울산지방법원 2024타경7361. 양산 물금읍 라피에스타양산 1층1-130호 근린시설입니다. 소유자 노경원은 2023년 9월 26일 거래가 1,496,380,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사국민은행 앞으로 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 케이비국민카드·전남신용보증재단·신용보증기금의 가압류, 임의경매개시결정, 양산시 압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
현황상 본 호실은 공실이고 임차인도 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다. 권리구조 자체는 단순하지만, 이 물건은 감정가 1,610,000,000원에서 다섯 차례 유찰된 뒤 현재 270,593,000원까지 내려왔습니다. 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 반복 유찰이 이어진 근린시설의 수요·공실·환금성을 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경7361 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-130호 (라피에스타양산) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공실 |
| 소유자 | 노경원 (2023.09.26. 거래가 1,496,380,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,610,000,000원 / 270,593,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 3,126,728,881원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서 비고상 복층구조이고 현재 공실 상태입니다. 말소기준은 2023.09.26. 설정된 국민은행 근저당이며, 그 뒤의 케이비국민카드 가압류 9,413,564원, 전남신용보증재단 가압류 56,620,000원, 신용보증기금 가압류 5,386,500원, 경매개시결정과 양산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 하나은행 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수대상으로 남지 않습니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰로 감정가의 16.81%
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 270,593,000원 | 3,405,415,366원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 189,415,100원 | 3,485,456,775원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 132,590,569원 | 3,541,485,763원 |
현재 최저매각가는 270,593,000원으로 감정가 1,610,000,000원의 16.81%입니다. 다만 이 사건에서는 반복 유찰 자체가 중요한 신호입니다. 최저가가 내려갈수록 채권자에게 돌아가는 금액은 더 줄지만, 매수인이 인수할 금액은 각 시나리오 모두 0원으로 유지됩니다. 즉 유찰로 가격이 내려가더라도 권리 인수액이 늘어나는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,593,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,588,302원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 3,600,000,000원 | 266,004,698원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,413,564원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 56,620,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 5,386,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 270,593,000원 가정에서 집행비용 4,588,302원을 제외한 266,004,698원이 국민은행 근저당에 배당되고, 나머지 가압류 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권총액 3,671,420,064원 중 미배당액은 3,405,415,366원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 해당 호실은 공실 상태이며, 매각물건명세서에는 복층구조로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하 3층·지상 7층 건물 내 1층 점포입니다. 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 가장형 토지를 상업용 건부지로 이용 중이며, 주변 가로망과 주차장시설은 보통입니다.
- 용도지역. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류·중로1류·소로1류에 접합니다. 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 반복 유찰 원인 확인. 5회 유찰된 만큼 단순한 감정가 대비 할인율보다 점포 위치, 상가 내 유동, 공실 지속기간과 실제 임대수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 복층구조 확인. 매각물건명세서에 복층구조로 기재돼 있으므로 실제 구조와 사용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현재 공실로 조사돼 있으므로 내부 관리상태, 설비, 원상복구 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 경계·점포 활용성 확인. 같은 건물 일부 호실은 인접 호실과 경계벽을 제거해 일괄 사용 중인 사례가 기재돼 있으므로 해당 1층1-130호의 실제 독립성·출입구·동선을 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 국민은행 근저당 이후 권리는 소멸 예정이지만, 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 상가의 실제 가치
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2023.09.26. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 감정가 1,610,000,000원짜리 근린시설이 다섯 차례 유찰돼 270,593,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 핵심입니다. 권리 때문에 피해야 할 물건이라기보다, 왜 5회 동안 시장이 응찰하지 않았는지를 현장에서 확인해야 하는 물건입니다. 공실·복층구조·근린시설이라는 특성과 실제 임대·매각 수요를 확인한 뒤 현재 최저가의 의미를 판단해야 합니다.
