/ 84,952,000원
수원지방법원 2021타경130. 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-13 소재의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정가는 359,184,000원인데 4회 유찰돼 현재 최저매각가격은 84,952,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 권리관계는 단순하지 않습니다. 말소기준은 2022.01.17. 산은캐피탈주식회사의 가압류 35,836,693원이고, 그보다 앞선 2021.12.02. 농업협동조합자산관리회사의 가처분은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다.
그 가처분의 피보전권리는 추가근저당권설정등기청구권이고, 매매·증여·전세권·저당권·임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 내용입니다. 이후 2022.06.09. 채권최고액 572,000,000원의 근저당권이 2021.12.02. 가처분에 기해 설정됐으며, 이 근저당 자체는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 선순위 가처분 자체가 남는다는 점을 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2021타경130 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-13 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 권천수 |
| 감정가 / 최저가 | 359,184,000원 / 84,952,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 451,957,723원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매수보증금 | 최저매각가격의 20% · 16,990,400원 |
| 건물 상태 | 목록18 사용승인 받지 않은 건물 · 기호15~17 신축 공사중(공정률 약80%) |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분이 남는다
임차인은 없습니다. 다만 이 물건의 핵심은 임차인보다 선순위 가처분입니다. 2021.12.02. 농업협동조합자산관리회사의 가처분은 말소기준인 2022.01.17. 산은캐피탈주식회사 가압류보다 먼저 등기됐고, 매수인 인수 권리로 분류됩니다. 말소기준 이후의 산은캐피탈 가압류, 2022.06.09. 근저당권, 2022.07.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가 23.65%만 보고 판단하면 안 된다
현재 회차의 최저매각가격은 84,952,000원으로 감정가 359,184,000원의 23.65%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 59,466,399원, 6회 유찰 시는 41,626,479원입니다. 하지만 이 사건은 가격 할인율 자체보다 가처분·유치권·미완성 건물 상태가 더 중요한 판단 요소입니다.
특히 배당표의 매수인 인수 0원은 금액으로 계산되는 배당상 인수액을 뜻합니다. 말소기준 전 가처분이나 성립 여부가 확인되지 않은 유치권 신고처럼 금액 배당표 밖에서 확인해야 할 위험까지 0원이라는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,929,136원 |
| 2. 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 35,836,693원 | 35,836,693원 |
| 3. 근저당권 · 농업협동조합자산관리회사 | 572,000,000원 | 47,186,171원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액은 607,836,693원, 예상배당은 83,022,864원, 미배당은 524,813,829원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당표상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 건물·토지 상태 — 완성도와 이용 상태 확인이 핵심
- 공사 상태. 감정요항표상 기호15·16·17은 신축 공사중이며 공정률은 약80%로 판단됐습니다. 전기배선 공사와 일부 급·배수 배관공사가 진행된 것으로 보입니다.
- 사용승인. 매각물건명세서 비고에는 목록18이 사용승인을 받지 않은 건물로 기재돼 있습니다.
- 구조. 기호15·16은 철근콘크리트구조 징크판넬지붕 2층, 기호17은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층으로 기재돼 있습니다.
- 토지 현황. 기호1·2·3·4·5·7·8·9·11·12는 공부상 임야, 기호14는 공부상 전이나 현황은 대로 조사됐습니다.
- 토지 정보. 토지면적 165.0㎡, 공시지가 412,300원/㎡, 계획관리지역, 토지이용상황 주거나지, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주도평초등학교 남동측 근거리에 위치하며 주변은 단독주택·공장·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 기호1~5·7~12·14는 차량 접근이 가능하지만 기호6·13은 차량 접근이 불가능합니다. 노선버스 정류장 거리와 운행 여건을 고려한 대중교통 사정은 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·준보전산지·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 거래 규제. 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 연립/다세대와 토지의 일괄매각에 제시외 건물, 공사중 건물, 차량 접근이 불가능한 일부 기호가 함께 포함돼 있어 일반적인 완성 주택과는 물건 성격이 다릅니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가처분 확인. 2021.12.02. 농업협동조합자산관리회사 가처분의 피보전권리와 현재 효력, 말소 가능 조건을 원본 등기와 관련 사건에서 확인해야 합니다.
- 유치권 성립 여부 확인. (주)네이처힐스 630,000,000원, 최원진 72,000,000원 신고 각각에 대해 점유·피담보채권·공사 관련성을 확인해야 합니다.
- 공사 진행 상태 재확인. 감정요항표 자체가 기호15~17의 공정률 약80% 판단과 함께 경매 입찰 시 재차 확인할 것을 기재하고 있습니다.
- 사용승인 확인. 목록18은 사용승인을 받지 않은 건물로 기재돼 있으므로 현재 행정 상태와 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 구조이므로 기호별 위치·경계·접근로·현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금. 매수보증금은 최저매각가격의 20%로, 현재 회차 기준 16,990,400원입니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 선순위 권리와 현장이 먼저”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 359,184,000원 대비 최저가 84,952,000원, 즉 감정가의 23.65%라는 점입니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 할인율과 반대 방향입니다. 말소기준보다 앞선 2021.12.02. 가처분이 매수인에게 인수되고, 630,000,000원·72,000,000원의 유치권 신고는 성립 여부가 확인되지 않았습니다. 건물 측면에서도 사용승인 미취득과 공정률 약80%의 신축 공사중 상태가 확인됩니다.
따라서 배당표상 인수액이 0원이고 4회 유찰됐다는 사실만으로 안전하거나 저렴한 물건으로 평가하기 어렵습니다. 이 물건의 우선순위는 가격 → 권리가 아니라 가처분 효력·유치권 성립 여부·건물 상태 확인 → 그 다음 가격입니다. 현 단계의 핵심 평가는 고위험 확인형입니다.
