울산지방법원 2024타경7361. 라피에스타양산 1층1-132호 근린시설입니다. 소유자 노경원은 2023.09.20 매매를 원인으로 2023.09.26 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 977,900,000원입니다. 같은 날 주식회사국민은행 앞으로 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 해당 근저당권에는 공동담보목록 제2023-454호가 기재돼 있습니다.
그 뒤 2024.05.08 전남신용보증재단 가압류, 2024.09.02 임의경매개시결정, 2024.11.11 신용보증기금 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 권리 자체보다 더 주의해서 볼 부분은 가격 검증과 실제 현황입니다. 현재 최저매각가는 188,574,000원까지 내려왔지만 비교할 실거래 시세 자료가 없어 할인폭만으로 적정가치를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경7361 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-132호 (라피에스타양산) |
| 용도 | 근린시설 · 판매시설로 이용 |
| 소유자 | 노경원 · 2023.09.20 매매 · 2023.09.26 접수 · 거래가액 977,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,122,000,000원 / 188,574,000원 (5회 유찰) |
| 사건 청구액 | 3,126,728,881원 |
| 경매개시 채권자 | 더블유케이2406유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
등기부에는 과거 케이비부동산신탁주식회사 및 주식회사생보부동산신탁의 신탁등기가 있었으나 해당 신탁등기는 이미 말소돼 있습니다. 현재 분석의 기준점은 2023.09.26 설정된 국민은행 근저당권 3,600,000,000원입니다. 전남신용보증재단 가압류 56,620,000원, 신용보증기금 가압류 5,386,500원과 경매개시결정은 모두 그 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰은 ‘시세’가 아니다
감정가는 1,122,000,000원, 현재 최저매각가는 188,574,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰, 감정가 17%로 제시돼 있습니다. 다만 본 건에는 비교할 실거래 자료가 없어, 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 근린시설은 실제 이용상태와 점포 분리 가능성, 점유 및 상권 여건을 함께 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 188,574,000원 | 185,133,964원 | 3,476,872,536원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 132,001,799원 | 129,353,774원 | 3,532,652,726원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 92,401,259원 | 90,338,036원 | 3,571,668,464원 | 0원 |
③ 현황 핵심 — 1-131호와 경계 벽체가 없다
매각물건명세서 비고에는 1층1-131호와 상호간 경계 벽체를 제거하여 구분 없이 일괄로 판매시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 본건이 1층1-132호인 만큼, 등기상 한 호실의 권리만 보는 것과 실제 공간을 인도받아 독립적으로 사용하는 문제는 별개의 확인사항입니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,440,036원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 3,600,000,000원 | 185,133,964원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 56,620,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 5,386,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,662,006,500원 가운데 채권자 예상배당은 185,133,964원, 미배당은 3,476,872,536원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정평가 내용 기준)
- 위치. 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 “증산역” 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·각종근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하3층·지상7층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 가장형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 26,474.6㎡입니다.
- 용도지역. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류·중로1류·소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 2,531,000원/㎡입니다.
- 위반·공부차이. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 1층1-131호와 경계 벽체가 제거돼 있으므로 등기상 1층1-132호의 실제 경계와 독립 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 188,574,000원이 감정가 1,122,000,000원보다 크게 낮아도 실거래 비교가 없으므로 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 말고 주변 근린시설 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 5회 유찰된 물건인 만큼 가격만이 아니라 상권, 점포 현황, 공간 분리 문제 등 반복 유찰의 원인을 현장에서 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권에는 공동담보목록 제2023-454호가 기재돼 있으므로 원본 등기와 공동담보 관계를 대조해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항을 매각물건명세서와 배당 관련 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 중요한 질문
이 물건은 말소기준권리 이후의 후순위 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서는 권리 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 최저가가 감정가의 17% 회차까지 내려왔다는 사실이 곧바로 저평가를 뜻하지는 않습니다. 5회 유찰된 근린시설이고, 실제로는 1층1-131호와 경계 벽체를 제거해 구분 없이 판매시설로 이용 중입니다. 실거래 비교자료도 없는 만큼 이 물건의 승부처는 권리보다 현황·분리 가능성·점유·실제 시장가격 검증입니다. 권리는 소멸형, 가격과 현황은 보수적으로 확인할 물건입니다.
