울산지방법원 2024타경7361. 양산시 물금읍 라피에스타양산 1층 1-133호 근린시설입니다. 현재 소유자는 노경원으로, 2023년 9월 20일 매매를 원인으로 거래가액 977,900,000원에 취득했고 2023년 9월 26일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 같은 날 주식회사국민은행 앞으로 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 전남신용보증재단 가압류 56,620,000원, 임의경매개시결정, 신용보증기금 가압류 5,386,500원이 순차적으로 붙었지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 등기 순위만 보면 낙찰자가 승계할 후순위 권리는 확인되지 않고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 상가 경매에서 등기만 깨끗하다고 끝나는 것은 아닙니다. 이 물건은 물리적 이용 형태와 점유관계를 반드시 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경7361 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-133호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 판매시설 이용 |
| 소유자 | 노경원 (2023.09.20 매매 · 거래가액 977,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,122,000,000원 / 188,574,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유케이2406유동화전문 유한회사 / 3,126,728,881원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.26 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
임차인으로 특정된 신고 내역은 없습니다. 따라서 보증금 승계나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 구조는 계산에 반영되지 않았고, 예상 인수액도 0원입니다. 말소기준인 국민은행 근저당권 뒤에 설정된 전남신용보증재단·신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 16.81%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 188,574,000원으로 감정가 1,122,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.
오히려 가격 판단에 반드시 반영해야 할 사실은 5회 유찰입니다. 상업용 집합건물은 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니고, 본건은 인접 호실과 경계벽을 제거해 일괄 사용 중인 상태까지 겹쳐 있습니다. 반복 유찰은 최저가가 낮아졌다는 사실과 동시에, 해당 가격대에서도 시장의 응찰이 이어지지 않았다는 신호로 함께 읽어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,440,036원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 3,600,000,000원 | 185,133,964원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 56,620,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 5,386,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 집행비용 3,440,036원을 제외한 185,133,964원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권액 3,662,006,500원 대비 미배당액은 3,476,872,536원이며, 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북서측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 대상이 포함된 건물은 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 7층이고, 판매시설로 이용되는 호실이 있습니다. 본건 관련 비고상 인접 1-134호·1-135호와 경계벽을 제거하여 구분 없이 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용되는 가로장방형 평지이며, 토지면적은 26,474.6㎡, 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 규제. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류·중로1류·소로1류와 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 근린·판매시설은 개별 점포의 위치·동선·점유·상권에 따라 가격 편차가 크며, 본건은 5회 유찰과 호실 경계 문제를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계벽 현황 확인. 1-133호와 타인점유 1-134호·1-135호 사이의 실제 경계, 출입구, 설비 연결, 벽체 복구 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차인으로 특정된 신고는 없지만 인접 호실 타인점유가 명시되어 있습니다. 본건 점유 범위와 낙찰 후 인도 가능 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- ‘감정가 대비 16.81%’ 착시 경계. 최근 비교 실거래가가 없으므로 감정가 대비 하락률을 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 단순 가격 문제인지, 상권·공실·관리비·경계벽·점유 등 물건 고유 문제가 응찰을 막았는지 확인이 필요합니다.
- 관리비·시설비 확인. 상업시설 공용관리비 체납과 전기·급배수·소방·냉난방 등 분리 또는 복구에 필요한 비용을 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2023.09.26 국민은행 근저당의 공동담보목록 제2023-454호와 신청채권자 관계, 최신 등기 변동 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 배당 외 부담 확인. 배당 계산에는 당해세·최우선변제 등 일부 항목이 반영되지 않을 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
등기권리만 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당을 기준으로 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 입찰 판단의 중심은 권리보다 물건 현황에 있습니다.
감정가 1,122,000,000원에서 5회 유찰돼 188,574,000원까지 내려왔다고 해서 저가매수라고 결론내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 비교값이 없고, 타인점유 1-134호·1-135호와 경계벽을 제거한 채 일괄 판매시설로 사용 중이라는 특수성이 있습니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 현장 인도·분리·복구 리스크는 별도. 이 사건은 낮아진 최저가보다 그 리스크를 실제 비용으로 환산할 수 있느냐가 승부처입니다.
