울산지방법원 2024타경7361. 양산시 물금읍 라피에스타양산 1층1-131호 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2023.09.26. 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 3,600,000,000원입니다. 이후 전남신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 신용보증기금 가압류, 양산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
다만 권리가 단순하다고 물건까지 단순한 것은 아닙니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 1층1-132호와 상호간 경계 벽체를 제거하여 구분 없이 일괄로 판매시설로 이용 중입니다. 감정평가 이용상태 역시 해당 호들을 경계 없이 판매시설로 사용하는 상황을 적시합니다. 따라서 입찰 전에는 독립된 호실로서의 현실 점유·출입·시설 이용관계와 경계 복구 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경7361 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-131호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매시설 이용 |
| 소유자 | 노경원 (2023.09.20. 매매, 거래가액 977,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,122,000,000원 / 188,574,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 3,126,728,881원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 현황 특이사항 | 1층1-132호와 경계 벽체를 제거해 구분 없이 일괄 판매시설로 이용 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리는 2023.09.26. 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 전남신용보증재단 가압류 56,620,000원, 경매개시결정, 신용보증기금 가압류 5,386,500원, 양산시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 16.81%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 1,122,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 188,574,000원, 감정가의 16.81% 수준입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 188,574,000원입니다.
하지만 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, “감정가 대비 83% 이상 싸다”는 식의 판단은 금물입니다. 감정가는 시장가 자체가 아니고, 특히 5회 유찰된 근린시설은 실제 수요·공실·상권·호실 독립성 같은 환금성 변수가 가격을 크게 좌우합니다. 따라서 현재 최저가가 주변 실거래나 실제 매매 가능가격보다 낮다고 확인되기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,440,036원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 3,600,000,000원 | 185,133,964원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 56,620,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 5,386,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 188,574,000원을 가정하면 집행비용 3,440,036원 후 국민은행 근저당에 185,133,964원이 배당되고, 나머지 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 대비 미배당액은 3,476,872,536원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 188,574,000원 | 185,133,964원 | 3,476,872,536원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 132,001,799원 | 129,353,774원 | 3,532,652,726원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 92,401,259원 | 90,338,036원 | 3,571,668,464원 | 0원 |
이 물건은 유찰이 이어져도 배당부족액이 매수인에게 그대로 넘어가는 구조로 계산되지 않습니다. 즉 권리상 인수액은 0원이 유지됩니다. 다만 유찰 횟수가 늘어난다는 사실 자체는 환금성과 수요를 확인해야 할 이유가 됩니다. 가격이 낮아지는 것과 투자 가치가 높아지는 것은 같은 의미가 아닙니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설로, 현황상 판매시설로 이용되고 있습니다. 공동주택이 아닌 상업용 물건이므로 주거용 시세 기준으로 판단하면 안 됩니다.
- 현황. 1층1-132호와 상호간 경계 벽체를 제거해 구분 없이 일괄 판매시설로 이용 중입니다. 호실 독립성과 경계 복구 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
- 입지. 증산역 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 7층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중인 평지의 가로장방형 토지이며, 유통상업지역·제1종지구단위계획구역에 해당합니다.
- 도로·주차. 주변 가로망 및 주차장시설은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 공시지가. 2,531,000원/㎡입니다.
- 건축물 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없고 이미 5회 유찰된 근린시설입니다. 가격 메리트 판단보다 실제 상가 수요와 재매각 가능성을 우선 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인접 호실 경계. 1층1-132호와 벽체가 제거된 상태에서 낙찰 후 1-131호만 독립적으로 사용할 수 있는지, 복구가 필요한지 확인하세요.
- 현실 점유. 임대관계가 미상인 만큼 현장 방문을 통해 실제 점유자와 영업주체, 출입·시설물 사용관계를 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 할인율만으로 응찰하지 말고 같은 상가의 최근 매매·임대 사례와 실제 공실·영업 상황을 확인하세요.
- 5회 유찰 원인. 단순한 가격 문제인지, 상권·호실 구조·점유·관리비·공실 등 다른 원인이 있는지 분리해 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 국민은행 근저당 이후 후순위 권리의 소멸 여부와 매각조건을 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 체납 비용. 상가 관리비와 공용부분 관련 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 등기 권리 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 현재 최저가는 감정가 1,122,000,000원의 16.81%인 188,574,000원까지 내려왔고 이미 5회 유찰됐습니다. 더욱이 1층1-132호와 경계 벽체를 제거해 구분 없이 판매시설로 이용 중이라는 현황 문제가 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “1억8천만원이면 싸다”가 아니라, 188,574,000원을 주고 독립된 1-131호를 실제로 어떻게 사용·임대·재매각할 수 있느냐입니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 감정가 할인율에 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요, 현황·환금성은 경계. 이 세 문장이 이 사건의 결론입니다.
