수원지방법원 2021타경130. 경기도 광주시 초월읍 도평리에 위치한 연립/다세대 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가 339,456,000원에서 6차례 유찰되면서 최저매각가격이 40,410,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 일반적인 완성 주택 경매와 다릅니다. 건물 기호 15~17은 신축 공사중이며, 감정 당시 공정률은 약 80%로 판단됐습니다. 특히 목록 17은 사용승인을 받지 않은 건물로 명시되어 있습니다.
더 중요한 것은 유치권입니다. 주식회사 네이처힐스와 최원진이 각각 유치권을 신고했으며, 합산 신고액은 702,000,000원입니다. 법원 비고에는 이들 유치권의 성립 여부를 알 수 없다고 기재되어 있습니다. 따라서 신고액 전체가 확정된 매수인 인수채무라는 뜻은 아니지만, 반대로 등기상 인수액이 0원이라는 이유만으로 유치권 분쟁까지 사라지는 것도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2021타경130 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-38 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 기호 15~17 신축 공사중 · 공정률 약 80% 판단 |
| 사용승인 | 목록 17 사용승인 받지 않은 건물 |
| 소유자 | 김근혁 (단독소유) |
| 감정가 | 339,456,000원 |
| 현재 최저가 | 40,410,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 451,957,723원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매수보증금 | 8,082,000원 (최저매각가격의 20%) |
| 말소기준권리 | 2021.07.05. 강제경매개시결정 · 채권자 우희주 |
| 유치권 신고 | 주식회사 네이처힐스 630,000,000원 / 최원진 72,000,000원 · 성립 여부 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 유치권은 별개
등기상 말소기준은 2021.07.05. 강제경매개시결정입니다. 이후 2021.07.30. 설정된 우희주의 근저당권은 채권최고액 50,000,000원으로, 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 해당 근저당에는 도평리 139-38 토지와 도평리 139-40 토지의 김근혁 지분이 공동담보로 기재되어 있습니다.
② 핵심 위험 — 유치권 신고 702,000,000원
매각물건명세서에는 서로 다른 신고인의 유치권 신고가 기재되어 있습니다. 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 사항입니다.
| 신고인 | 신고일 | 신고금액 | 성립 여부 |
|---|---|---|---|
| (주)네이처힐스 | 2021.02.24 | 630,000,000원 | 미확정 |
| 최원진 | 2022.02.07 | 72,000,000원 | 미확정 |
| 합계 | — | 702,000,000원 | 성립 여부 알 수 없음 |
주식회사 네이처힐스의 신고일은 말소기준인 2021.07.05.보다 앞서고, 최원진의 신고일은 그 이후입니다. 하지만 신고일의 선후관계만으로 유치권의 성립이나 소멸을 판정할 수 없습니다. 실제 공사관계와 점유·채권 발생 경위에 대한 확인이 필요합니다.
③ 가격 및 유찰 흐름 — 낮은 최저가가 곧 실질 할인은 아니다
현재 최저매각가격은 감정가의 약 11.9%입니다. 이미 6회 유찰된 상태로, 다음 회차까지 유찰될 경우의 예상 매각가격도 제시되어 있습니다. 다만 이 물건은 공사 진행 상태와 유치권 성립 여부가 실질취득비용을 좌우하므로 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 최저매각가격 | 채권자 미배당 | 매수인 배당상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) | 40,410,000원 | 10,717,380원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 28,287,000원 | 22,622,166원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 19,800,900원 | 30,955,516원 | 0원 |
위 표에서 채권자 미배당은 배당 모형에 반영된 채권최고액 50,000,000원을 기준으로 산출된 금액입니다. 매수인에게 자동 승계되는 금액이 아닙니다. 또한 유치권과 미완공 건물의 추가 부담은 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,127,380원 |
| 1. 근저당 · 우희주 | 50,000,000원 | 39,282,620원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 | — | 10,717,380원 |
배당표는 제시된 추정 모형으로, 집행비용 1,127,380원과 근저당권 배당 39,282,620원을 반영한 결과입니다. 채권자 미배당 10,717,380원은 별도 표시한 차액이며 매각대금에 추가되는 배분 항목이 아닙니다. 청구금액 451,957,723원 전체의 확정 배당 결과를 의미하지 않습니다. 실제 배당은 채권확정액과 법정 우선순위, 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주도평초등학교 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 기호 1~5, 7~12, 14는 차량 접근이 가능하지만 기호 6, 13은 차량 접근이 불가능합니다. 버스정류장 거리와 운행 여건 등을 고려한 대중교통 사정은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 상태. 기호 15~17은 신축 공사중이며 공정률 약 80%로 판단됐습니다. 철근콘크리트구조 건물로 전기배선 및 일부 급·배수 배관공사가 진행된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 소재지 토지의 지목은 임야, 토지이용상황은 주거나지이며, 면적은 196.0㎡입니다. 계획관리지역으로 공시지가는 412,300원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 1~5, 7~9, 11, 12는 공부상 임야, 기호 14는 공부상 전이지만 현황은 대지로 조사됐습니다. 실제 이용상황에 따른 지목 및 인허가 관계 확인이 필요합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역을 비롯해 자연보전권역, 준보전산지, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 관련되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부도 확인해야 합니다.
- 환금성. 미완공 건물과 사용승인 문제, 유치권 분쟁 가능성, 일부 토지의 차량 진입 제한이 겹쳐 일반적인 완성 주택보다 매수자 범위가 제한될 수 있습니다. 잔여 공사와 권리관계 정리가 선행되어야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. (주)네이처힐스 630,000,000원, 최원진 72,000,000원의 신고서와 증빙자료를 확인하고 유치권의 성립 여부, 실제 점유 및 채권관계를 검토해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 현재 건물과 토지를 누가 점유·관리하는지, 유치권 신고인이 실제로 점유 중인지 확인해야 합니다. 신고 사실만으로 점유나 성립을 단정할 수 없습니다.
- 잔여 공사비 산정. 기호 15~17의 신축 공정률 약 80%는 감정 당시 판단입니다. 입찰 시점의 실제 공정과 잔여 공사비를 재확인해야 합니다.
- 사용승인 문제. 목록 17은 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 사용승인 가능 여부와 필요한 후속 공사·행정절차를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물을 포함하는 매각대상 목록과 현장을 대조하고, 토지·건물의 소유권 및 실제 이용관계를 함께 점검해야 합니다.
- 진입 및 토지 현황. 기호 6, 13의 차량 접근 불가 사항과 공부상 지목·현황 이용상태의 차이를 확인해야 합니다.
- 보증금 20%. 일반적인 10% 보증금으로 계산하면 안 됩니다. 현재 회차의 매수보증금은 최저매각가격 40,410,000원의 20%인 8,082,000원입니다.
- 가격 상한. 최저매각가격 외에 유치권 분쟁 대응비용, 잔여 공사비, 사용승인 및 인허가 비용 등을 종합해 실제 취득비용을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 관련 유치권 서류를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰에는 이유가 있다”
감정가 339,456,000원의 물건을 현재 최저매각가격 40,410,000원에 입찰할 수 있다는 점은 눈길을 끕니다. 하지만 이 사건의 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아닙니다.
등기상 후순위 근저당은 매각으로 소멸하고 신고된 임차인도 없어, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 유치권 신고액 702,000,000원의 성립 여부는 미확정이며, 건물은 공정률 약 80%의 미완공 상태로 평가됐고 목록 17에는 사용승인 문제까지 있습니다.
특히 유치권 신고액을 모두 확정 채무처럼 더하는 것도 잘못이지만, 배당상 인수액이 0원이라는 이유로 유치권에 따른 잠재적 부담을 무시하는 것도 위험합니다. 유치권의 실체와 점유관계, 잔여 공사 및 사용승인 가능성 확인이 입찰가격 검토보다 선행되어야 하는 물건입니다. 현재 최저가만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
