수원지방법원 2021타경130. 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-40 일대의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 주삼차이며, 건물 등기에는 2020.12.01 조영철의 강제경매개시결정, 2021.04.01 조영철의 채권최고액 100,000,000원 근저당권, 2024.04.16 제주특별자치도의 압류가 확인됩니다. 기준권리로 제시된 2020.12.01 강제경매개시결정 이후 등기된 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
하지만 등기 소멸만 보고 “깨끗한 물건”으로 분류해서는 안 됩니다. 2021.02.24 ㈜네이처힐스 630,000,000원, 2022.02.07 최원진 72,000,000원의 유치권 신고가 있고, 두 신고 모두 성립 여부를 알 수 없음으로 명시돼 있습니다. 유치권은 신고일만으로 소멸 여부를 판단할 수 없으므로 실제 점유와 채권 발생 경위를 확인하기 전까지는 핵심 리스크로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2021타경130 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-40 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 등기 부동산 | [건물] 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-40외 3필지 |
| 소유자 | 주삼차 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 355,011,000원 / 86,205,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.28%) |
| 청구액 | 451,957,723원 |
| 매수보증금 | 최저매각가격의 20% · 17,241,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 유치권이 핵심
임차인 없음. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기 권리만 보면 2020.12.01 강제경매개시결정을 기준으로 뒤의 근저당권과 압류가 소멸하는 구조입니다. 다만 별도로 신고된 두 건의 유치권은 성립 여부 미상이므로, 등기상 인수 0원과 실제 현장 위험을 동일하게 보면 안 됩니다.
② 가격 해석 — 24.28%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 86,205,000원으로 감정가 355,011,000원의 24.28% 수준이며 이미 4회 유찰됐습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 공사중 건물, 사용승인 문제, 유치권 신고가 함께 존재하기 때문에 일반적인 완성 주거상품과 같은 방식으로 단순 비교하면 위험합니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 86,205,000원 | 84,253,310원 | 15,746,690원 |
| 5회 유찰 시 | 60,343,499원 | 58,857,316원 | 41,142,684원 |
| 6회 유찰 시 | 42,240,449원 | 41,080,121원 | 58,919,879원 |
③ 예상배당표 (매각가 86,205,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,951,690원 |
| 1. 근저당권 · 조영철 | 100,000,000원 | 84,253,310원 |
| 근저당 미배당 | - | 15,746,690원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 86,205,000원 기준 집행비용 1,951,690원을 공제한 뒤 조영철 근저당권에 84,253,310원이 배당되는 산식입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 15,746,690원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 초월읍 도평리 광주도평초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·공장·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 기호1~5, 7~12, 14는 차량 접근이 가능하지만 기호6, 13은 차량 접근이 불가능합니다. 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건을 볼 때 대중교통 사정은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 상태. 기호15~17은 신축 공사중이며 공정률 약 80%로 판단됐습니다. 철근콘크리트구조 2층 건물이고 전기배선 공사와 일부 급·배수 배관공사가 진행된 것으로 보입니다.
- 사용승인. 목록15는 사용승인을 받지 않은 건물로 명시돼 있습니다.
- 토지. 확인된 토지는 면적 152.0㎡, 지목 임야, 토지이용상황 주거나지, 완경사·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 412,300원/㎡입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 준보전산지, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 기호1,2,3,4,5,7,8,9,11,12는 공부상 임야, 기호14는 공부상 전이나 현황은 모두 대입니다.
- 임대관계. 기호1~14 토지의 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부. ㈜네이처힐스 630,000,000원, 최원진 72,000,000원 신고에 대해 실제 점유, 채권 발생 원인과 시점, 공사대금 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 목록15 사용승인. 사용승인을 받지 않은 상태가 매수 후 이용·완공에 어떤 영향을 주는지 관련 서류와 현황을 확인해야 합니다.
- 공정률 재확인. 감정 당시 기호15~17은 공정률 약 80%로 판단됐고, 경매 입찰 시 재차 확인하라는 유의사항이 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 일괄매각이므로 실제 매각대상과 현황을 원본 기준으로 대조해야 합니다.
- 토지 현황. 여러 기호에서 공부상 지목과 현황이 다르고 기호6, 13은 차량 접근이 불가능하므로 각 필지의 이용상태와 진입여건을 직접 확인해야 합니다.
- 매수보증금. 이 사건의 매수보증금은 최저매각가격의 20%인 17,241,000원입니다.
맺으며 — “감정가의 24%”보다 선행조건이 많다
86,205,000원이라는 최저가는 감정가 355,011,000원의 24.28%에 불과합니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없고, 이미 4회 유찰됐다는 점도 함께 봐야 합니다. 무엇보다 702,000,000원의 유치권 신고가 성립 여부 미상으로 남아 있고, 목록15는 사용승인을 받지 않았으며 기호15~17은 신축 공사중입니다.
따라서 이 사건은 배당 산식상 인수 0원이라는 장점보다, 유치권 성립 여부와 공사·사용승인 상태를 먼저 해결해야 하는 물건입니다. 유치권이 성립하지 않는다는 근거와 건물의 실제 완공·사용 가능성을 확인하기 전에는 “4회 유찰됐으니 싸다”는 이유만으로 접근하기 어렵습니다.
