청주지방법원 2025타경10120. 옥천군 옥천읍 삼양리 40-18 주1동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 방3·거실·주방·화장실2 구조이며 위생·급배수, LPG 바닥난방, 승강기, 소방설비가 구비되어 있습니다. 감정가는 179,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 91,648,000원, 감정가의 51.2% 수준까지 내려왔습니다.
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2020.12.21. 옥천농업협동조합의 채권최고액 108,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 근저당권은 2025.03.12. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 농업협동조합자산관리회사가 경매개시 채권자로 등재되어 있습니다.
문제는 등기부 밖에 있습니다. 주식회사 신흥종합건설이 공사대금 521,000,000원을 이유로 2026.03.13. 유치권을 신고했고, 성립 여부는 불분명하다고 기재되어 있습니다. 2026.04.09.에는 채권자의 유치권 배제 신청도 접수됐습니다. 따라서 이 물건은 “등기권리만 보면 단순하지만 유치권 판단에서 난도가 급격히 올라가는 사건”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10120 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 40-18 주1동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 62.03㎡ · 방3·거실·주방·화장실2 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 · 2020.11.23 준공 |
| 소유자 | 주식회사에스홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 91,648,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 565,635,009원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 단순, 유치권은 별도
말소기준은 2020.12.21. 옥천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 이상욱의 18,700,000원 가압류, 옥천군 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.04.07. 국가 압류는 2025.08.20. 해제로 이미 말소됐습니다. 근저당권이 2025.03.12. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 것은 기존 근저당권의 이전으로, 말소기준 시점 자체를 바꾸는 후순위 신규 권리는 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 본건 401호는 김윤자
현황조사에는 주1동의 201호·301호·401호·402호·501호·502호 점유관계가 함께 확인되어 있습니다. 본건 401호에는 김윤자가 2023.03.03. 전입한 것으로 조사됐습니다. 말소기준일 2020.12.21.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 미상이고 배당요구 여부도 확인되지 않아 임대차 조건 자체는 추가 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장승호 | 201호 | 2021.07.01 | 20,000,000원 / 350,000원 | 2025.04.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 도담 | 301호 | 2024.06.10 | 20,000,000원 / 430,000원 | 2025.04.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤자 | 401호 | 2023.03.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤경 | 402호 | 2021.02.08 | 30,000,000원 / 430,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병훈 | 501호 | 2021.05.12 | 20,000,000원 / 450,000원 | 2025.04.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은국 | 502호 | 2024.11.18 | 미상 | 2025.04.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 기재된 점유자는 없으며, 조사된 점유자는 모두 실제 점유자로 기재되어 있습니다. 전입일은 모두 말소기준일 2020.12.21. 이후입니다.
③ 시세 비교 — 표면가격만 보면 큰 폭 할인
면적이 매칭된 실거래는 2건입니다. 2024.03. 2층 62.15㎡가 169,000,000원, 2024.11. 3층 62.15㎡가 180,000,000원에 거래됐습니다. 평균은 174,500,000원이고 최신 거래는 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 62.15㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.03 | 62.15㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 174,500,000원 |
현재 최저매각가 91,648,000원은 이 실거래 평균의 52.5%입니다. 감정가 179,000,000원은 실거래 평균 174,500,000원과 최신 거래 180,000,000원 사이에 위치하지만, 세 차례 유찰되면서 표면상 가격은 크게 낮아졌습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,049,664원 |
| 1. 근저당 · 옥천농업협동조합 | 108,000,000원 | 89,598,336원 |
| 2. 가압류 · 이상욱 | 18,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 126,700,000원, 예상 배당은 89,598,336원, 미배당은 37,101,664원입니다. 배당모형상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 신고된 유치권 역시 이 배당모형의 인수액과는 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 91,648,000원 | 89,598,336원 | 37,101,664원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 73,318,400원 | 71,598,669원 | 55,101,331원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 58,654,720원 | 57,198,935원 | 69,501,065원 | 0원 |
회차가 내려가도 배당모형상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 채권자의 미배당액은 현재 37,101,664원에서 4회 유찰 시 55,101,331원, 5회 유찰 시 69,501,065원으로 커집니다. 이 구조 역시 유치권 성립 여부와는 별개의 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3·거실·주방·화장실2 구조입니다. 총 8세대이며 2020.11.23 준공입니다.
- 입지. 옥천읍 삼양리 “삼양삼거리” 동측 인근으로 단독주택·다세대주택과 음식점·판매점 등 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 서측 인근 옥천로를 통해 이동이 용이하고 차량으로 약 5분 거리에 옥천IC가 있어 경부고속도로 진출입이 가능합니다.
- 도로. 동측 주출입구가 노폭 약 5m 포장도로와 접해 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 199,000원/㎡이며 토지면적은 586.0㎡입니다.
- 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대로, 면적 매칭 실거래는 2건입니다. 가격 판단 시 거래 표본이 많지 않다는 점을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 신흥종합건설의 공사대금 521,000,000원이 실제 발생했는지 공사계약·세금계산서·정산자료 등을 확인해야 합니다.
- 점유 요건 확인. 유치권 성립에 필요한 점유가 언제부터 어떤 방식으로 계속되고 있는지 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 배제 신청 진행 확인. 2026.04.09. 채권자의 유치권 배제 신청이 접수되어 있으므로 관련 서면과 법원의 판단 여부를 확인해야 합니다.
- 401호 임대차 재확인. 김윤자는 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 임대차 조건을 다시 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 실거래 평균의 52.5%지만, 유치권 불확실성이 해소되지 않은 상태에서는 할인율 자체를 투자수익으로 곧바로 볼 수 없습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 유치권이다
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 179,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 91,648,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 174,500,000원의 52.5%입니다. 말소기준 이후 등기권리도 소멸하고 본건 401호 점유자의 대항력도 없습니다.
하지만 결론을 결정하는 숫자는 91,648,000원이 아니라 521,000,000원입니다. 신흥종합건설의 유치권 신고는 성립 여부가 불분명하고, 채권자는 배제를 신청했습니다. 유치권이 성립하지 않는다는 점이 확인된다면 현재 가격은 실거래 대비 큰 폭으로 낮지만, 그 확인 없이 응찰하면 가격 할인보다 훨씬 큰 법적 불확실성을 떠안을 수 있습니다. 등기권리는 비교적 단순, 가격은 낮음, 그러나 유치권 검증 전에는 보수적 접근이 맞는 사건입니다.
