대전지방법원 2024타경57741. 서산시 성연면 일람리 서산테크노밸리 고운라피네 근린생활시설2동 1층102호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(아파트상가) 1개호이고, 소유자 최장일은 2019.02.15. 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 321,000,000원입니다. 같은 날 대호지농업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당이 접수번호 4736으로 설정됐고, 이것이 말소기준입니다.
그 뒤 접수번호 4737의 주식회사대흥에스제이 근저당 1,000,000,000원, 하나캐피탈 가압류 111,896,178원, 이정건 명의 가등기, 서산시 압류, 서울보증보험 가압류 23,611,160원, 경매개시결정이 이어집니다. 자료상 이 권리들은 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 별도 주의사항으로 갑구 8번 가등기(담보가등기)의 종류 확인 필요가 명시돼 있어 원본에서 성격을 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경57741 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 57-30, 근린생활시설2동 1층102호 (서산테크노밸리 고운라피네) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(아파트상가) 1개호 |
| 소유자 | 최장일 · 2019.02.15. 소유권이전 · 거래가액 321,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 69,286,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 960,542,055원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.02.15. 대호지농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 주식회사대흥에스제이 근저당은 접수번호 4737로 말소기준 접수번호 4736보다 뒤이고, 이후 하나캐피탈 가압류·이정건 가등기·서산시 압류·서울보증보험 가압류·경매개시결정도 자료상 매각으로 소멸합니다. 김재욱 근저당은 2021.06.22. 해지로 이미 말소됐고, 2025년 보전처분 및 회생절차개시 등기도 2026.02.06. 말소됐습니다.
② 임차인 — 전입은 모두 말소기준 뒤
현황조사·문건접수 등에 두 명의 임차인 신고가 확인됩니다. 기재 호수는 서동준이 102호, 신우철이 103호이며, 두 전입일 모두 2019.02.15. 말소기준보다 뒤여서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 두 사람 모두 배당요구를 했습니다.
| 임차인 | 기재 호수 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서동준 | 102호 | 2024.03.26 | 15,000,000원 | 800,000원 | 2024.10.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 신우철 | 103호 | 2024.02.29 | 10,000,000원 | 900,000원 | 2024.09.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
두 신고 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 다만 우선변제 여부는 확정돼 있지 않고, 예상배당표에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 제공된 배당 시나리오에서 0원입니다.
③ 가격 — 34.3%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 202,000,000원, 현재 최저매각가는 69,286,000원으로 3회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,647,148원 |
| 1. 근저당 · 대호지농업협동조합 | 1,260,000,000원 | 67,638,852원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대흥에스제이 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 111,896,178원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 23,611,160원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권 총액 2,395,507,338원 중 67,638,852원이 배당되고, 미배당은 2,327,868,486원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성연테크노 제3호 근린공원 북서측 인근이며, 주위는 아파트와 학교 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 각 근린생활시설(아파트상가) 1개호로 이용 중입니다.
- 도로. 소재 토지 북서측·남서측·남동측으로 대체로 왕복 4차선 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·교육환경 보호구역·일반산업단지에 해당합니다.
- 시설. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 설비 등이 있고, 승강기설비는 가동중단상태로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 8번 가등기 원본 확인. 2022.08.19. 이정건 명의 소유권이전담보가등기의 실제 성격과 매각물건명세서 기재를 확인해야 합니다.
- 102호·103호 임차 신고 구분. 서동준은 102호, 신우철은 103호로 기재돼 있으므로 목적물 점유관계를 현황조사 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 우선변제·최우선변제 확인. 두 임차인의 우선변제 여부는 확정돼 있지 않고 예상배당에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 상가 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 202,000,000원 대비 최저가 69,286,000원이라는 숫자만으로 적정가를 정하지 않아야 합니다.
- 승강기 상태 확인. 감정평가에 승강기설비 가동중단상태가 기재돼 있으므로 현재 상태와 상가 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건의 권리구조는 말소기준이 분명하고, 두 임차인의 전입도 기준권리 뒤여서 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 갑구 8번 가등기 종류 확인이라는 별도 점검사항이 남아 있고, 물건 자체가 근린생활시설인 데다 실거래 시세 자료도 없습니다. 감정가 202,000,000원에서 3회 유찰돼 69,286,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 그것만으로 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리는 원본으로 가등기를 확인하고, 가격은 실제 상가 시세와 임대·공실 조건을 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
