부산지방법원 2025타경5219. 부산 수영구 남천동 ‘상우더헤라우스’ 7층 702호, 감정 이용상태가 오피스텔로 확인되는 집합건물입니다. 감정가 136,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 95,200,000원입니다. 표면상으론 감정가 대비 70%라 싸 보이지만, 이 사건은 단순 가격형이 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서·문건접수 자료에 임차인 또는 전입자 6명이 등장하고, 보증금과 확정일자는 모두 미상입니다.
말소기준권리는 데이터상 2021.02.08 사상신용협동조합 근저당권입니다. 이후 전입한 점유자들은 데이터상 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리되어 있고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금 미상 점유자가 여러 명인 만큼, “싸다”는 결론보다 임대차 원본 확인과 명도 난이도 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5219 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 7층702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가서상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김성옥 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 95,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 584,674,950원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 · 절대보호구역 · 상대보호구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입자 다수
데이터상 말소기준은 2021.02.08 을구 1번 사상신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2021.02.19 김성옥에게 소유권이전이 되었고, 같은 날 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 경매개시결정은 2025.04.17 구포새마을금고 채권자로 기재됩니다. 을구에는 2021.02.19 구포새마을금고 근저당권도 있고, 배당표에서는 사상신용협동조합과 구포새마을금고 채권 모두 미배당이 발생하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 현황 — 실제 임차인 6명, 보증금 미상
보증기관 대위·승계 중복신고 표시는 없습니다. 따라서 데이터 기준으로는 실제 임차인 6명입니다. 다만 6명 모두 보증금과 확정일자가 미상이고, 현황조사 또는 문건접수 자료가 섞여 있으므로 매각물건명세서 원본 보완 확인이 핵심입니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황욱진 | 2022.11.28 | 2025.06.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박현지 | 2024.02.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 윤기쁨 | 2025.02.25 | 2025.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김수인 | 2023.11.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박재영 | 2021.02.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강경민 | 2024.06.12 | 2025.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,113,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 사상신용협동조합 | 2,592,000,000원 | 93,086,400원 |
| 을구 2번 근저당권 · 사상신용협동조합 | 7,440,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 구포새마을금고 | 696,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 10,728,000,000원 중 채권자 배당은 93,086,400원, 미배당은 10,634,913,600원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 남천동 소재 남천초등학교 남측 인근입니다. 인근은 업무시설(오피스텔), 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 남천역이 소재하는 등 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물 내 7층 702호이며, 사용승인일은 2021.01.28입니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 인접필지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 사다리형 토지로, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 노폭 약 7m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·절대보호구역·상대보호구역이 기재되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 6명 원본 대조. 황욱진·박현지·윤기쁨·김수인·박재영·강경민의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 결론은 데이터 기준. 자료상 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음이지만, 보증금 미상 상태이므로 매각물건명세서 보완 전 확정적으로 안전하다고 단정하지 마세요.
- 명도 난이도 반영. 인수액이 0원이어도 점유자가 다수이면 인도명령, 송달, 이사협의, 실제 공실 확인 절차가 길어질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영합니다. 세금·관리비·공용부분 체납 여부는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “감정가 70%”보다 “임차인 6명 미상”이 먼저다
이 물건은 최저가만 보면 95,200,000원으로 감정가 136,000,000원의 70%까지 내려와 있습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 실제 임차인 6명이 표시되고, 보증금과 확정일자가 모두 미상이며, 갑구에는 민간임대주택등기도 있습니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원이고 대항력 임차인 인수형은 확인되지 않지만, 원본 확인 전에는 낮은 최저가만 보고 들어갈 물건이 아닙니다. 권리 소멸 구조는 가능성이 있으나, 점유·임대차 확인 부담이 커 종합 평가는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
