* 인수금액은 제공된 배당 시뮬레이션의 가정입니다. 103호에 대한 실제 승계 의무가 확인된 금액은 아닙니다. 다른 미확인 점유·보증금이나 세금 등은 포함되지 않았습니다.
인천지방법원 2024타경13236. 인천 미추홀구 도화동 노블레스프라자 1층 103호 근린시설입니다. 현재 최저가는 감정가의 49% 수준으로 하락했습니다. 숫자만 보면 상당한 가격 조정을 받은 물건입니다. 하지만 이번 경매에서는 가격보다 권리관계와 실제 점유 범위를 먼저 확인해야 합니다.
말소기준권리는 2023년 5월 22일 설정된 주식회사전북은행의 근저당권입니다. 이후 근저당권과 가압류, 경매개시결정, 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 말소기준권리보다 전입일이 빠른 임차인이 존재하고, 상가의 호실별 사용 및 점유 상태도 복잡합니다. 등기상 후순위 권리의 소멸과 임대차보증금 승계 위험의 해소는 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경13236 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 염전로202번길 63, 1층 103호 (도화동, 노블레스프라자) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 · 사용승인일 2021.10.01 |
| 소유자 | 주식회사엔비엘디앤씨 |
| 감정가 | 751,000,000원 |
| 최저매각가 | 367,990,000원 (2회 유찰, 감정가의 약 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 경매신청 채권자 | 주식회사전북은행 |
| 청구금액 | 2,243,587,050원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.22 · 을구 1번 · 전북은행 근저당권 · 채권최고액 2,530,000,000원 |
| 등기상 특이사항 | 근저당권 4건 · 후순위 가압류 및 압류 다수 · 과거 신탁등기 말소 |
| 임차관계 | 실제 임차인 조사 3명 · 관련 호실 101·102·104·105~107호 · 103호 직접 점유관계 확인 필요 |
| 점유·이용상태 | 근린생활시설 이용 · 인접 호실 사이 벽체 미설치 및 일체 이용 사례 확인 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 전북은행 근저당
2023년 5월 22일 전북은행의 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 접수된 전영선의 근저당권을 비롯하여 이후 고양누리새마을금고와 주식회사티에프이엔씨의 근저당권도 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
갑구의 손도문·한국전력공사 가압류, 국민건강보험공단·국·미추홀구 압류 역시 말소기준권리 이후에 설정되었습니다. 과거 코리아신탁주식회사로의 신탁등기와 2023년 국의 압류는 이미 등기상 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 호실이 핵심
현황조사에 등장하는 실제 임차인은 3명입니다. 보증기관의 보증금 대위·승계에 따른 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다. 다만 조사상 표시된 호실이 모두 매각 대상인 103호와 다르므로, 아래 표를 103호의 확정된 임대차 현황으로 해석해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유호실 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김동현 101호, 102호 |
전입 미상 확정일자 미상 |
보증금 미상 월 4,000,000원 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미확인 |
| 최하진 104호 |
2022.10.05 확정일자 미상 |
30,000,000원 월 2,000,000원 |
대항력 있음 우선변제 미확인 인수 추정 30,000,000원 |
| 이동범 105~107호 |
2024.09.30 확정일자 미상 |
보증금 미상 월세 미상 |
대항력 없음 우선변제 미상 인수 근거 없음 |
최하진은 2024.10.21 배당요구 관련 문건이 접수된 것으로 나타납니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이 확인되거나 보증금 전액이 배당된다고 볼 수는 없습니다. 상가임대차의 실제 대항력과 우선변제 여부는 임대차 목적물, 사업자등록 및 점유, 확정일자 등을 함께 확인해야 합니다.
이동범은 105~107호 관련 점유자로, 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력 없는 임차인으로 분류됩니다. 다만 103호의 점유·이용상태를 직접 입증하는 것은 아니며, 인접 호실과의 물리적 구분을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 매각가와 실질취득 — 49% 할인만 보면 안 된다
현재 최저가는 367,990,000원으로 감정가 751,000,000원의 약 49%입니다. 감정가와 비교하면 383,010,000원 낮습니다. 그러나 감정가는 현재 실거래 시세를 뜻하지 않으며, 이 물건에 관한 최근 매매사례가 확인되지 않아 실제 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다.
| 구분 | 현재 회차 | 3회 유찰 시 | 4회 유찰 시 |
|---|---|---|---|
| 감정가 대비 | 49% | 34.3% | 24.01% |
| 예상 매각가 | 367,990,000원 | 257,592,999원 | 180,315,099원 |
| 가정된 인수금액 | 30,000,000원 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 조건부 실질취득 | 397,990,000원 | 287,592,999원 | 210,315,099원 |
| 채권자 미배당 | 7,206,617,146원 | 7,315,468,589원 | 7,391,664,598원 |
실질취득은 매각가에 임차보증금 30,000,000원이 실제 승계된다는 가정을 적용한 값입니다. 103호와의 관계가 확인되지 않았으므로 확정 매수비용이 아닙니다. 취득세·명도·수선·금융비용 등도 별도입니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.
향후 추가 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 감정가 대비 할인율이 곧 시장가격 대비 수익률이 되는 것은 아닙니다. 근린시설은 임대료 수준, 공실 가능성, 호실의 독립성, 실제 매매사례를 종합하여 가치를 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 367,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,951,860원 |
| 임차인 최하진 보증금(인수 가정) | 30,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 전북은행 | 2,530,000,000원 | 362,038,140원 |
| 2. 근저당 · 전영선 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 고양누리새마을금고 | 864,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사티에프이엔씨 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 손도문 | 60,017,536원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국전력공사 | 34,637,750원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 7,568,655,286원 | 362,038,140원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 7,206,617,146원 |
배당은 제공된 추정 순서와 금액에 따랐습니다. 국세·지방세 당해세, 임차인 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았으므로 실제 배당금은 달라질 수 있습니다. 특히 전북은행 근저당의 채권최고액은 공동담보 관련 금액으로, 103호 단독 채무액과 동일하다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·현황·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 서화초등학교 북측 인근에 위치합니다. 단독주택·아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물로 사용승인일은 2021.10.01입니다. 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 12m 내외 포장도로와 서측 약 18m 내외 포장도로에 접합니다. 도로 접근성은 상업시설 활용 시 검토할 요소입니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 건물 내 일부 호실은 벽체 없이 일체로 사용되었고, 일부는 인접 호실과 통합 이용하기 위한 공사가 진행 중인 것으로 기록되어 있습니다. 대상 호실의 실제 내부 경계와 현황조사 당시 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 현황상 상호. 매각물건명세서 비고에는 근린생활시설로 이용 중이며 현황조사서상 상호명은 '상합조개탕'으로 표시되어 있습니다. 감정평가 자료에는 자담치킨, 동태탕, 더벤티, 도화 참맛 갈비 등 각 호실의 이용상태가 기재되어 있어 조사 시점 및 해당 호실을 구분하여 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도화도시개발구역·과밀억제권역 및 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지의 공시지가 표시는 2,158,000원/㎡입니다.
- 환금성. 근린시설은 개별 호실의 전면 노출도, 접근성, 실제 임대수익, 공실 위험, 내부 구조에 따라 거래가치가 달라집니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가의 시장 대비 할인 폭은 판단을 유보해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 103호 점유자 특정. 경매 대상 호실의 실제 점유자와 영업주체, 임대차계약 목적물 및 사용 범위를 확인하세요. 조사된 임차인 3명의 호실과 경매 대상이 서로 다릅니다.
- 최하진 보증금 검증. 104호 임차인 최하진의 30,000,000원 보증금이 103호 매각 시 실제 인수 대상인지 확인하세요. 배당 시뮬레이션상의 가정만으로 확정 인수금이라고 판단해서는 안 됩니다.
- 미상 보증금 확인. 김동현의 보증금·대항력·임대차 목적물 범위를 확인하고, 103호에 영향을 미치는 별도의 미상 임차인이 있는지도 조사하세요.
- 상가임대차 권리 확인. 전입일뿐 아니라 사업자등록, 인도·점유, 확정일자, 배당요구, 임대차 목적물의 특정 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 전북은행·전영선·고양누리새마을금고·주식회사티에프이엔씨의 근저당권 및 공동담보 범위를 검토하세요. 등기상 채권최고액이 103호 단독 채무를 의미하지는 않습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류 관련 교부청구, 당해세 여부, 법정기일을 확인하여 배당 변동 가능성을 검토하세요.
- 임대수익과 시세 검증. 103호 자체의 임대차계약, 실제 월세, 공실 상태, 관리비, 주변 유사 근린시설 매매사례를 비교하세요. 인접 호실의 임대료를 103호의 확정 수익으로 사용하면 안 됩니다.
- 명도·원상복구. 인접 호실과 벽체가 없는 경우 물리적 분리, 출입구 확보, 영업시설 철거, 원상복구 가능 여부와 비용을 확인하세요.
- 매각조건 최종 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서 원본과 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 확인할 것은 103호의 권리”
인천 노블레스프라자 103호는 2회 유찰로 최저매각가가 감정가의 49%까지 하락했습니다. 그러나 감정가 대비 할인 폭이 크다는 사실만으로 저평가 물건이라고 결론낼 수 없습니다. 현재 실거래 시세를 비교할 수 없고, 상가의 실제 점유 및 임차관계가 명확하지 않기 때문입니다.
등기상 전북은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 최하진의 대항력 있는 보증금 30,000,000원 인수 가능성이 배당 계산에 반영되어 있습니다. 이 임차인의 조사상 점유 호실은 104호이므로 103호의 매수인에게 승계되는지를 확인하는 절차가 필수입니다.
배당 가정대로 인수가 성립하면 현재 회차의 실질취득은 397,990,000원입니다. 그러나 이는 확정 인수금액이 아니며, 103호에 관한 다른 임대차 위험도 배제할 수 없습니다. 근린시설의 특성상 호실 경계, 영업 점유, 임대수익과 환금성까지 검증해야 합니다.
결론은 입찰 보류 및 권리 확인 우선입니다. 103호에 적용되는 임차인의 범위와 보증금 승계액을 확정하고, 실제 임대수익·매매시세를 검증한 다음에야 현재 최저가의 투자성을 평가할 수 있습니다. 이 사건은 가격이 많이 내려온 물건이지, 안전하고 저렴하다는 점이 입증된 물건은 아닙니다.
