인천지방법원 2024타경13236. 도화동 노블레스프라자 1층 근린시설 사건입니다. 등기 흐름의 중심은 2023.05.22. 설정된 주식회사전북은행 근저당권 2,530,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 뒤이어 설정된 전영선 180,000,000원, 고양누리새마을금고 864,000,000원, 주식회사티에프이엔씨 3,900,000,000원의 근저당과 각 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 실제 임차인은 3명이고 보증기관 승계·대위신고는 없습니다. 그중 최하진은 2022.10.05. 전입으로 말소기준권리보다 앞서며, 보증금 30,000,000원에 대해 배당표가 매수인 전액 인수로 계산하고 있습니다. 김동현은 101호·102호를 사용하면서 월 4,000,000원의 차임이 확인되지만 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경13236 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 염전로202번길 63, 1층101호 (도화동, 노블레스프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 101호와 102호는 벽체 없이 일체로 근린생활시설(자담치킨) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 5층 건물 · 사용승인일 2021.10.01 |
| 소유자 | 주식회사엔비엘디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 721,000,000원 / 504,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 2,243,587,050원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.05.22. 전북은행
소유권은 2021.10.18. 주식회사엔비엘디앤씨 명의로 보존됐고 같은 날 코리아신탁주식회사에 신탁됐다가, 2023.05.22. 신탁재산 귀속으로 다시 주식회사엔비엘디앤씨 명의가 됐습니다. 같은 날 접수 제178547호 전북은행 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
2024.01.23. 국세 압류, 2024.09.11. 한국전력공사 가압류, 2024.10.02. 임의경매개시결정, 국민건강보험공단과 미추홀구의 후속 압류는 등기상 말소기준 이후입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당하면 배당에서 선순위로 차감될 수 있어 후순위 채권의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 — 3명 중 1명 인수 확정, 1명 대항력 미상
| 임차인 / 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 · 101호,102호 | 미상 | 미상 | 4,000,000원 | 가능·미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 최하진 · 104호 | 2022.10.05 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 有 | 無 | 없음 |
| 이동범 · 105호~107호 | 2024.09.30 | 미상 | 미상 | 無 | 확인 필요 | 없음 |
이동범은 2024.09.30. 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않지만 전입 시점만 놓고 보면 매수인에게 대항할 수 없는 구조입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 이 사건의 실제 임차인은 3명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 504,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,447,000원 |
| 인수 · 최하진 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 2,530,000,000원 | 497,253,000원 |
| 3. 근저당 · 전영선 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 고양누리새마을금고 | 864,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사티에프이엔씨 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국전력공사 | 34,637,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 7,508,637,750원 중 현재 회차 예상배당은 497,253,000원이고, 미배당은 7,011,384,750원입니다. 최하진 보증금 30,000,000원은 배당받는 금액이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 — 최저가만 비교하면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 실질취득(확인분) |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 504,700,000원 | 30,000,000원 | 534,700,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 353,290,000원 | 30,000,000원 | 383,290,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 247,302,999원 | 30,000,000원 | 277,302,999원 |
최하진 보증금 30,000,000원은 낙찰가가 내려가도 확인된 인수액으로 남기 때문에 각 회차의 가격 판단은 반드시 낙찰가 + 30,000,000원 기준으로 해야 합니다. 다만 이 보증금은 낙찰가보다 작으므로, 낙찰가가 내려갈 때 실질취득액도 함께 내려갑니다. 여기에 김동현 관련 추가 인수가 확인될 경우 실제 취득원가는 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 서화초등학교 북측 인근. 주위는 단독주택·아파트단지·업무시설·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 101호와 102호는 벽체 없이 일체로 근린생활시설인 자담치킨으로 이용 중입니다. 다른 기호에는 동태탕·더벤티 및 도화 참맛 갈비 관련 이용상태가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 12m 내외 포장도로와 서측 약 18m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도화도시개발구역·과밀억제권역이며 공시지가는 2,158,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 101호·102호가 벽체 없이 일체로 이용 중이며, 감정요항에는 인접 호수와 일체 이용 또는 공사 중인 부분도 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최하진 보증금. 현재 계산상 30,000,000원 전액 인수입니다. 응찰가에 반드시 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 김동현 임대차. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 닫지 못한 상태입니다. 101호·102호의 임대차 원본과 전입세대 확인이 핵심입니다.
- 호실 일체 사용. 101호와 102호가 벽체 없이 일체 사용 중입니다. 경계·출입·원상복구·점유범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 504,700,000원이지만 확인된 인수액을 더한 최소 실질취득은 534,700,000원입니다. 실거래 검증 전까지 시세 대비 저가라고 판단하면 안 됩니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수액이다
감정가 721,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 504,700,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가만으로 판단할 물건이 아닙니다. 최하진의 대항력 있는 보증금 30,000,000원이 매수인에게 넘어가 현재 회차의 확인된 실질취득액은 최소 534,700,000원입니다.
더 중요한 변수는 김동현입니다. 101호·102호를 실제 사용하고 있지만 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 이 임차관계가 정리되기 전까지는 534,700,000원도 최종 취득원가가 아니라 확인된 최소치입니다. 등기상의 말소 구조는 비교적 선명하지만, 임차인과 일체 사용 현황이 남아 있어 권리보다 현장·임대차 확인이 승부처인 근린시설입니다.
