대전지방법원 2024타경57741. 서산테크노밸리 고운라피네 근린생활시설2동 1층 106호입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(아파트상가) 1개호입니다. 소유자 최장일은 2019.02.15 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 418,000,000원입니다. 같은 날 대호지농업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당과 주식회사대흥에스제이의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당이 설정됐습니다.
말소기준권리는 2019.02.15 대호지농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 하나캐피탈 가압류, 이정건 명의 소유권이전담보가등기, 서울보증보험 가압류, 경매개시결정, 서산시 압류는 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 다만 담보가등기는 별도로 종류 확인 필요 경고가 있고, 2025년에는 임원재산보전처분과 회생절차개시 등기가 이어져 있어 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경57741 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 57-30, 근린생활시설2동 1층106호 (서산테크노밸리 고운라피네) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(아파트상가) 1개호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 2층 |
| 소유자 | 최장일 (2019.02.15 소유권이전 · 거래가액 418,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 92,267,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대호지농업협동조합 / 960,542,055원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 확인 포인트는 남는다
말소기준은 2019.02.15 대호지농업협동조합 근저당입니다. 주식회사대흥에스제이 근저당을 비롯해 이후 설정된 가압류·담보가등기·경매개시결정·압류는 배당 여부와 별개로 자료상 매각 소멸로 분류되어 있으며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서동준 | 102호 | 2024.03.26 | 15,000,000원 / 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 2024.10.31 |
| 신우철 | 103호 | 2024.02.29 | 10,000,000원 / 900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 2024.09.03 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 전입일은 각각 2024.03.26, 2024.02.29로 말소기준권리인 2019.02.15보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 이들의 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 보지 않습니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가는 269,000,000원, 현재 최저매각가는 92,267,000원으로 3회 유찰을 거쳐 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 92,267,000원입니다.
다만 이 숫자는 감정가 대비 낙폭일 뿐입니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설(아파트상가)이므로, 감정가 대비 34%라는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단해서는 안 됩니다. 현재 확인 가능한 가격 구조만 놓고 보면 3회 유찰이라는 시장 반응 자체를 함께 봐야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,267,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,060,806원 |
| 1. 근저당 · 대호지농업협동조합 | 1,260,000,000원 | 90,206,194원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대흥에스제이 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 111,896,178원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 23,611,160원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 92,267,000원 가정 시 집행비용 2,060,806원을 제외한 90,206,194원이 대호지농업협동조합에 배당되고, 전체 채권 미배당액은 2,305,301,144원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표의 소유자 잔여 역시 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 각 근린생활시설, 즉 아파트상가 1개호로 이용 중입니다.
- 입지. 충청남도 서산시 성연면 일람리 ‘성연테크노 제3호 근린공원’ 북서측 인근이며, 주위는 아파트와 학교 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 토지 북서측·남서측·남동측으로 대체로 왕복 4차선 포장도로가 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지설비와 승강기설비가 있으나, 승강기는 가동중단상태입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·교육환경 보호구역·일반산업단지에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 106호와 점유 표시 대조. 조사된 임차인은 102호·103호로 표시돼 있으므로 본건 106호의 실제 점유관계와 일치하는지 확인하세요.
- 담보가등기 원문 확인. 2022.08.19 이정건 명의 소유권이전담보가등기는 말소기준 이후지만, 별도로 종류 확인 필요 경고가 있습니다.
- 회생 관련 등기 확인. 2025.08.08 임원재산보전처분과 2025.08.13 회생절차개시 등기를 경매기록과 함께 대조하세요.
- 공간 경계 확인. 목록 3·4 사이 구분벽이 없다는 비고가 있으므로 현장 이용형태와 경계를 직접 확인하세요.
- 승강기 상태 확인. 감정평가상 승강기설비는 가동중단상태입니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 269,000,000원 대비 최저가 92,267,000원이라는 낙폭만으로 상가 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저평가”
이 사건의 장점은 분명합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고, 조사된 실제 임차인 2명도 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 그러나 그것만으로 안전한 저가매수라고 결론내리기에는 확인할 요소가 많습니다.
물건은 아파트가 아니라 근린생활시설이고 이미 3회 유찰됐습니다. 여기에 담보가등기 확인, 임원재산보전처분·회생절차개시 등기, 106호와 임차인 점유 표시의 불일치, 구분벽 없이 합쳐진 공간 비고, 가동중단된 승강기까지 점검해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수액은 낮지만 가격·점유·현장 확인을 보수적으로 해야 하는 C등급형으로 보는 편이 타당합니다. 최저가 92,267,000원이 감정가의 34%라는 이유만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
