청주지방법원 2025타경10120. 옥천읍 삼양리 40-18 주1동 3층 301호, 전용면적 62.03㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 방 3개·거실·주방·화장실 2개 구조로 이용 중이며, 동일 주소의 유사 면적 실거래는 169,000,000원과 180,000,000원입니다. 두 거래의 평균은 174,500,000원으로, 현재 최저가 114,560,000원은 표면적으로 평균 시세보다 59,940,000원 낮습니다.

등기 구조는 비교적 단순합니다. 2020.12.21. 옥천농업협동조합의 근저당권 108,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하거나 이미 해제됐습니다. 본건 301호 임차인 도담의 전입일도 2024.06.10.으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 그럼에도 이 사건은 등기부 밖 점유권리인 유치권 신고를 해결하지 않고 가격만 비교해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도 확인

말소기준권리는 2020.12.21. 설정된 옥천농업협동조합의 근저당권 108,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2025.03.12. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 2025.04.08. 임의경매를 신청했습니다. 이후 권리인 이상욱의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 옥천군 압류와 국세 압류는 각각 해제되어 말소됐습니다.

② 임차·점유 현황 — 본건 301호는 대항력 없음

현황조사에는 같은 건물 6개 호실의 점유자가 확인됩니다. 이 가운데 본건 301호의 임차인은 도담 1명이며, 보증금 20,000,000원·월세 430,000원입니다. 전입일은 말소기준권리보다 늦은 2024.06.10.이므로 매수인에게 대항할 수 없고, 배당요구는 2025.04.10. 접수됐습니다. 다른 호실의 보증금은 301호의 인수액과 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 65.7% 할인은 유치권을 제외한 숫자

주소지의 유사 면적 최근 실거래는 2건입니다. 2024.03. 2층이 169,000,000원, 2024.11. 3층이 180,000,000원에 거래됐고 평균은 174,500,000원입니다. 감정가 179,000,000원은 이 평균의 102.6%지만, 2회 유찰된 현재 최저가는 평균의 65.7%까지 내려왔습니다.

등기와 임차인만 기준으로 하면 현재 실질취득액은 최저가와 같은 114,560,000원입니다. 평균 실거래보다 59,940,000원 낮아 명목상 가격 차이는 큽니다. 그러나 이 계산에는 성립 여부가 확인되지 않은 유치권 신고액이 들어 있지 않습니다. 따라서 “시세의 65.7%이므로 싸다”는 결론은 유치권 배제가 확인된 뒤에만 가능합니다.

④ 예상배당표 (매각가 114,560,000원 가정)

채권 총액 126,700,000원 중 112,156,160원이 배당되고, 미배당액은 14,543,840원입니다. 등기·임차인 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 유치권 신고액은 배당표 밖의 별도 위험입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 옥천읍 삼양리 삼양삼거리 동측 인근으로, 주변에 단독주택·다세대주택과 음식점·판매점 등 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 서측 인근 옥천로를 통해 주변 지역으로 이동할 수 있고, 차량으로 약 5분 거리에 옥천IC가 있어 경부고속도로 진출입이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로, 외벽은 화강석·징크판넬, 창호는 하이새시 이중창호입니다. LPG 바닥난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 다세대주택 부지 동측 주출입구가 폭 약 5m 포장도로와 접해 차량 진출입이 가능합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·수질보전특별대책지역 2권역에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 토지. 토지면적 586㎡, 공시지가 199,000원/㎡입니다. 감정평가상 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 총 8세대 소규모 건물이고 실거래 표본이 2건에 그쳐, 가격 산정 시 개별 호실의 점유·상태와 유치권 문제를 크게 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유치권 신고 원인 확인. 주식회사 신흥종합건설의 공사계약, 공사대금 발생 시점, 미지급액, 목적물과의 관련성 및 현재 점유 형태를 확인해야 합니다.
• 301호 적용 범위 확인. 521,000,000원 신고액이 사건 내 여러 호실 전체에 관한 것인지, 본건 301호에 어느 범위로 주장되는지 확인해야 합니다.
• 배제 신청 결과 확인. 2026.04.09. 접수된 채권자의 유치권 배제 신청에 대한 결정·취하·추가 제출서류를 확인해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 임차인 도담의 실제 점유 여부와 유치권 신고인의 점유 표지·출입 통제·열쇠 관리 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 임차 서류 확인. 도담의 보증금 20,000,000원, 월세 430,000원, 전입일 2024.06.10. 및 배당요구 접수 내용을 원본과 대조해야 합니다.
• 배당 선순위 확인. 예상배당표에 반영되지 않은 당해세·최우선변제금과 집행비용 변동 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·인도비용 확인. 공용부분 관리비 체납, 명도 협의비용, 수리비를 입찰가에서 별도로 차감해야 합니다.
• 가격 기준 분리. 유치권이 배제되면 실거래 평균 174,500,000원과 현재 최저가 114,560,000원의 차이를 검토할 수 있지만, 배제 전에는 그 차액을 수익으로 간주해서는 안 됩니다.

맺으며 — “싸 보이는 가격보다 점유권리 확인이 먼저”

이 물건은 등기부와 임차인만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 말소기준은 명확하고, 본건 임차인의 전입은 후순위이며, 등기·임차인 기준 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 실거래 평균의 65.7%로 내려와 숫자만 보면 충분히 낮아 보입니다.

하지만 이 사건에는 공사대금 521,000,000원을 위한 유치권 신고가 있습니다. 성립 여부가 불분명하고 채권자의 배제 신청도 접수됐지만, 배제 신청은 배제 확정과 다릅니다. 신고액의 301호 적용 범위와 실제 점유, 유치권 성립요건이 확인되지 않은 상태에서는 현재 최저가를 안전한 실질취득액으로 볼 수 없습니다. 등기권리는 정리되지만, 유치권은 미해결. 배제 결과가 확인되기 전까지는 가격 메리트보다 권리 불확실성이 더 큰 물건입니다.