114,560,000원
청주지방법원 2025타경10120. 충북 옥천군 옥천읍 삼양리 40-18 주1동 제5층 제502호로 표시된 다세대 물건입니다. 감정요항에는 “제2층 제201호 외 5개호”가 다세대주택으로 이용 중이라고 되어 있고, 현황조사·문건접수상 임차인도 201호·301호·401호·402호·501호·502호에 걸쳐 확인됩니다. 보증기관 승계나 대위변제 중복신고가 아니라 실제 임차인 6명으로 보는 구조입니다.
권리의 출발점은 2020.12.21 설정된 옥천농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.03.12 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 뒤 2025.04.08 임의경매가 개시되었습니다. 임차인들의 전입일은 모두 말소기준권리 이후라, 제공 데이터 기준으로는 대항력 있는 임차인 인수금은 0원입니다. 다만 보증금 미상 점유자가 있고, 매각물건명세서 비고에는 유치권 신고가 별도로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10120 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 40-18 주1동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 62.15㎡ · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2 등) |
| 소유자 | 주식회사에스홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 114,560,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 565,635,009원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 감정 이용상태 | 제201호 외 5개호 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 원칙상 소멸
말소기준권리는 2020.12.21 옥천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.10.17 옥천군 압류가 있었으나 2024.11.07 해제로 말소되었고, 2025.04.08 임의경매개시결정도 매각 절차 안에서 정리되는 권리입니다. 등기권리만 놓고 보면 낙찰자가 별도로 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 6명, 대항력 인수는 0원
임차인은 모두 보증기관·대위변제 중복신고가 아닌 실제 점유자로 나타납니다. 전입신고일이 모두 2020.12.21 말소기준권리보다 늦기 때문에 제공 데이터 기준 대항력은 없습니다. 다만 김윤자·이은국은 보증금이 미상이고, 확정일자는 전부 확인되지 않아 최우선변제·배당 순위는 원본 확인이 필요합니다.
| 호실 | 점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 201호 | 장승호 | 2021.07.01 | 20,000,000원 / 350,000원 | 2025.04.15 | 없음 | 확정일자 미상 | 인수 0원 |
| 301호 | 도담 | 2024.06.10 | 20,000,000원 / 430,000원 | 2025.04.10 | 없음 | 확정일자 미상 | 인수 0원 |
| 401호 | 김윤자 | 2023.03.03 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 | 인수 0원 |
| 402호 | 김윤경 | 2021.02.08 | 30,000,000원 / 430,000원 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 인수 0원 |
| 501호 | 최병훈 | 2021.05.12 | 20,000,000원 / 450,000원 | 2025.04.11 | 없음 | 확정일자 미상 | 인수 0원 |
| 502호 | 이은국 | 2024.11.18 | 미상 / 미상 | 2025.04.10 | 없음 | 보증금 미상 | 인수 0원 |
③ 시세 비교 — 숫자만 보면 낮지만, ‘싸다’고 결론내리기 어렵다
동일 면적 62.15㎡ 최근 거래는 2건입니다. 실거래 평균은 174,500,000원이고, 현재 최저매각가는 114,560,000원으로 실거래 평균의 65.7%입니다. 일반적인 인수 0원 물건이라면 가격 메리트를 검토할 구간이지만, 이 사건은 유치권 신고액이 감정가와 최저가를 모두 크게 넘습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 62.15㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.03 | 62.15㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 174,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 114,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,403,840원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 옥천농업협동조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,156,160원 |
위 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 추정입니다. 신청채권자 청구액 565,635,009원과 별개로, 제공 배당표상 근저당권 채권최고액 108,000,000원은 전액 배당되는 구조로 표시되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 소재 “삼양삼거리” 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택과 음식점·판매점 등 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 서측 인근 옥천로를 통해 인근지역 이동이 용이하고, 차량으로 약 5분 거리에 경부고속도로 옥천I.C가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물이며, 위생·급배수, LPG 바닥 난방, 승강기, 소방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 총 8세대, 사용승인일 2020.11.23인 소규모 다세대입니다. 동일 면적 최근 거래는 2건이고, 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 주식회사 신흥종합건설의 유치권 신고액 521,000,000원, 신고일 2026.03.13, 채권자의 유치권 배제 신청일 2026.04.09를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 감정요항에 전체 호실 임대관계가 탐문되었다고 되어 있습니다. 전입일 기준 대항력은 없지만, 보증금 미상 점유자와 확정일자 미상 항목은 입찰 전 보완 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영합니다. 실제 배당과 명도 비용은 달라질 수 있습니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 114,560,000원은 시세 대비 65.7%지만, 유치권이 해소되지 않으면 낮은 최저가 자체가 안전마진이 되지 않습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대 물건이고 최근 거래 표본도 2건입니다. 매수 후 재매각 속도와 임대수요를 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “유치권 불확실성”이 더 크다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 임차인 전입은 모두 말소기준권리 이후이고, 제공 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 숫자만 놓고 보면 최저가 114,560,000원, 실거래 평균 174,500,000원, 시세 대비 65.7%라는 매력적인 그림이 나옵니다.
하지만 결론은 단순하지 않습니다. 유치권 신고액이 521,000,000원이고, 성립 여부가 불분명하며, 채권자의 배제 신청이 있는 상태입니다. 이 부분이 정리되지 않은 상태에서 최저가만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 권리상 임차인 인수는 0원, 그러나 유치권 리스크 때문에 보수적 접근이 필요한 사건입니다.
