69,286,000원
대전지방법원 2024타경57741. 서산테크노밸리 고운라피네 근린생활시설2동 1층 103호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(아파트상가) 1개호입니다. 소유자 최장일은 2019년 1월 21일 매매를 원인으로 거래가액 310,000,000원에 취득했고, 같은 해 2월 15일 대호지농업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤의 주식회사대흥에스제이 근저당, 이정건 명의 가등기, 서산시 압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등은 등기 데이터상 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸 대상에 놓여 있습니다. 다만 2022년 가등기는 별도 메모에서 담보가등기 종류 확인 필요가 표시되어 있어, 입찰 전 원본 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경57741 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 57-30, 근린생활시설2동 1층103호 (서산테크노밸리 고운라피네) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(아파트상가) 1개호 |
| 소유자 | 최장일 (2019.01.21. 매매 · 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 69,286,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대호지농업협동조합 / 960,542,055원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기 발급 | 대전지방법원 서산지원 등기과 · 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 대호지농협 근저당
말소기준은 2019.02.15. 접수된 대호지농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,260,000,000원이고 공동담보목록 제2019-51호가 기재돼 있습니다. 같은 날 후순위로 설정된 주식회사대흥에스제이의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당도 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 본건 103호 신고인은 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서동준 | 102호 | 2024.03.26 | 15,000,000원 | 800,000원 | 2024.10.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신우철 | 103호 | 2024.02.29 | 10,000,000원 | 900,000원 | 2024.09.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 신고 모두 전입일이 2019.02.15. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제 여부도 확정되지 않았습니다. 두 사람 모두 배당요구를 했습니다. 특히 이 사건 목적물은 103호인데 서동준의 점유부분은 102호로 기재돼 있으므로, 본건과의 점유 관계는 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다. 본건 103호와 직접 일치하는 신고는 신우철입니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,647,148원 |
| 을구 1번 근저당권 · 대호지농업협동조합 | 1,260,000,000원 | 67,638,852원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사대흥에스제이 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 23,611,160원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,647,148원을 제외한 67,638,852원이 대호지농업협동조합에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 2,283,611,160원 중 67,638,852원이 배당돼 미배당은 2,215,972,308원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 각 근린생활시설(아파트상가) 1개호로 이용 중입니다.
- 주위환경. 성연테크노 제3호 근린공원 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 학교 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 북서측·남서측·남동측으로 대체로 왕복 4차선 포장도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 2층 건물이며 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지설비가 있습니다. 승강기설비는 가동중단상태로 기재돼 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 일반산업단지에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 유찰 폭만으로 환금성이나 시장가 대비 할인 여부를 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 담보가등기 확인. 2022.08.19. 이정건 가등기의 정확한 성격과 매각 소멸 여부를 등기 원본·매각물건명세서에서 대조하세요.
- 압류·당해세 확인. 서산시 압류와 국민건강보험공단 압류 등 관련 체납액 및 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당순위가 명확해집니다.
- 103호 점유 확인. 신우철은 103호, 서동준은 102호로 신고돼 있습니다. 실제 점유범위와 인도 대상자를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 우선변제 확인. 두 임차 신고 모두 확정일자가 확인되지 않으므로 배당요구·최우선변제 여부를 원본 서류에서 재검증하세요.
- 공동담보 확인. 대호지농업협동조합과 주식회사대흥에스제이 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 개별 물건의 실제 채권 부담을 원본에서 확인하세요.
- 시설 상태 확인. 승강기설비가 가동중단상태로 기재돼 있으므로 현황과 관리상태를 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 202,000,000원에서 3회 유찰돼 69,286,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 별도 현장 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 이야기
제공된 권리관계에서 가장 명확한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 본건 103호의 신우철은 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 후순위 근저당·가압류·압류도 원칙적으로 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 2022년 가등기는 종류 확인이 남아 있고, 압류에 따른 당해세 여부와 102호로 기재된 별도 임차 신고도 재확인이 필요합니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 202,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 69,286,000원으로 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가의 34%라는 숫자를 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석할 수 없습니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 가등기·압류·점유 확인과 별도의 시장가격 검증을 마친 뒤 판단해야 하는 근린시설입니다.
