대전지방법원 2024타경57741. 서산테크노밸리 고운라피네 근린생활시설2동 1층 105호로, 감정평가상 근린생활시설(아파트상가)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 최장일은 2019년 1월 21일 매매를 원인으로 거래가액 398,000,000원에 취득했고, 같은 해 2월 15일 대호지농업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 대흥에스제이 근저당·하나캐피탈 가압류·담보가등기·서산시 압류·서울보증보험 가압류· 경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 크게 낮아졌습니다. 감정가 269,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 92,267,000원입니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수는 없습니다. 근린상가는 주거용보다 임대수익·공실·상권 영향이 크므로, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치는 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경57741 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 57-30, 근린생활시설2동 1층105호 (서산테크노밸리 고운라피네) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(아파트상가) 1개호 |
| 소유자 | 최장일 · 2019.01.21 매매 · 거래가액 398,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 92,267,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 960,542,055원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 가등기는 성격 확인
말소기준은 2019.02.15 대호지농업협동조합 근저당입니다. 같은 날 접수된 대흥에스제이 근저당을 포함해 이후 등기된 하나캐피탈 가압류, 이정건 명의의 소유권이전담보가등기, 서산시 압류, 서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 2021년 김재욱 근저당은 이미 말소됐고, 2019년 지엘종합건설 가압류 역시 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입 / 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서동준 | 102호 | 15,000,000원 | 800,000원 | 2024.03.26 / 2024.10.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신우철 | 103호 | 10,000,000원 | 900,000원 | 2024.02.29 / 2024.09.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 2019.02.15 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 더 중요한 점은 두 임차인의 신고 점유 부분이 각각 102호와 103호라는 것입니다. 본건 주소는 105호이므로, 이 임차관계가 본건에 직접 적용되는지 현황조사·매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 시세 자료는 없다
현재 최저매각가는 92,267,000원으로 감정가 269,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 64,586,899원, 5회 유찰 시 45,210,829원입니다. 할인폭 자체는 크지만 동일 상가 실거래나 최근 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 낮다는 이유만으로 ‘싸다’고 결론낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,267,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,060,806원 |
| 1. 근저당 · 대호지농업협동조합 | 1,260,000,000원 | 90,206,194원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대흥에스제이 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 111,896,178원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 23,611,160원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 92,267,000원 가정 시 집행비용 2,060,806원을 제외한 90,206,194원이 대호지농업협동조합에 배당되고, 채권자 총 미배당액은 2,305,301,144원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설(아파트상가) 1개호로 이용 중입니다.
- 입지. 서산시 성연면 일람리 ‘성연테크노 제3호 근린공원’ 북서측 인근으로, 주위는 아파트와 학교 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 북서측·남서측·남동측으로 대체로 왕복 4차선 포장도로가 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 설비 등이 있으며, 승강기는 가동중단 상태로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 중로1류·중로2류에 접합하고 교육환경 보호구역 및 일반산업단지에 해당합니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 구획 확인. 매각물건명세서 비고에는 목록 3,4 사이에 구분된 벽체 없이 하나의 공간으로 합쳐져 있다고 기재돼 있어 실제 호별 구획을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 담보가등기 원본 대조. 2022.08.19 이정건 명의 소유권이전담보가등기의 원인과 담보성, 매각으로 인한 말소 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 102호·103호 임차인과 본건 105호 관계 확인. 신고 임차인 2명의 점유 호수가 본건과 다르므로 실제 점유구획과 현황조사 내용을 대조해야 합니다.
- 구분벽체 확인. 목록 3,4 사이에 벽체가 없이 하나의 공간으로 합쳐져 있다는 기재가 있으므로 현황과 공부상 호수의 대응관계를 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고, 주변 근린상가 매매가·임대료·공실 수준을 따로 조사하세요.
- 승강기 상태 확인. 감정평가에는 승강기 가동중단 상태가 기재돼 있으므로 현재 정상화 여부와 관리 상태를 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등으로 실제와 달라질 수 있으므로 배당요구 및 조세채권 자료를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 확인할 것
이 물건의 숫자만 보면 강합니다. 감정가 269,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 92,267,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 근린시설은 감정가 할인율만으로 가격을 판단하기 어렵고, 이 사건에는 담보가등기 확인, 105호와 다른 102호·103호 임차인 신고, 구분벽체가 없는 공간이라는 현장 확인 포인트가 함께 있습니다.
따라서 결론은 “권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 가격과 점유·구획은 확인 전까지 보수적으로”입니다. 최근 실거래 자료가 없는 상태에서 92,267,000원을 곧바로 저가라고 평가하기보다, 실제 점유와 가등기 성격을 먼저 정리하고 주변 근린상가의 현실 시세와 임대수익을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 편이 맞습니다.
