부산지방법원 2025타경5219. 수영구 남천동 상우더헤라우스 7층 701호로, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 모두 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기상 말소기준은 2021.02.19. 구포새마을금고의 근저당권(채권최고액 696,000,000원)입니다. 현재 최저매각가는 93,800,000원으로 감정가 134,000,000원의 70%입니다.
금전 권리만 보면 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 ‘인수 0원 = 확인할 것이 없다’고 단순화하기 어렵습니다. 현황조사와 문건에는 황욱진·박현지·윤기쁨·김수인·박재영·강경민이 별도 점유자로 나타나고, 최지원은 임차보증금 60,000,000원의 주택임차권등기가 있습니다. 따라서 실제 임차인은 7명으로 보고, 별도로 기재된 ‘시보증’은 황욱진 보증금의 대위·승계 중복신고로 취급해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5219 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김성옥 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 584,674,950원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.19. 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 696,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 임차권은 소멸 구조
등기부의 선행 사상신용협동조합 근저당권 2건은 이미 말소되어 있고, 현재 말소기준은 2021.02.19. 구포새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 최지원의 주택임차권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 구포새마을금고 근저당의 채권최고액은 696,000,000원이고 신청채권자 청구액은 584,674,950원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 7명, 보증기관 중복은 제외
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황욱진 | 2022.11.28 · 부분 미상 | 미상 | 2025.06.30 | 없음 | 미상 | 시보증 대위·승계 신고 |
| 박현지 | 2024.02.08 · 부분 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤기쁨 | 2025.02.25 · 부분 미상 | 미상 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수인 | 2023.11.06 · 부분 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재영 | 2021.02.22 · 부분 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강경민 | 2024.06.12 · 부분 미상 | 미상 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최지원 | 점유 2022.09.08 · 주민등록 2022.09.30 | 60,000,000원 | 2025.02.11 | 말소기준 이후 | 확정일자 2024.02.22 | 해당 없음 |
황욱진·박현지·윤기쁨·김수인·박재영·강경민의 전입신고는 모두 말소기준일 2021.02.19. 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정에서도 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 이들 중 여러 명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 실제 점유 부분과 계약관계는 매각물건명세서 및 현장 확인이 중요합니다.
최지원의 임차권등기에는 임대차계약일자 2022.08.29., 점유개시일자 2022.09.08., 주민등록일자 2022.09.30., 확정일자 2024.02.22., 임차보증금 60,000,000원이 기재되어 있습니다. 모두 말소기준인 2021.02.19.보다 뒤이므로 선순위 대항력 임차인으로 보기는 어렵고, 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 134,000,000원에서 70%까지 하락
현재 회차는 1회 유찰된 상태로 최저매각가가 93,800,000원, 감정가 134,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 65,659,999원, 3회 유찰 시 45,961,999원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건은 외부 실거래 시세와 비교해 ‘싸다’고 판단할 근거를 두지 않습니다. 따라서 현재 70%라는 숫자는 감정가 대비 할인율일 뿐, 시장 시세 대비 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 응찰 판단은 현장 상태와 주변 오피스텔 거래가격을 별도로 확인한 뒤 내려야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 구포새마을금고 | 696,000,000원 | 91,711,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 93,800,000원 기준 구포새마을금고의 미배당액은 604,288,400원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다. 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 남천동 ‘남천초등학교’ 남측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 남천역이 있으며 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물의 7층 701호이며 사용승인일은 2021.01.28.입니다. 위생·급배수·승강기·주차타워 설비가 구비되어 있습니다.
- 용도. 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 모두 오피스텔 이용으로 기재되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·사다리형 토지이며 북동측으로 노폭 약 7m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구와 가로구역별 최고높이 제한지역, 학교환경 관련 절대보호구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 3,911,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 황욱진·박현지·윤기쁨·김수인·박재영·강경민·최지원의 실제 점유 여부와 점유 부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 최지원 외 점유자 다수의 보증금이 미상입니다. 대항력은 말소기준 이후로 정리되지만 계약관계와 배당요구 여부는 원본으로 확인해야 합니다.
- 최지원 임차권. 임차보증금 60,000,000원, 점유개시 2022.09.08., 주민등록 2022.09.30., 확정일자 2024.02.22.의 등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 보증기관 중복. ‘시보증’은 황욱진 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기와 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서·등기부 원본으로 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 93,800,000원은 감정가의 70%이지만 시장 시세 대비 저가 여부와는 별개입니다. 주변 오피스텔 거래가격을 반드시 별도로 검토해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 명도 난도는 별개”
이 사건의 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2021.02.19. 구포새마을금고 근저당이고, 확인된 임차인의 전입·임차권은 그보다 뒤에 있어 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가 134,000,000원에서 93,800,000원으로 내려와 1회 유찰 상태입니다.
하지만 실제 임차인으로 볼 수 있는 사람이 7명이고, 최지원 외 다수는 보증금과 확정일자, 점유 부분이 명확하지 않습니다. 여기에 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 이 물건은 금전상 인수 위험은 낮지만 점유관계 확인의 품이 큰 오피스텔로 보는 것이 맞습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 현장 점유와 주변 거래가격을 함께 확인해야 입찰 판단이 완성됩니다.
