137,200,000원
대전지방법원 2024타경57741. 서산테크노밸리 고운라피네 근린생활시설2동 2층 201호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(아파트상가) 1개호이고, 소유자 최장일이 2019년 2월 15일 소유권을 취득했습니다. 등기상 거래가액은 515,000,000원입니다. 같은 날 대호지농업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당과 주식회사대흥에스제이의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 가운데 대호지농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 137,200,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 상가는 아파트처럼 최저가와 감정가의 차이만으로 시세 메리트를 판단하기 어렵습니다. 동일 물건군의 최근 실거래 가격 근거가 없으므로, 이 리포트에서는 “감정가보다 크게 내려왔다”는 사실과 “시세보다 싸다”는 판단을 구분합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경57741 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 57-30, 근린생활시설2동 2층201호 (서산테크노밸리 고운라피네) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(아파트상가) 1개호 · 지상2층 건물 |
| 소유자 | 최장일 (2019.02.15 소유권이전 · 거래가액 515,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 137,200,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대호지농업협동조합 / 960,542,055원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 확인할 등기가 있다
말소기준은 2019.02.15 대호지농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 주식회사대흥에스제이 근저당, 이정건 명의 소유권이전담보가등기, 서울보증보험 가압류, 임의경매개시결정, 서산시 압류는 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 따라서 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
조사된 실제 임차인은 서동준·신우철 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2019.02.15 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 배당요구도 각각 접수돼 있습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
| 임차인 | 기재 호수 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서동준 | 102호 | 2024.03.26 | 15,000,000원 / 월 800,000원 | 2024.10.31 신청 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 신우철 | 103호 | 2024.02.29 | 10,000,000원 / 월 900,000원 | 2024.09.03 신청 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 가격 — 3회 유찰, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 400,000,000원, 현재 최저가는 137,200,000원입니다. 3회 유찰을 거치며 감정가 대비 34.3%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 96,040,000원, 5회 유찰 시 67,228,000원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 137,200,000원 | 134,479,200원 | 2,149,131,960원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 96,040,000원 | 93,911,280원 | 2,189,699,880원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 67,228,000원 | 65,617,896원 | 2,217,993,264원 | 0원 |
유찰이 늘어날수록 매각가격은 떨어지지만, 이 사건은 이미 채권총액이 매각대금을 크게 웃돌아 채권자 미배당액이 더 커지는 구조입니다. 반면 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액과 매수인의 인수위험은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 1. 근저당 · 대호지농업협동조합 | 1,260,000,000원 | 134,479,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대흥에스제이 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 23,611,160원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,283,611,160원 중 채권자 예상배당은 134,479,200원, 미배당액은 2,149,131,960원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 성연테크노 제3호 근린공원 북서측 인근이며, 주위는 아파트와 학교 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건 소재 토지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 근린생활시설(아파트상가) 1개호로 이용 중입니다.
- 도로. 토지 북서측·남서측·남동측으로 대체로 왕복 4차선 포장도로가 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지설비 등이 있으며, 승강기설비는 가동중단상태로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 중로1류·중로2류와 접하고 교육환경 보호구역 및 일반산업단지 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 지상2층 건물이며 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 2022.08.19 소유권이전담보가등기의 실질과 매각소멸 관계를 등기 원문·매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 회생절차 확인. 2025.08.08 보전처분과 2025.08.13 회생절차개시가 현재 경매절차와 어떤 관계에 있는지 해당 결정문과 경매기록을 대조해야 합니다.
- 점유 호수 확인. 본건은 201호인데 조사된 임차인의 점유 부분은 102호·103호입니다. 현장과 현황조사서에서 201호 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 임차인 우선변제. 두 임차인은 대항력은 없지만 확정일자와 우선변제 여부는 명확히 확인되지 않았습니다. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 상가 시세 별도 조사. 감정가 400,000,000원에서 137,200,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 할인이라고 보지 말고, 동일 상권·동일 상가동의 실제 임대료와 거래가를 별도로 확인해야 합니다.
- 승강기 상태 확인. 감정평가 당시 승강기 가동중단상태가 기재돼 있으므로 현재 가동 여부와 수선 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·회생 관련 결정문과 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 장점은 분명합니다. 예상배당상 매수인 인수 0원, 조사된 실제 임차인 2명도 모두 대항력 없음입니다. 감정가 400,000,000원에서 3회 유찰돼 137,200,000원까지 내려온 가격도 눈에 띕니다.
하지만 근린생활시설에서 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 최근 실거래 시세와 비교할 근거가 없고, 이미 3회 유찰됐다는 점 자체가 환금성과 수요를 점검해야 할 이유입니다. 여기에 담보가등기 확인사항, 보전처분·회생절차개시, 201호와 102·103호 임차 기재의 불일치가 남아 있습니다. 결론은 “금액 인수는 0원이지만, 절차·점유·가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 상가”입니다.
