울산지방법원 2024타경7361. 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177에 있는 라피에스타양산 2층2-130호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 노경원이며, 2023.09.26 소유권이전 등기가 이루어졌습니다. 당시 기재된 거래가액은 309,860,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 전남신용보증재단과 신용보증기금의 가압류, 임의경매개시결정이 이어진 구조입니다.
현재 최저매각가 62,354,000원은 감정가의 약 16.81%입니다. 낙찰자가 등기상 후순위 권리를 그대로 인수하는 구조는 아니지만, 이 정도의 가격 하락만으로 투자 가치가 입증되는 것은 아닙니다. 특히 상업용 부동산은 실제 사용 가능 여부와 임대·매각 수요가 취득가격만큼 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경7361 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 2층2-130호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 7층 |
| 소유자 | 노경원 (2023.09.26 소유권이전 · 거래가액 309,860,000원) |
| 감정가 | 371,000,000원 |
| 최저매각가 | 62,354,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 경매신청 채권자 | 더블유케이2406유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 3,126,728,881원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.26 국민은행 근저당권 (채권최고액 3,600,000,000원) |
| 점유 관련 | 매각물건명세서상 공실 · 복층구조, 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유 현황은 재확인
권리관계의 중심은 2023.09.26 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이며, 공동담보목록 제2023-454호가 기재되어 있습니다. 해당 근저당권을 말소기준으로 하여 후순위 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
과거 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기와 하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 소유권은 노경원 명의로 등기되어 있으며, 과거 신탁등기를 현존하는 인수 권리로 계산하지 않습니다.
다만 국민은행의 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 채권최고액 3,600,000,000원을 해당 호실 하나의 실제 대출잔액으로 단정할 수 없으며, 공동담보의 범위 및 실제 채권액은 별도로 확인해야 합니다. 이 사항은 매각으로 인수되는 금액과는 구분됩니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 16.81%, 시세 대비 할인은 미확인
이 물건의 가장 눈에 띄는 수치는 유찰 횟수와 감정가 대비 최저가입니다. 현재 5회 유찰되었으며, 최저매각가는 감정가 371,000,000원의 16.81%인 62,354,000원입니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 371,000,000원 | 100% |
| 현재 최저가 · 5회 유찰 | 62,354,000원 | 16.81% |
| 6회 유찰 시 시나리오 | 43,647,800원 | 11.76% |
| 7회 유찰 시 시나리오 | 30,553,459원 | 8.24% |
6회·7회 유찰 시 금액은 가정 시나리오이며, 실제 후속 매각기일과 최저매각가가 확정되었다는 의미는 아닙니다.
표면상으로는 감정가 대비 큰 폭으로 하락했습니다. 그러나 비교 가능한 근린시설 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 62,354,000원이 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지에 관해서는 확정적으로 판단할 근거가 부족합니다.
특히 본건은 일반 주거용 아파트가 아니라 상업용 근린시설입니다. 감정가 대비 큰 폭의 가격 하락이 매력적으로 보일 수 있으나, 상가의 가치는 단순한 감정가 할인율보다 실제 임대수익과 매매수요에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,522,372원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 3,600,000,000원 | 60,831,628원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 56,620,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 5,386,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 1,522,372원은 추정치입니다. 국민은행 근저당권은 공동담보 채권최고액 기준으로 계산되었으며 실제 채권액과 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
현재 가정 매각가 62,354,000원에서 집행비용 1,522,372원을 제외하면 국민은행 근저당권에 60,831,628원이 배당되는 시나리오입니다. 전남신용보증재단과 신용보증기금의 예상배당은 각각 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 0원입니다.
채권최고액과 가압류 청구액을 기준으로 계산한 총 미배당 추정액은 3,601,174,872원입니다. 다만 이 금액은 실제 확정된 미회수 대출원금과 동일한 개념이 아닙니다. 특히 공동담보 근저당권의 채권최고액이 포함된 계산이므로 실제 회수 가능액이나 채무잔액을 그대로 나타내지는 않습니다.
경매신청 채권자는 더블유케이2406유동화전문 유한회사이고, 청구금액은 3,126,728,881원입니다. 현재 배당 시나리오상 신청채권자에게 별도로 표시된 예상배당액은 0원입니다. 국민은행 명의의 등기상 근저당권과 경매신청 채권자의 관계, 채권양도 또는 승계 여부 및 배당순위는 원본 서류로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정요항표상 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 지하 3층·지상 7층 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수설비, 승강기설비 및 소방설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 매각물건명세서에는 복층구조 및 공실상태가 기재되어 있습니다. 감정요항표에는 일부 평가 대상 호실의 경계벽 제거 및 통합 판매시설 이용 현황도 함께 기재되어 있으므로, 본건 2층2-130호의 실제 내부구조와 경계는 개별적으로 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 주변 도로는 대로1류·중로1류·소로1류에 접하며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,531,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 해당 집합건물 호실의 매매시세를 직접 나타내는 금액은 아닙니다.
- 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부 개조 상태와 현재 이용 형태에 관한 현장 확인은 별도로 필요합니다.
- 환금성. 증산역 인근 상업용 건물이라는 입지적 특성이 있으나, 5회 유찰된 이력만으로 환금성이 좋거나 나쁘다고 확정할 수는 없습니다. 실제 상권의 점포 가동률, 임대조건 및 유사 호실 거래사례를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 같은 건물의 유사 층·면적·용도 호실의 실거래가와 현재 매물 호가를 비교하여 최저가 62,354,000원의 시장가격 적정성을 판단해야 합니다.
- 공실 및 점유 확인. 명세서상 공실이나 감정요항표에는 임대관계 미상이 기재되어 있습니다. 현장 출입 가능 여부와 실제 사용자를 확인하세요.
- 복층·경계 확인. 복층구조의 실제 사용 가능 면적, 계단과 출입구, 점포 경계 및 인접 호실과의 관계를 확인하세요. 다른 호실의 통합이용 기재를 본건에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
- 공동담보·배당 확인. 국민은행 채권최고액 3,600,000,000원은 공동담보와 관련되어 있습니다. 공동담보목록 제2023-454호 및 실제 채권잔액을 확인하고, 경매신청 채권자의 채권승계 관계도 대조해야 합니다.
- 관리비 확인. 장기간 공실 또는 유찰이 반복된 상가의 경우 관리비 체납 여부와 공용부분 관리비의 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 예상 임대료, 공실 가능성, 관리비·수선비, 임대중개 비용 등을 반영하여 순수익을 검토하세요. 감정가와 최저가의 차액을 수익으로 간주해서는 안 됩니다.
- 재매각 가능성. 상업시설의 향후 매수 수요와 유사 호실의 실제 거래 여부를 확인하세요. 취득가격이 낮아도 거래가 성사되지 않으면 자금이 장기간 묶일 수 있습니다.
- 후속 회차 점검. 6회 유찰 시 43,647,800원, 7회 유찰 시 30,553,459원은 가정 시나리오입니다. 후속 매각 일정과 최저가는 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 입찰 직전에 확인하세요. 권리 변동과 실제 점유 상태는 추가 확인이 필요합니다.
맺으며 — “감정가의 16.81% ≠ 시세보다 저렴”
양산 라피에스타양산 2층2-130호는 권리관계와 가격 매력도를 구분해서 판단해야 하는 근린시설입니다. 말소기준권리 이후의 가압류는 매각으로 소멸하고, 현재 확인되는 매수인 권리인수액은 0원입니다. 다만 명세서상 공실과 실제 점유 현황은 입찰 전 확인해야 합니다.
가격 측면에서는 감정가 371,000,000원이 62,354,000원까지 하락한 사실이 확인됩니다. 그러나 5회 유찰에도 불구하고 실제 상가 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
배당 측면에서도 예상 미배당액이 크지만, 그 자체가 낙찰자의 채무인수를 뜻하지는 않습니다. 오히려 이 물건에서 중요한 문제는 취득 후 해당 점포를 실제로 활용하거나 임대·매각할 수 있는지입니다. 복층 및 점포 경계를 확인하고, 상권·임대수익·관리비·재매각 가격을 검증한 후 입찰가격을 판단해야 합니다.
종합하면 권리인수 부담은 낮게 추정되지만, 반복 유찰과 시세 검증 부족으로 가격·환금성의 불확실성이 남는 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다는 실제 시장에서 회수 가능한 금액을 판단 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
