울산지방법원 2024타경7361. 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 라피에스타양산 1층1-131호가 경매에 나왔습니다. 소유자 노경원이 2023년 9월 26일 소유권을 이전받은 집합건물로, 등기부에는 당시 거래가액 977,700,000원이 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 주식회사국민은행의 근저당권 채권최고액 3,600,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 전남신용보증재단의 가압류, 더블유케이2406유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정, 신용보증기금의 가압류 및 양산시 압류가 이어졌습니다.

매각으로 소멸하는 후순위 등기권리가 주된 구조이므로 등기상 권리분석의 기준은 비교적 분명합니다. 다만 근저당권 채권최고액이 이 물건의 감정가를 크게 웃돌고, 공동담보목록도 기재되어 있어 채권최고액 전체를 이 호실만의 실제 채무로 해석해서는 안 됩니다. 실제 채권 잔액, 공동담보 관계 및 신청채권자의 승계관계는 별도로 확인할 사항입니다.

가격의 하락 폭도 큽니다. 최초 감정가가 1,122,000,000원인데 현재 최저매각가는 188,574,000원입니다. 그러나 근린시설의 경매 최저가를 아파트 실거래가처럼 곧바로 시장가격으로 볼 수는 없습니다. 특히 인접 호실과 경계벽을 제거한 상태라면 실제 취득 후 사용·임대·처분까지의 조건이 낙찰가만큼 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당

말소기준은 2023.09.26 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 등기된 전남신용보증재단과 신용보증기금의 가압류, 양산시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 앞서 설정됐던 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 이력입니다.

국민은행 근저당의 채권최고액은 3,600,000,000원이며, 공동담보목록 제2023-454호가 기재되어 있습니다. 이는 담보권의 최고한도를 나타내는 금액으로, 이 호실에 관해 실제로 배당받을 채권액과 반드시 일치하지는 않습니다. 또한 경매개시결정상 채권자는 더블유케이2406유동화전문 유한회사로, 등기상 근저당권자 명의인 국민은행과 다릅니다. 실제 권리승계·채권양도 및 배당관계는 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 16.81%, 그런데 시세는?

현재 최저매각가는 188,574,000원입니다. 감정가 1,122,000,000원에 비해 크게 낮아졌으며, 5회 유찰된 상태입니다. 다만 실제 가격 메리트를 판단하려면 최근 유사 근린시설의 거래가격, 임대수익, 공실률, 호실별 구분 사용 가능성과 시장의 매수 수요를 함께 살펴봐야 합니다.

특히 이 물건은 일반적인 아파트와 다른 판매시설입니다. 가격이 내려간 이유가 단순한 경매 유찰인지, 영업·임대 수요의 부족인지, 호실의 독립 사용에 제약이 있기 때문인지 분리해서 살펴야 합니다. 감정가 대비 할인 폭이 크다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 188,574,000원 가정)

집행비용 3,440,036원을 공제한 뒤 국민은행 근저당권에 185,133,964원을 배당하는 추정 구조입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 순서는 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인이 그대로 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.

예상 채권 총액은 3,662,006,500원이며, 추정 채권자 배당액은 185,133,964원입니다. 계산상 미배당액은 3,476,872,536원입니다. 특히 등기상 국민은행 근저당은 공동담보가 설정된 권리이므로 이 미배당액을 해당 호실만의 확정 잔존채무로 이해해서는 안 됩니다. 후순위 가압류 채권은 예상배당표상 배당이 없지만 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 해결되지 않는 문제

현재는 5회 유찰된 상태입니다. 추가 유찰을 가정한 매각가와 미배당액은 다음과 같습니다. 이는 예상 시나리오이며 향후 실제 매각기일과 최저매각가를 확정한 것은 아닙니다.

세 시나리오 모두 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여배당도 0원입니다. 그러나 매각가가 낮아질수록 배당되지 못하는 채권액은 증가합니다. 이것은 채권자에게 배당되지 않은 채권액의 변화이지, 매수인이 같은 금액을 부담한다는 의미가 아닙니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다. 상업시설 수요와 경쟁 상황은 별도로 확인해야 합니다.
• 교통. 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 감정요항표상 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다. 주변 가로망 및 주차장시설도 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 3층·지상 7층 건물입니다. 외벽은 복합판넬·치장석·치장타일·강화유리 마감 등이며, 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 1층1-131호는 매각물건명세서상 1층1-132호와 경계벽을 제거하여 구분 없이 판매시설로 이용 중입니다. 감정요항표에는 일부 다른 호실의 공실 및 타인점유 상태도 구분 기재되어 있으므로, 이를 1-131호의 점유관계로 혼동하지 않아야 합니다.
• 토지·규제. 유통상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 대로1류·중로1류·소로1류와 접하며, 가축사육제한구역이 포함되어 있습니다. 토지 공시지가는 2,531,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이는 인접 호실과의 경계벽 철거에 관한 적법성이나 복구 필요성이 확인됐다는 뜻은 아닙니다.
• 환금성. 근린시설의 매각·임대 가능성은 입지뿐 아니라 개별 호실의 출입구, 전면 노출, 영업 동선, 임차수요 및 공실 상태에 좌우됩니다. 이 물건은 5회 유찰된 이력과 인접 호실과의 통합 이용 상태를 함께 고려해야 합니다. 구체적인 시장 환금성은 추가 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 경계벽 철거 범위. 1층1-131호와 1층1-132호 사이에 제거된 벽체의 위치, 원상복구 가능성, 관련 인허가 및 관리규약을 확인하세요. 연결 상태가 물건의 독립 사용에 미치는 영향을 살펴야 합니다.
• 매각대상 특정. 경매 대상인 1-131호와 인접 1-132호의 등기상 소유권, 집합건축물대장, 전유부분 경계 및 실제 이용 범위를 대조하세요. 내부를 통합해 사용하고 있다는 사실과 법률상 매각 범위는 구분해야 합니다.
• 실제 점유 및 임대차. 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 현재 영업자, 임대차계약, 사업자등록, 보증금·차임 및 실제 점유 부분을 확인하여 대항력 가능성과 명도 위험을 다시 판단하세요.
• 채권양도·승계 확인. 국민은행 근저당권과 더블유케이2406유동화전문 유한회사의 경매신청 관계를 경매기록 및 관련 권리서류로 확인하세요. 공동담보목록 제2023-454호도 함께 살펴야 합니다.
• 압류 및 우선채권. 양산시 압류의 실제 체납 내역, 조세채권의 우선순위 및 배당요구 사항을 확인하세요. 예상배당표만으로 모든 세금 문제가 해소된다고 단정할 수 없습니다.
• 관리비·시설비. 공용부분 관리비 체납 여부, 연결된 호실 사이의 전기·수도·소방설비 분리 가능성, 필요 공사비 및 영업시설 관리비를 확인하세요.
• 실거래·임대수익 검증. 감정가 대비 16.81%라는 숫자 대신 주변 유사 판매시설의 최근 거래가격과 실제 임대 조건을 기준으로 매수가의 적정성을 판단하세요. 공실이 발생했을 때의 보유비용과 재임대 가능성도 중요합니다.
• 현장 및 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 집합건축물대장을 최신본으로 대조하세요. 2026.10.14 매각기일의 진행 여부와 최저매각가격도 법원 공고로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 16.81%가 곧 시장가격의 16.81%는 아니다”

이 사건에서 먼저 눈에 들어오는 숫자는 1,122,000,000원에서 188,574,000원으로 낮아진 최저매각가입니다. 5회 유찰되어 감정가의 16.81%에 도달했다는 사실은 분명합니다. 하지만 최근 실거래 시세와 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 그 가격이 실제 시장에서 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

등기상으로는 2023년 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이고, 추정 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 임대관계가 미상이고, 1-131호와 1-132호 사이의 경계벽이 철거되어 통합 이용 중이라는 명확한 확인 과제가 있습니다. 매각되는 호실과 실제 사용하는 공간이 어떻게 구분되는지, 독립적인 영업·임대·재매각이 가능한지를 먼저 확인해야 합니다.

또한 현재까지 5회 유찰됐다는 사실은 가격이 크게 조정됐다는 의미이지, 앞으로 수익이 발생하거나 손쉽게 재매각할 수 있다는 보장은 아닙니다. 근린시설은 보유비용과 공실 위험, 시설 복구비에 따라 실질취득비용과 수익성이 크게 달라질 수 있습니다.

결론적으로, 등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만 점유·공간 구획·환금성은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 현재 최저가만을 이유로 적극적인 가격 메리트를 인정하기보다는, 인접 호실과의 독립 사용 가능성, 실제 임대차관계, 유사 상가의 최근 거래가격을 확인한 뒤 입찰 여부와 상한가격을 결정하는 접근이 필요합니다.