울산지방법원 2024타경7361. 양산 물금읍 라피에스타양산 1층 1-132호 근린시설입니다. 소유자 노경원은 2023.09.20 매매를 원인으로 거래가액 977,900,000원에 취득했고, 2023.09.26 소유권이전과 함께 국민은행 근저당권 채권최고액 3,600,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 전남신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 신용보증기금 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 권리보다 물건의 사용 형태와 시장성을 더 강하게 봐야 합니다. 매각물건명세서 비고에는 1층1-131호와 상호간 경계 벽체를 제거하여 구분 없이 일괄로 판매시설로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 감정평가 자료의 임대관계는 미상이고 신고 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경7361 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-132호 (라피에스타양산) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 1층1-131호와 경계 벽체를 제거하여 구분 없이 판매시설로 이용 |
| 소유자 | 노경원 · 2023.09.20 매매 · 거래가액 977,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,122,000,000원 / 188,574,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 3,126,728,881원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
신고 임차인은 없습니다. 말소기준권리는 2023.09.26 설정된 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤 2024.05.08 전남신용보증재단 가압류, 2024.09.02 임의경매개시결정, 2024.11.11 신용보증기금 가압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가의 16.81%까지 내려왔다
감정가는 1,122,000,000원, 현재 최저매각가는 188,574,000원입니다. 현재 시나리오 표기상 감정가의 16.81%이며 이미 5회 유찰됐습니다. 다음 시나리오의 매각가는 6회 유찰 시 132,001,799원, 7회 유찰 시 92,401,259원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 188,574,000원 | 3,476,872,536원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 132,001,799원 | 3,532,652,726원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 92,401,259원 | 3,571,668,464원 | 0원 |
중요한 점은 낮아진 최저가 자체가 곧 시세 대비 할인율을 뜻하지는 않는다는 것입니다. 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없습니다. 오히려 5회 유찰이라는 결과와 판매시설 용도, 벽체 제거 상태를 함께 놓고 실제 상권·임대수요·매매 환금성을 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,440,036원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 3,600,000,000원 | 185,133,964원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 56,620,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 5,386,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 188,574,000원 가정 시 집행비용 3,440,036원과 국민은행 근저당 185,133,964원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 채권자 총 청구액은 3,662,006,500원, 총 배당액은 185,133,964원, 미배당은 3,476,872,536원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으며 매수인 인수는 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 매각물건명세서상 1층1-131호와 상호간 경계 벽체를 제거하여 구분 없이 일괄로 판매시설로 이용 중입니다.
- 입지. 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하3층·지상7층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 용도지역은 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역입니다.
- 도로·주차. 주변 가로망과 주차장시설은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가 자료상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1-131호와의 경계 확인. 이 호실은 1층1-131호와 벽체를 제거해 일체로 이용 중입니다. 호실별 물리적 경계, 출입 동선, 원상 구획 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현재 판매시설의 실제 운영·점유 주체와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 16.81%라도 실거래 비교 없이 시세 할인으로 볼 수 없습니다. 주변 동일·유사 상가의 매매·임대 수준을 별도 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 5회 유찰된 근린시설인 만큼 상권, 공실·임대수요, 관리 상태, 호실 결합 이용 형태 등 가격 외 요인을 함께 점검해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 최저가 가정에서 국민은행조차 채권최고액 전액을 배당받지 못하고 후순위 가압류는 배당이 없습니다. 다만 해당 미배당 채권은 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.09.26 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸하며 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 그 사실만으로 안전한 가격까지 보장되는 것은 아닙니다. 현재 최저가는 188,574,000원으로 감정가 1,122,000,000원의 16.81%까지 내려왔고 이미 5회 유찰됐습니다.
특히 이 호실은 1층1-131호와 벽체가 제거돼 일체의 판매시설로 이용 중이라는 물리적 특성이 있습니다. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 ‘인수할 권리가 있느냐’보다 독립 호실로서의 실제 이용·인도 가능성, 상가 시장성, 그리고 현재 최저가가 실제 시장가치보다 충분히 낮은지를 검증하는 데 있습니다. 권리상 인수는 0원이나, 다회 유찰과 판매시설 특성을 감안하면 가격 검증 없이 감정가 대비 낙폭만 보고 판단하기 어려운 사건입니다.
