인천지방법원 2024타경13236. 미추홀구 도화동 노블레스프라자 1층 101호 근린시설입니다. 감정가에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 353,290,000원으로 낮아졌습니다. 권리관계의 출발점은 2023년 5월 22일 설정된 주식회사전북은행 근저당권이며, 채권최고액은 2,530,000,000원입니다. 그 뒤 추가 근저당권과 압류·가압류가 다수 설정되었습니다.

등기된 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인 보증금 인수 가능성은 별개입니다. 또한 이 물건은 102호와 벽체 없이 일체로 사용 중이므로, 낙찰 이후 실제 점포의 사용 범위와 명도 가능성을 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 임차관계는 별도

말소기준권리는 2023.05.22 주식회사전북은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 전영선 근저당권과 이후 설정된 고양누리새마을금고·주식회사티에프이엔씨 근저당권, 후순위 압류 및 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

2021년 코리아신탁주식회사 앞으로 이루어졌던 신탁등기는 2023.05.22 말소되었습니다. 다만 근저당권과 압류의 소멸이 모든 점유관계의 해소를 의미하지는 않습니다. 특히 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인의 보증금과 인접 호실의 사용관계는 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실질취득액을 바꾸는 핵심

현황조사 등에 나타난 점유 관련 인물은 김동현·최하진·이동범, 총 3명입니다. 다만 각 점유 부분은 101·102호, 104호, 105~107호로 구분됩니다. 101호의 실제 인수 대상 임차인이 누구인지, 다른 호실 관련 임차관계가 이 경매물건에 영향을 주는지는 별도로 확인해야 합니다.

이동범은 2024.09.30 전입하여 말소기준권리보다 늦으므로 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 점유 부분은 105~107호이며 보증금도 확인되지 않았습니다. 관련 호실의 매각 범위를 혼동해서는 안 됩니다.

③ 실질취득과 가격 판단 — 49%만 보지 말 것

현재 최저매각가는 353,290,000원으로 감정가의 49%입니다. 배당 가정에 포함된 인수보증금 30,000,000원을 더하면 실질취득 추정액은 383,290,000원입니다.

보증금이 낙찰가보다 큰 선순위 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 이번 추정에서 최하진의 보증금은 낙찰가보다 작아 해당 구조에 해당하지 않지만, 김동현의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 여부를 별도로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 353,290,000원 가정)

집행비용을 우선 차감한 뒤 전북은행에 347,543,940원이 배당되는 가정입니다. 채권최고액 기준 금액이 포함되어 실제 확정채권액과 차이가 있을 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 104호 관련 임차보증금이 101호 매수인에게 실제 승계되는지도 확정되지 않았습니다.

⑤ 유찰 회차별 시나리오

실질취득 추정액은 각 회차 최저매각가에 인수보증금 30,000,000원을 단순 가산한 값입니다. 실제 낙찰가·배당 및 인수관계가 달라지면 변동합니다. 취득세, 명도비용, 점포 분리비용 등은 포함하지 않습니다.

추가 유찰 시 매각가격이 낮아지는 것은 사실이나, 그 자체로 수익성이 확보되지는 않습니다. 101·102호의 물리적 일체 이용과 101호 직접 점유자의 미확정 보증금을 해결해야 가격별 시나리오가 실질적인 의미를 갖습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 서화초등학교 북측 인근에 있으며, 주변은 단독주택·아파트단지·업무시설·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측과 서측으로 포장도로에 접합니다.
• 건물. 사용승인일 2021.10.01인 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 101호와 102호는 벽체 없이 일체로 근린생활시설(자담치킨)로 사용 중입니다. 공부상 호실 구분과 실제 사용공간을 대조해야 합니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도화도시개발구역·과밀억제권역 및 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,158,000원/㎡입니다.
• 환금성. 근린시설은 점포 위치, 임대수익, 업종 적합성, 공실 가능성 및 독립 사용 가능성에 따라 매각성과 거래가격의 편차가 발생할 수 있습니다. 유사 거래와 임대수익을 확인한 뒤 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 101호 인수관계 확정. 김동현의 임대차계약서, 보증금, 전입신고일, 사업자등록 및 점유 개시 경위를 확인하고 대항력과 인수 가능성을 재판정해야 합니다.
• 104호 보증금 검증. 최하진의 30,000,000원 보증금이 101호 매수인에게 실제 승계되는지 매각물건명세서와 매각범위, 배당관계에서 확인해야 합니다.
• 점포 경계. 101·102호가 벽체 없이 일체로 사용 중이므로 독립 출입, 내부 분리, 설비 및 임대차 사용 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 조세채권. 국세·지방세 압류와 당해세 여부, 배당 우선순위 및 체납액을 확인해야 합니다.
• 임대수익 분석. 김동현의 월차임 4,000,000원이 어느 범위의 호실에 대응하는지, 실제 지급 여부와 임대차 유지 가능성을 확인해야 합니다. 이를 101호 단독 임대수익으로 간주하면 안 됩니다.
• 낙찰 후 비용. 명도·원상복구·호실 분리·체납 관리비 및 취득 관련 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 서류 및 현장 사용상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 49%라도 인수위험은 별개”

인천 노블레스프라자 101호는 감정가 721,000,000원에서 최저가 353,290,000원까지 내려온 근린시설입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 배당 추정에 반영된 보증금까지 고려하면 실질취득액은 383,290,000원입니다.

더 중요한 것은 그 금액도 확정된 최종 부담액이 아니라는 사실입니다. 최하진은 대항력이 있는 것으로 분류되지만 104호 점유자이고, 101·102호의 김동현은 보증금과 대항력 판단에 필요한 정보가 불명확합니다. 실제 점포는 102호와 일체로 사용 중이며, 조세채권의 배당 영향도 확인해야 합니다.

결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 두 차례 유찰되었다는 이유만으로 저렴하다고 평가하기보다, 101호에 실제 승계되는 임차보증금과 독립 사용 가능성을 먼저 확정하고 유사 근린시설의 거래·임대수익과 비교해야 합니다. 현재는 할인율보다 인수관계와 점포의 실질 이용 가능성이 더 중요한 사건입니다.