울산지방법원 2024타경7361. 양산 물금읍 라피에스타양산 1층 1-130호 근린시설입니다. 현재 소유자는 노경원으로, 2023.09.20. 매매를 원인으로 2023.09.26. 소유권을 이전받았고 거래가액은 1,496,380,000원입니다. 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당이 설정됐으며, 이것이 현재 경매에서의 말소기준권리입니다.
그 뒤 케이비국민카드·전남신용보증재단·신용보증기금의 가압류, 양산시 압류, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 놓여 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않았고 매각물건명세서 비고에는 복층구조이며 공실 상태라고 적혀 있습니다. 따라서 권리 인수보다 훨씬 중요한 문제는 5회 유찰한 상업시설의 실제 가치와 향후 매각 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경7361 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-130호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 지하3층·지상7층 건물 내 1층1-130호 · 공실 상태 · 복층구조 |
| 소유자 | 노경원 (2023.09.20. 매매, 거래가액 1,496,380,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,610,000,000원 / 270,593,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 3,126,728,881원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 2019년 하나은행 근저당은 이미 말소되었고, 현재 유효한 핵심 권리는 2023.09.26. 설정된 국민은행 근저당입니다. 이후 케이비국민카드 가압류 9,413,564원, 전남신용보증재단 가압류 56,620,000원, 신용보증기금 가압류 5,386,500원, 양산시 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 83% 할인보다 ‘왜 5번 유찰됐나’가 중요
감정가는 1,610,000,000원이고 현재 최저매각가는 270,593,000원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 16.81%입니다. 숫자만 놓고 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 이 사건은 5회 유찰됐습니다. 근린시설은 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 쉽지 않기 때문에, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
감정평가 내용에 따르면 본건은 증산역 북서측 인근에 있고, 주변에는 아파트단지·단독주택· 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다. 차량 접근은 가능하며 교통사정과 주변 가로망·주차장시설은 모두 보통으로 평가됐습니다. 본건은 공실 상태이고, 매각물건명세서에는 복층구조라고 기재되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,593,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,588,302원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 3,600,000,000원 | 266,004,698원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,413,564원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 56,620,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 5,386,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 4,588,302원을 제외한 266,004,698원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 3,671,420,064원 대비 미배당액은 3,405,415,366원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 270,593,000원 | 266,004,698원 | 3,405,415,366원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 189,415,100원 | 185,963,289원 | 3,485,456,775원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 132,590,569원 | 129,934,301원 | 3,541,485,763원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 매수인의 권리 인수는 0원으로 유지됩니다. 그러나 가격이 내려가는 만큼 선순위 근저당의 미배당은 커집니다. 이 점은 매수인의 인수 부담을 늘리는 요소는 아니지만, 현재 자산가치가 채권규모에 비해 크게 낮아졌다는 구조를 보여줍니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북서측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 주변 가로망과 주차장시설도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본건은 공실 상태이며 매각물건명세서에는 복층구조로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하3층·지상7층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 가장형 토지의 상업용 건부지이며, 토지면적은 26,474.6㎡, 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 규제. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류·중로1류·소로1류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 적정가 확인. 동일 건물·인근 상권의 최근 매매가와 실제 임대료를 조사해 270,593,000원이 수익가치에 맞는지 확인해야 합니다.
- 공실 비용. 현재 공실 상태이므로 낙찰 후 임차인 모집 전까지의 관리비·보유비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 복층구조 확인. 매각물건명세서에 복층구조로 기재되어 있으므로 현황과 공부를 직접 대조해야 합니다.
- 명도. 임차인은 없고 공실 상태로 기재되어 있으나, 현장 점유상태는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 관리비 체납. 집합상가의 공용부분 체납관리비 등 낙찰 후 부담 가능 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 배당 시뮬레이션은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않을 수 있으므로 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 단순하지 않다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.09.26. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 투자판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 16.10억에서 현재 최저가 270,593,000원까지 5회 유찰됐고, 본건은 공실 상태의 근린시설입니다. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 실제 임대수익과 환금성을 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
