부산지방법원 2025타경5219. 부산 수영구 남천동 상우더헤라우스 7층 705호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 김성옥 명의로 2021.02.19 소유권이 이전됐고 같은 날 구포새마을금고가 채권최고액 696,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재의 말소기준권리이며, 2025.04.17 구포새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
등기부에 앞서 존재했던 사상신용협동조합 근저당권 2건은 이미 말소돼 있습니다. 반면 소유권이전과 함께 민간임대주택 등록 등기도 기재돼 있으므로, 이 부분은 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 매수인 부담 여부를 다시 대조하는 것이 좋습니다. 가격은 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49% 수준까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값이 없으므로 할인율만을 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5219 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 7층705호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김성옥 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 104,860,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 584,674,950원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.19 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 696,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 사용승인일 | 2021.01.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하다
핵심은 2021.02.19 구포새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 경매개시결정은 그보다 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 사상신용협동조합의 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 배당 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 구포새마을금고에 배당되고, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 전입은 모두 후순위
확인되는 사람은 총 6명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일 2021.02.19보다 늦어, 현재 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재영 | 2021.02.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황욱진 | 2022.11.28 | 미상 | 2025.06.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수인 | 2023.11.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현지 | 2024.02.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강경민 | 2024.06.12 | 미상 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤기쁨 | 2025.02.25 | 미상 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 실거래 검증이 먼저
현재 최저매각가는 104,860,000원으로 감정가 214,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 거래 등 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 판단하는 것은 금물입니다.
오히려 입찰 판단에서는 현재 최저가 자체보다 주변 동일·유사 오피스텔의 최근 거래가와 임대수요를 별도로 대조해야 합니다. 특히 이미 2회 유찰된 사실은 감정가와 시장 응찰가격 사이에 간극이 있었음을 보여주는 사건 자체의 신호이므로, 단순 할인율을 가격 가점으로 환산하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,268,040원 |
| 2. 근저당 · 구포새마을금고 | 696,000,000원 | 102,591,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 구포새마을금고 채권최고액 기준 미배당액이 593,408,040원으로 남고, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정이므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 104,860,000원 | 102,591,960원 | 593,408,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 73,402,000원 | 71,680,764원 | 624,319,236원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 51,381,400원 | 50,056,535원 | 645,943,465원 | 0원 |
회차가 더 내려가도 현재 계산상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 즉 채권자가 얼마나 미배당되느냐와 낙찰자가 얼마를 인수하느냐는 구분해야 합니다. 다만 가격 자체의 적정성은 별개입니다. 실거래 검증 없이 73,402,000원이나 51,381,400원이라는 숫자만으로 시장 대비 저가라고 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 남천동 남천초등학교 남측 인근으로, 주변은 업무시설인 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 남천역이 위치하며, 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물로 사용승인일은 2021.01.28이며, 위생·급배수설비, 승강기설비와 주차타워설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·사다리형 토지이며 북동측으로 노폭 약 7m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,911,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당하며, 학교환경 관련 절대보호구역·상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 현재 이용상태는 오피스텔입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래가 우선 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 남천동 일대 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 먼저 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 실제 임차인 6명의 전입은 모두 후순위지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최우선변제 여부와 실제 배당구조는 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 등기 확인. 2021.02.19 등록 등기가 있으므로 입찰 전 매수인 부담사항에 별도 기재가 있는지 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 6명이 확인되는 물건이므로 실제 점유자와 호실 사용현황을 현장에서 재확인하고 낙찰 후 인도절차를 고려해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 예상배당은 집행비용 2,268,040원과 구포새마을금고 배당 102,591,960원을 전제로 하며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 후순위, 가격은 아직 미검증
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2021.02.19 구포새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 6명은 모두 그 뒤에 전입했습니다. 현재 배당 시나리오상 낙찰자 인수액도 0원입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 때문에 실질취득액이 불어나는 구조는 아닙니다.
다만 이 물건을 “감정가 49%의 싼 오피스텔”로 단정하는 것은 별개의 문제입니다. 최근 실거래 비교자료가 없고 이미 2회 유찰됐기 때문에, 현재 최저가 104,860,000원의 가격 경쟁력을 확인하려면 실제 시장 거래와의 대조가 필수입니다. 여기에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인들과 민간임대주택 등록 등기까지 원본 확인이 필요합니다. 결론은 권리 인수는 0원으로 정리되지만, 가격 판단은 보류입니다.
