수원지방법원 2021타경130. 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-38 일대의 연립/다세대 + 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 김근혁이고, 말소기준은 2021.07.05 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2021.07.30 설정된 우희주 근저당권 50,000,000원은 매각으로 소멸하는 구조라, 배당표만 보면 매수인이 떠안는 등기상 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건에서 등기부만 보고 ‘권리가 깨끗하다’고 결론 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 2021.02.24 (주)네이처힐스의 630,000,000원 유치권 신고와 2022.02.07 최원진의 72,000,000원 유치권 신고가 기재돼 있고, 둘 다 성립 여부를 알 수 없음으로 표시돼 있습니다. 유치권이 실제로 성립한다면 등기상 인수액 0원이라는 숫자만으로 실질 부담을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2021타경130 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-38 |
| 물건종류 / 상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호15~17 신축 공사중(공정률 약 80%) |
| 소유자 | 김근혁 |
| 감정가 / 최저가 | 339,456,000원 / 57,729,000원 (5회 유찰 · 감정가 17.01%) |
| 청구액 | 451,957,723원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 매수보증금 최저매각가격의 20% |
| 입찰보증금 | 11,545,800원 |
| 특이사항 | 기호17 사용승인을 받지 않은 건물 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 유치권은 별도
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 기호1~14 토지의 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 보증금 승계 문제는 확인되지 않지만, 실제 점유관계까지 단순하다고 단정할 수는 없습니다.
② 가격 판단 — 17.01%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 339,456,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 57,729,000원, 감정가의 17.01%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 사건은 시세 실거래와 단순 비교해 가격 메리트를 확정할 수 있는 구조가 아닙니다.
더 중요한 것은 최저가 외 비용과 리스크입니다. 기호15~17은 신축 공사중이며 감정 당시 공정률 약 80%로 판단됐고, 전기배선 공사와 일부 급·배수 배관공사가 진행된 것으로 보입니다. 특히 기호17은 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 여기에 성립 여부 미상의 유치권 신고까지 겹치므로, 최저가 57,729,000원만을 실질 총비용으로 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,729,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,439,122원 |
| 2. 근저당 · 우희주 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,289,878원 |
현재 최저가 57,729,000원 가정에서는 집행비용 1,439,122원과 우희주 근저당 50,000,000원이 배당되고 6,289,878원이 소유자에게 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 유치권 신고액 역시 이 배당표의 인수액 계산에는 포함돼 있지 않습니다.
④ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주도평초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·공장·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 기호1~5·7~12·14는 차량 접근이 가능하지만 기호6·13은 차량 접근이 불가능합니다. 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건을 고려하면 대중교통 사정은 불편합니다.
- 건물 상태. 기호15~17은 신축 공사중이며 공정률 약 80%로 판단됐습니다. 전기배선 공사와 일부 급·배수 배관공사가 진행된 것으로 보입니다.
- 사용승인. 매각물건명세서상 기호17은 사용승인을 받지 않은 건물입니다.
- 공부와 현황. 기호1·2·3·4·5·7·8·9·11·12는 공부상 지목이 임야, 기호14는 전이나 현황은 모두 대입니다.
- 토지. 토지면적 196㎡, 지목 임야, 토지이용상황 주거나지, 완경사·사다리형·세로한면(가), 공시지가 412,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 자연보전권역·준보전산지·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 일부 토지는 차량 접근이 불가능하고 대중교통 사정이 불편하며, 신축 공사중·미사용승인 건물이 포함된 복합 물건이라 단순 주거 완성품보다 처분·활용 검토 항목이 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부 확인. (주)네이처힐스 630,000,000원, 최원진 72,000,000원 신고의 공사대금 발생 원인·점유관계·변제 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 토지 임대관계는 미상입니다. 건물·토지의 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공사완성 비용 확인. 기호15~17은 공정률 약 80%의 신축 공사중 상태입니다. 잔여공사 범위와 현재 공정 상태를 재확인해야 합니다.
- 기호17 사용승인 확인. 사용승인을 받지 않은 건물이므로 사용승인 가능 여부와 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 각 기호의 현황과 경계, 접근성을 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 입찰보증금. 매수보증금은 최저매각가격의 20%로, 현재 최저가 기준 11,545,800원입니다.
- 유찰가 착시 경계. 감정가의 17.01%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 유치권·잔여공사·미사용승인 문제를 반영한 총비용을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “17% 할인”보다 먼저 풀어야 할 문제가 있다
현재 배당표만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준은 2021.07.05 강제경매개시결정이고, 이후 우희주 근저당 50,000,000원은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기부 밖에서 올라갑니다. (주)네이처힐스 630,000,000원, 최원진 72,000,000원의 유치권 신고가 있고 성립 여부는 확인되지 않았습니다. 기호15~17은 공정률 약 80%의 신축 공사중이며 기호17은 사용승인을 받지 않은 건물입니다.
따라서 최저가 57,729,000원이 감정가 339,456,000원의 17.01%라는 이유만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 실질 리스크는 큼. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 유치권의 실제 성립 여부, 점유관계, 잔여공사와 사용승인 가능성을 얼마만큼 확실히 정리할 수 있느냐입니다.
