,600,000원에서는 집행비용 2,138,800원을 제외한 94,461,200원이 인천도시공사에 배당되고, 보증금 부족분 29,538,800원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주용섭의 85,066,508원은 이 가정에서 배당액 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건 제2층 제203호는 공부상 다세대주택입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 동양동 소재 동양중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택 등이 소재하고 제반 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 동양동 593-4 토지는 남측으로 노폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상5층 중 제2층 제203호이며 사용승인일은 2011.12.28.입니다. 외벽은 벽돌쌓기마감 등, 창호는 하이새시창호입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 돼 있습니다.
- 토지. 가장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(동양 구획정리) 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음이며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 124,000,000원 보증금부터 계산. 인천도시공사는 배당 부족분을 매수인이 인수하는 구조이므로 최저가와 인수액을 합쳐 판단해야 합니다.
- 미상 5명 개별 확인. 각 명의자의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류와 현장조사로 대조해야 합니다.
- 한희정 배당요구 확인. 2025.09.09. 배당요구 사실은 있으나 보증금·확정일자가 미상이라 우선변제 및 잔존 인수위험을 금액으로 확정할 수 없습니다.
- 김수안과 인천도시공사 관계 확인. 두 명의 전입일이 모두 2022.09.21.이므로 동일 목적물의 실제 임대차·점유관계를 구체적으로 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰률에 현혹되지 않기. 70%·49%·34.3%로 최저가는 내려가지만 확인된 보증금 인수액이 반대로 증가합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “96,600,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 현재 최저매각가는 96,600,000원이지만, 인천도시공사의 124,000,000원 보증금이 전액 배당되지 않아 확인된 인수액만 29,538,800원입니다. 따라서 현재 회차의 확인된 실질취득 부담은 126,138,800원이고, 2회·3회 유찰로 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 125,000,000원대에 머뭅니다.
여기서 끝나지 않습니다. 기준일보다 먼저 전입한 한희정·김수안·오지영·김범철·석민주 5명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이들의 대항력과 추가 인수금액은 아직 확정할 수 없습니다. 즉 확정된 인수 29,538,800원 + 추가 미상 임차위험이 함께 존재합니다. 이 물건은 낮아진 최저가보다 임차관계 확인이 먼저인 사건입니다.
