수원지방법원 2021타경130. 경기도 광주시 초월읍 도평리 일대의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 342,417,000원이지만 4회 유찰돼 최저매각가는 83,180,000원까지 낮아졌습니다. 표면상으로는 감정가의 약 4분의 1 가격이지만, 권리구조를 보면 단순한 저가 매수형과는 거리가 있습니다. 2021.12.02. 농업협동조합자산관리회사의 가처분이 먼저 등기됐고, 이후 2022.06.09. 같은 채권자 명의의 채권최고액 572,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 제공된 권리판정에서는 가처분은 말소기준권리 이전으로 매수인 인수, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
여기에 매각물건명세서 비고가 더 중요합니다. 이 사건은 일괄매각·제시외 건물 포함이며, 목록20은 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 또한 2021.02.24. 주식회사 네이처힐스로부터 630,000,000원, 2022.02.07. 최원진으로부터 72,000,000원의 유치권 신고가 각각 들어와 있고, 그 성립 여부는 알 수 없음으로 기재되어 있습니다. 따라서 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2021타경130 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-41 |
| 등기 대상 | [건물] 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-42외 4필지 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 신축 공사중 · 공정률 약 80% 판단 |
| 소유자 | 이화순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 342,417,000원 / 83,180,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 451,957,723원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매수보증금 | 최저매각가격의 20% · 16,636,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분이 핵심
임차인은 없습니다. 다만 임차인이 없다는 이유만으로 권리가 깨끗한 것은 아닙니다. 2021.12.02. 가처분은 ‘추가근저당권설정등기청구권’을 피보전권리로 하며, 매매·증여·전세권·저당권·임차권의 설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 내용입니다. 제공된 권리판정상 이 가처분은 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
② 최저가 — 4회 유찰의 이유를 가격 밖에서 봐야 한다
현재 최저매각가는 83,180,000원으로 감정가 342,417,000원의 24.29% 수준입니다. 실거래 자료는 없어 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 대신 현재 데이터에서 확인되는 것은 4회 유찰, 선순위 가처분, 유치권 신고, 신축 공사중 상태, 사용승인 미취득 건물, 일부 토지의 차량 접근 불가 등입니다. 이처럼 환금성과 권리확정성이 낮은 요소가 겹치므로 최저가 하락 자체를 투자 메리트로 해석하는 것은 위험합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 83,180,000원 | 81,282,760원 | 490,717,240원 |
| 5회 유찰 시 | 58,226,000원 | 56,777,932원 | 515,222,068원 |
| 6회 유찰 시 | 40,758,200원 | 39,624,552원 | 532,375,448원 |
③ 예상배당표 (매각가 83,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,897,240원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합자산관리회사 | 572,000,000원 | 81,282,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권최고액 572,000,000원 중 81,282,760원이 배당되고 490,717,240원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 배당 계산상 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
④ 유치권·건축 상태 — 권리분석 난도를 크게 높이는 요소
감정평가 이용상태상 기호15·16·17은 신축 공사중이고 공정률은 약 80%로 판단되어, 경매 입찰 시 재차 확인하라고 기재되어 있습니다. 전기배선 공사와 일부 급·배수 배관공사가 진행된 것으로 보이며, 목록20은 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 따라서 완성된 연립·다세대주택을 통상적인 방식으로 취득하는 사건과 동일하게 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주도평초등학교 남동측 근거리에 위치하고, 주변은 단독주택·공장·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 기호1~5,7~12,14는 차량 접근이 가능하지만 기호6,13은 차량 접근이 불가능합니다. 노선버스 정류장 거리와 운행 여건을 고려할 때 대중교통사정은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호15·16·17은 신축 공사중이며 공정률 약 80% 판단, 전기배선 및 일부 급·배수 배관공사가 진행된 것으로 보입니다.
- 공부와 현황 차이. 기호1,2,3,4,5,7,8,9,11,12는 공부상 임야, 기호14는 공부상 전이나 현황은 모두 대입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·준보전산지·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함되어 있습니다.
- 토지 자료. 공시지가 97,300원/㎡, 지목 임야, 토지이용상황 자연림, 완경사·부정형·세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가처분 원인 확인. 2021.12.02. 가처분은 제공된 권리판정상 매수인 인수입니다. 피보전권리와 이후 근저당 설정의 관계, 가처분의 현재 효력과 말소 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 유치권 신고 실체 확인. 주식회사 네이처힐스 630,000,000원, 최원진 72,000,000원 신고의 공사대금 채권·점유·견련성·변제기 등을 개별 확인해야 합니다.
- 공사 진행 상태 재확인. 감정 당시 기호15·16·17은 공정률 약 80%로 판단됐습니다. 현재 완공 여부와 추가 공사비를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 사용승인 문제 확인. 목록20은 사용승인을 받지 않은 건물로 기재되어 있으므로 실제 이용·허가·보완 가능성을 확인해야 합니다.
- 접근성 확인. 기호6,13은 차량 접근이 불가능한 것으로 평가되어 일괄매각 대상 전체의 사용성과 환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 매수보증금. 이 사건은 최저매각가격의 20%로, 현재 회차 기준 16,636,000원입니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 24.29%라는 수치만으로 저평가라 볼 수 없습니다. 실거래 시세 자료가 없고 권리·공사·유치권 리스크가 중첩되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 유치권 신고서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격보다 권리 확정성이 먼저다”
이 사건은 감정가 342,417,000원이 4회 유찰돼 83,180,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 핵심은 가격이 아니라 권리와 완성도입니다. 말소기준 근저당보다 앞선 가처분이 매수인 인수로 판정되어 있고, 총 702,000,000원의 유치권 신고는 성립 여부가 확인되지 않았습니다. 건물은 신축 공사중 공정률 약 80% 판단이며, 목록20은 사용승인을 받지 않았습니다. 일부 토지는 차량 접근도 불가능합니다.
따라서 이 물건은 “싸게 내려온 물건”이 아니라 “낮은 최저가에도 해결해야 할 변수가 많은 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 배당표상 매수인 금전 인수액이 0원이라는 점만으로 안전하다고 볼 수 없으며, 선순위 가처분과 유치권의 법률관계가 해소되지 않은 상태에서는 낮은 최저가 자체를 가격 가점으로 삼기 어렵습니다.
