📉 3회 유찰 💰 인수 0원 📊 최근시세 대비 52.5% ⚠️ 유치권 521,000,000원
91,648,000원
청주지방법원 2025타경10120. 옥천읍 삼양리 40-18 주1동 5층 501호, 대상면적 62.03㎡의 다세대주택입니다. 2020.12.21 주식회사에스홀딩스 명의로 소유권보존이 이뤄졌고, 같은 날 옥천농업협동조합이 채권최고액 108,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 압류는 해제·말소됐고, 근저당권은 2025.03.12 농업협동조합자산관리회사로 이전된 뒤 2025.04.08 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기부와 본건 임차인만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 501호 임차인 최병훈의 전입일은 2021.05.12로 말소기준일 2020.12.21보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 최저가를 기준으로 한 실질취득비용은 배당계산상 그대로 91,648,000원입니다. 하지만 등기 밖에서 신고된 521,000,000원 유치권이 이 단순한 구조를 완전히 바꿀 수 있는 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10120 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 40-18 주1동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 62.03㎡ · 다세대주택(방3·거실·주방·화장실2 등) |
| 소유자 | 주식회사에스홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 91,648,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 565,635,009원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 준공 / 세대수 | 2020.11.23 / 8세대 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0, 유치권은 별도
말소기준은 2020.12.21 옥천농업협동조합 근저당권 108,000,000원입니다. 2024년 옥천군과 국 명의 압류는 각각 해제되어 등기상 말소됐고, 경매개시결정도 말소기준 이후 권리입니다. 근저당권은 2025.03.12 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 따라서 등기권리 자체에서 매수인이 승계하는 금액은 배당계산상 0원입니다.
임차인 조사 — 실제 임차인 6명, 본건 501호 직접 임차인 1명
동일 건물 조사에서는 실제 임차인 6명이 확인됩니다. 이 사건의 매각대상인 501호 직접 임차인은 최병훈 1명이며, 나머지는 다른 호실 조사 내용입니다. 6명 모두 전입신고일이 2020.12.21 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다.
| 호실 / 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|
| 201호 · 장승호 | 2021.07.01 | 20,000,000원 / 350,000원 | 2025.04.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 301호 · 도담 | 2024.06.10 | 20,000,000원 / 430,000원 | 2025.04.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 401호 · 김윤자 | 2023.03.03 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 402호 · 김윤경 | 2021.02.08 | 30,000,000원 / 430,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 501호 · 최병훈 | 2021.05.12 | 20,000,000원 / 450,000원 | 2025.04.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 502호 · 이은국 | 2024.11.18 | 미상 / 미상 | 2025.04.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균의 52.5%
대상면적 62.03㎡와 매칭된 실거래는 2건입니다. 2024.03 전용 62.15㎡ 2층이 169,000,000원, 2024.11 전용 62.15㎡ 3층이 180,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 174,500,000원, 최신 거래는 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 62.15㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.03 | 62.15㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 62.03㎡ | 2건 | 174,500,000원 |
배당계산상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 91,648,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 174,500,000원의 52.5%입니다. 최신 거래 180,000,000원과 비교해도 절대가격 차이는 큽니다. 따라서 가격 자체에는 할인폭이 존재합니다. 다만 거래 표본이 2건에 불과하고, 이 건은 이미 3회 유찰됐으며 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,049,664원 |
| 2. 근저당 · 옥천농업협동조합 | 108,000,000원 | 89,598,336원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 91,648,000원에서는 근저당 채권최고액 108,000,000원 중 89,598,336원이 배당되고 18,401,664원 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 매수인 인수액으로 계산되지 않으며, 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방3·거실·주방·화장실2 등의 구조입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층입니다.
- 입지. 옥천읍 삼양리 ‘삼양삼거리’ 동측 인근으로, 주변에 단독주택·다세대주택과 음식점·판매점 등 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 서측 인근 옥천로를 통해 이동이 용이하고 차량으로 약 5분 거리에 옥천IC가 있어 경부고속도로 진출입이 가능합니다.
- 설비. 위생·급배수, LPG 바닥난방, 승강기, 소방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 199,000원/㎡입니다.
- 도로. 다세대주택 부지 동측 주출입구가 노폭 약 5m 포장도로와 접해 차량 진출입이 가능합니다.
- 환금성. 8세대 규모이며 확인된 실거래가 2건으로 표본이 적습니다. 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권부터 확인. 주식회사 신흥종합건설의 521,000,000원 공사대금 유치권 신고에 대해 점유관계, 공사대금 채권, 공사와 목적물의 관련성, 채권자의 2026.04.09 배제 신청 내용을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 501호 임차인 확인. 최병훈은 2021.05.12 전입으로 대항력은 없지만, 현재 실제 점유·명도상태와 보증금 20,000,000원, 월세 450,000원 계약관계를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 근저당 미배당 18,401,664원이 그대로 매수인 인수로 넘어가는 것은 아니지만 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
- 거래표본 한계. 실거래는 2024.03 169,000,000원, 2024.11 180,000,000원 두 건입니다. 최저가의 할인폭은 크지만 2건만으로 환금가치를 단정하기 어렵습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 73,318,400원, 5회 유찰 시 58,654,720원으로 제시돼 있습니다. 다만 가격 하락보다 유치권 리스크 해소 여부를 먼저 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·유치권 관련 신고 및 배제 신청 서류·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 싸지만, 권리는 아직 끝나지 않았다”
현재 최저가 91,648,000원은 최근 12개월 실거래 평균 174,500,000원의 52.5%입니다. 본건 501호 최병훈은 말소기준권리 이후 전입한 임차인으로 대항력이 없고, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 가격과 임차인 구조는 매력적으로 보입니다.
그러나 이 사건에는 주식회사 신흥종합건설의 521,000,000원 유치권 신고가 존재합니다. 성립 여부가 불분명하고 채권자가 배제 신청을 한 상태이므로, 권리분석의 결론은 “싸다”가 아니라 “유치권이 해소되면 가격 메리트가 크고, 해소되지 않으면 큰 리스크가 남는다”입니다. 3회 유찰과 적은 거래표본까지 감안하면 종합 등급은 C가 적절합니다.
