수원지방법원 2021타경130. 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-43 소재의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 352,261,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 122,205,000원입니다. 숫자만 보면 매력적으로 보이지만, 이 사건의 첫 번째 결론은 정반대입니다. 말소기준보다 앞선 갑구 2번 가처분이 매수인 인수로 표시되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 유치권 신고 2건과 사용승인 받지 않은 건물, 제시외 건물 포함, 매수신청보증금 20%가 함께 기재되어 있습니다.
임차인은 없습니다. 그래서 대항력 임차인·보증금 인수형 리스크는 아닙니다. 그러나 임차인이 없다고 안전한 물건은 아닙니다. 이 사건은 임차인 대신 선순위 처분금지 가처분과 유치권 성립 여부 미상, 공사 진행 중인 건물 현황이 핵심 리스크입니다. 최저가가 낮아진 이유를 권리표와 명세서 비고에서 먼저 설명할 수 있어야 응찰 검토가 가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2021타경130 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-43 |
| 물건종류 / 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정 이용상태 | 기호15~17 신축 공사중, 공정률 약 80% 판단 |
| 소유자 | 이화순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 352,261,000원 / 122,205,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 451,957,723원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞의 가처분이 남는다
임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 데이터상 확인되지 않습니다. 하지만 더 큰 문제는 갑구 2번 가처분입니다. 이 가처분은 2021.12.02 접수되었고, 말소기준으로 산정된 을구 1번 근저당권은 2022.06.09 접수입니다. 데이터상 갑구 2번 가처분은 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 임차인 0명, 그러나 현황 리스크는 별도
| 구분 | 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 신고·조사된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 보증금 인수 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득가가 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 다만 이 사건의 인수 리스크는 임대차가 아니라 선순위 가처분과 유치권 신고 쪽에 있습니다. 따라서 “임차인 없음 = 인수 없음”으로 결론내리면 위험합니다.
③ 명세서 비고 — 유치권·공사중·보증금 20%
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재되어 있습니다.
- 제시외 건물 포함. 제시외 건물이 포함됩니다. 목록19는 사용승인을 받지 않은 건물로 기재되어 있습니다.
- 유치권 신고. 2021.02.24자로 주식회사 네이처힐스의 630,000,000원, 2022.02.07자로 최원진의 72,000,000원 유치권신고가 있으나 성립 여부는 알 수 없다고 기재되어 있습니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 보증금은 24,441,000원입니다.
- 공사중 건물. 감정평가 이용상태상 기호15~17은 신축 공사중이며 공정률 약 80% 판단으로 기재되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,205,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,510,870원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농업협동조합자산관리회사 | 572,000,000원 | 119,694,130원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 근저당권자에게 119,694,130원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 452,305,870원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 배당표상 보증금 인수는 0원이지만, 선순위 가처분과 유치권 신고 리스크는 별도 검토 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 “광주도평초등학교” 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·공장·농경지·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 기호1~5, 7~12, 14는 차량 접근이 가능하고, 기호6, 13은 차량 접근이 불가능합니다. 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건 등으로 보아 대중교통사정은 불편한 것으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 기호15~17은 신축 공사중이며 공정률 약 80% 판단입니다. 전기배선 공사와 일부 급·배수 배관공사가 진행된 것으로 보입니다.
- 토지. 대표 토지는 계획관리지역, 지목 임야, 토지이용상황 주거나지, 완경사·사다리형·세로한면(가), 면적 126.0㎡, 공시지가 412,300원/㎡입니다.
- 제한사항. 자연보전권역, 준보전산지, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역이 포함되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 기호1,2,3,4,5,7,8,9,11,12의 공부상 지목은 임야, 기호14의 공부상 지목은 전이나 현황은 대로 기재되어 있습니다.
- 임대관계. 기호1~14 토지의 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가처분 원인 확인. 갑구 2번 가처분은 피보전권리가 추가근저당권설정등기청구권이고, 데이터상 매수인 인수입니다. 말소 가능성·소송관계·채권자 입장을 원본으로 확인해야 합니다.
- 유치권 현장 확인. 주식회사 네이처힐스 630,000,000원, 최원진 72,000,000원의 유치권 신고가 있습니다. 실제 점유와 공사대금 채권 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 건축·사용승인 확인. 목록19는 사용승인을 받지 않은 건물로 기재되어 있고, 기호15~17은 공사중입니다. 완공비·사용승인·불법 또는 미완성 부분을 확인해야 합니다.
- 보증금 20% 준비. 특별매각조건상 현재 최저가 122,205,000원의 20%인 24,441,000원이 매수신청보증금 기준입니다.
- 대중교통·접근성 확인. 일부 기호는 차량 접근이 불가능하고 대중교통사정은 불편하다고 기재되어 있어 환금성 평가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·유치권 신고서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 3회”보다 “왜 유찰됐는가”가 중요하다
이 물건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 352,261,000원이 3회 유찰되어 최저가 122,205,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 가격표보다 권리표와 명세서 비고가 먼저입니다. 말소기준보다 앞선 가처분, 유치권 신고 2건, 공사중·사용승인 미완료 건물, 제시외 건물 포함, 매수신청보증금 20%가 동시에 존재합니다. 임차인 보증금 인수형은 아니지만, 권리·공사·점유·허가 리스크가 복합적으로 겹친 특수물건입니다. 결론은 간단합니다. 가격은 낮아졌지만, 안전해진 것은 아닙니다.
