울산지방법원 2024타경7361. 양산 물금읍 라피에스타양산 2층 2-130호 근린시설입니다. 소유자 노경원은 2023.09.20 매매를 원인으로 거래가액 309,860,000원에 취득했고, 같은 2023.09.26 국민은행이 채권최고액 3,600,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 전남신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 신용보증기금 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 매각물건명세서 비고에는 복층구조·공실상태로 기재되어 있습니다. 반면 가격 측면에서는 이미 5회 유찰되어 감정가 371,000,000원에서 62,354,000원까지 내려왔습니다. 이 할인폭 자체는 크지만 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래로 즉시 가격을 검증하기 어려우므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경7361 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 2층2-130호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 복층구조 · 공실상태 |
| 소유자 | 노경원 (2023.09.20 매매 · 거래가액 309,860,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 62,354,000원 (5회 유찰) |
| 경매 청구액 | 3,126,728,881원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 토지 용도지역 | 유통상업지역 · 제1종지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.05.08 하나은행 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당은 2023.09.26 일부포기로 등기상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 2024.05.08 전남신용보증재단 가압류 56,620,000원, 2024.09.02 임의경매개시결정, 2024.11.11 신용보증기금 가압류 5,386,500원은 모두 말소기준 뒤에 존재해 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 최저매각가는 62,354,000원으로 감정가 371,000,000원의 16.81%입니다. 6회 유찰 시 43,647,800원, 7회 유찰 시 30,553,459원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 62,354,000원 | 3,601,174,872원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 43,647,800원 | 3,619,544,360원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 30,553,459원 | 3,632,403,003원 |
최저가가 크게 내려온 것은 분명하지만, 실거래 비교자료가 없어 감정가가 현재 시장가격을 얼마나 정확히 반영하는지 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 16.81%라는 숫자를 곧바로 ‘시세의 16.81%’로 읽어서는 안 됩니다. 특히 근린시설은 상권, 동선, 공실, 임대수익, 구분점포의 실제 활용성에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로 현장 가격 검증이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,522,372원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 3,600,000,000원 | 60,831,628원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 56,620,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 5,386,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 3,662,006,500원, 총 예상배당액은 60,831,628원이며 미배당액은 3,601,174,872원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북서측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하3층·지상7층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 가장형 평지의 상업용 건부지이며 주변 가로망과 주차장시설은 보통입니다.
- 규제. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류·중로1류·소로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 공시지가. 2,531,000원/㎡이며 토지면적은 26,474.6㎡입니다.
- 점유·활용. 매각물건명세서 비고상 복층구조이며 공실상태입니다. 임대관계는 미상으로 평가되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 검증. 5회 유찰·감정가 16.81%라는 할인율과 실제 시장가치는 같은 개념이 아닙니다. 인근 근린시설의 실제 거래와 임대조건을 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실상태이므로 상권, 유동인구, 점포 동선, 임대료 수준과 공실기간을 현장에서 점검해야 합니다.
- 복층구조 확인. 명세서상 복층구조이므로 실제 구조와 전용 사용범위, 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 국민은행 근저당 채권최고액 3,600,000,000원은 공동담보목록 제2023-454호와 연결되어 있습니다. 배당과 채권관계는 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2023.09.26 국민은행 근저당이 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 등기부와 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증이 필요
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인이 없고, 말소기준 이후 가압류·경매개시결정이 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 투자 판단의 어려움은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 감정가 371,000,000원에서 5회 유찰돼 62,354,000원까지 낮아졌지만, 근린시설의 실제 시장가격을 확인할 실거래 비교자료가 없어 ‘감정가 대비 많이 싸다’는 사실과 ‘시세보다 싸다’는 결론을 동일시할 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 검증 필요. 공실·복층구조·상권의 실제 임대수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
