울산지방법원 2024타경7361. 양산 물금읍 라피에스타양산 1층 1-133호 근린시설입니다. 소유자 노경원은 2023.09.26 소유권이전등기를 마쳤고, 거래가액은 977,900,000원입니다. 같은 날 주식회사국민은행이 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 전남신용보증재단과 신용보증기금의 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준 뒤의 권리라 매각으로 소멸 예정입니다.
권리표만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다. 그러나 이 물건의 핵심 리스크는 등기부 바깥의 상가 현황입니다. 매각물건명세서 비고에는 타인점유 1층1-134호·1층1-135호와 상호간 경계 벽체를 제거해 구분 없이 일괄 판매시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정평가 요항에서도 일부 호실은 경계 벽체가 제거된 판매시설로 이용되고, 임대관계는 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실과 별개로 실제 점유 범위와 물리적 경계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경7361 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-133호 (라피에스타양산) |
| 용도 | 근린시설 · 판매시설 이용 관련 현황 존재 |
| 소유자 | 노경원 · 2023.09.26 소유권이전 · 거래가액 977,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,122,000,000원 / 188,574,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가 17% |
| 청구액 | 3,126,728,881원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2023.09.26 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이고 공동담보목록 제2023-454호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.05.08 전남신용보증재단 가압류 56,620,000원, 2024.09.02 임의경매개시결정, 2024.11.11 신용보증기금 가압류 5,386,500원은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
② 가격 — 5회 유찰됐지만 실거래 비교 자료는 없다
감정가는 1,122,000,000원, 현재 최저매각가는 188,574,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰 상태이며 시나리오에는 감정가 17%로 표시돼 있습니다. 추가 유찰 시 제시된 매각가 시나리오는 132,001,799원, 92,401,259원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”라고 단정할 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 동일 건물 안에서도 위치·가시성·동선·점유형태에 따라 거래가격 차이가 커질 수 있으므로, 현재 최저가의 절대 수준보다 실제 영업·점유·분리 가능 상태를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,440,036원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 3,600,000,000원 | 185,133,964원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 56,620,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 5,386,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 3,662,006,500원, 총 배당액은 185,133,964원, 미배당은 3,476,872,536원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가 요항에는 일부 호실이 공실이고, 일부는 상호간 경계 벽체를 제거해 구분 없이 일괄 판매시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 경계·점유. 매각물건명세서 비고에는 타인점유 1층1-134호·1층1-135호와 상호간 경계 벽체를 제거해 구분 없이 판매시설로 이용 중이라는 내용이 있습니다.
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다. 주변 가로망과 주차장시설도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상7층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 26,474.6㎡, 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 벽체 제거 상태 확인. 1층1-133호와 인접 호실의 실제 경계, 출입구, 전기·소방·설비 분리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 타인점유 범위 확인. 1층1-134호·1층1-135호 점유자가 현재 일괄 판매시설 중 어느 범위까지 사용하고 있는지 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 점유자 진술을 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 등기상 인수와 명도 분리. 매수인 인수액 0원이라도 현황상 점유가 있으면 인도·명도 및 원상분리 문제가 별도로 발생할 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 17%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 상가의 실제 거래 및 임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서 국민은행 근저당에도 미배당이 발생하고 후순위 가압류는 배당 0원입니다. 다만 해당 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
맺으며 — “낮아진 가격보다 경계와 점유가 먼저”
이 물건은 감정가 1,122,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 188,574,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2023.09.26 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 근린시설이고, 타인점유 인접 호실과 경계 벽체를 제거해 구분 없이 판매시설로 사용 중이라는 현황이 확인됩니다. 여기에 실거래 비교 자료도 없어 현재 가격이 시장가보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐나”보다 “낙찰 후 독립된 1-133호로 실제 사용할 수 있는가”에 있습니다. 권리금액 승계보다 현황 점유·경계·분리 가능성을 먼저 검증해야 하는 물건입니다.
