부산지방법원 2025타경5219. 부산 수영구 남천동 상우더헤라우스 7층 704호로, 감정 이용상태와 매각물건명세서 모두 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김성옥이고, 권리분석의 기준점은 2021.02.19. 설정된 구포새마을금고 근저당권 696,000,000원입니다. 그보다 앞선 사상신용협동조합 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 이후 2025.04.17. 구포새마을금고가 임의경매를 개시했습니다.
임차관계는 단순히 “비어 있다”고 볼 수 없습니다. 황욱진·박현지·윤기쁨·김수인·박재영·강경민 등 실제 임차인 6명이 확인됩니다. 다만 가장 빠른 전입도 2021.02.22.로 말소기준일 2021.02.19.보다 늦어, 제공된 권리판정상 6명 모두 대항력 없음입니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서 낙찰자가 승계할 보증금은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5219 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 7층 704호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김성옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 106,330,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2021.02.19. 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 696,000,000원 |
| 청구액 | 584,674,950원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 임차인 전입
등기부상 2021.02.08. 설정됐던 사상신용협동조합 근저당권 2건은 2021.02.19. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 구포새마을금고 근저당권이며, 2025.04.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 갑구에는 2021.02.19. 민간임대주택등기도 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인할 필요가 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황욱진 | 2022.11.28 | 미상 | 2025.06.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현지 | 2024.02.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤기쁨 | 2025.02.25 | 미상 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수인 | 2023.11.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재영 | 2021.02.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강경민 | 2024.06.12 | 미상 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
6명 모두 전입신고일이 2021.02.19. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상이므로 배당관계와 실제 점유 범위는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다. 황욱진·윤기쁨·강경민은 배당요구 사실이 확인됩니다.
② 유찰 구조 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가는 217,000,000원, 현재 최저매각가는 106,330,000원으로 2회 유찰·감정가 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 74,431,000원(34%), 4회 유찰 시 52,101,700원(24%)입니다.
다만 유찰률은 감정가 대비 할인율일 뿐, 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 106,330,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 이 물건의 가격 메리트는 실제 비교 가능한 오피스텔 거래가를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,288,620원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 구포새마을금고 | 696,000,000원 | 104,041,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 배당액은 104,041,380원이고, 채권최고액 기준 미배당은 591,958,620원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태와 매각물건명세서상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 남천동 소재 남천초등학교 남측 인근이며, 주변은 업무시설(오피스텔)·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 남천역이 소재하며, 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물이며 사용승인일은 2021.01.28.입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·사다리형 토지이며, 토지면적은 145.1㎡, 공시지가는 3,911,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·절대보호구역에 포함되며 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 6명 원문 대조. 전입일은 모두 기준근저당 이후지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인하세요.
- 점유관계 확인. 각 임차인의 점유 부분이 미상입니다. 실제 704호 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구에 2021.02.19. 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 감정가 49%라는 할인율만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 남천동 오피스텔 거래가격과 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 배당 구조. 현재 회차에선 구포새마을금고에 104,041,380원이 배당되고 채권최고액 기준 591,958,620원이 미배당입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격과 점유는 확인 후”
이 사건의 권리 기준점은 명확합니다. 2021.02.19. 구포새마을금고 근저당 이후에 실제 임차인 6명이 모두 전입했고, 제공된 판정상 전원 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 106,330,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
다만 이 숫자만 보고 가격 메리트를 확정해선 안 됩니다. 보증금이 미상인 임차인이 다수이고, 민간임대주택등기도 존재하며, 실제 점유 범위 역시 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 금전 인수 위험은 낮지만 현장·서류 확인이 필요한 유형이고, 가격 평가는 감정가 할인율이 아니라 실제 오피스텔 시장가격을 대조한 뒤 내려야 합니다.
