인천지방법원 2024타경13236. 인천 미추홀구 도화동 노블레스프라자 1층 근린시설 사건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 751,000,000원의 70%인 525,700,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만 보고 ‘3할 할인’으로 접근하면 안 됩니다. 배당모형상 최하진의 보증금 30,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 승계되므로 현재 회차의 실질취득 부담은 555,700,000원입니다.
이 보증금은 최저가보다 작기 때문에, 보증금이 낙찰가를 넘어 실질취득액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 이 사건은 회차가 내려갈수록 낙찰가가 줄고 여기에 30,000,000원이 계속 더해지는 구조입니다. 따라서 2회 유찰 시 실질취득은 397,990,000원, 3회 유찰 시에는 287,592,999원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경13236 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 염전로202번길 63, 1층103호 (도화동,노블레스프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설, 기호(3)는 동태탕으로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 5층 건물 · 사용승인일 2021.10.01 |
| 소유자 | 주식회사엔비엘디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 751,000,000원 / 525,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 말소기준 | 2023.05.22 주식회사전북은행 근저당권 · 채권최고액 2,530,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사전북은행 / 2,243,587,050원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준은 2023.05.22 전북은행 근저당권입니다. 같은 날 뒤 순번으로 설정된 전영선 근저당을 비롯해 고양누리새마을금고, 주식회사티에프이엔씨의 후순위 근저당과 손도문· 한국전력공사의 가압류, 이후 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 권리가 소멸한다고 해서 매수인 부담이 0원이 되는 것은 아닙니다. 임차관계에서는 최하진의 보증금 30,000,000원이 우선변제 없이 전액 인수로 계산되어 있습니다. 이것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 | 101호,102호 | 미상 | 보증금 미상 차임 4,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최하진 | 104호 | 2022.10.05 | 30,000,000원 차임 2,000,000원 | 2024.10.21 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 30,000,000원 |
| 이동범 | 105호~107호 | 2024.09.30 | 보증금 미상 차임 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
김동현은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 정확한 평가는 대항력 가능·미상입니다. 반면 최하진은 2022.10.05 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 사건 배당모형에서도 대항력 有·우선변제권 無로 처리되어 보증금 전액이 매수인 부담으로 반영됩니다. 이동범은 2024.09.30 전입으로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
현재 회차의 최저가는 525,700,000원이지만 실제 자금부담은 여기에 승계 보증금 30,000,000원이 더해진 555,700,000원입니다. 현재 회차는 감정가 751,000,000원의 70%까지 내려온 상태지만, 실거래 비교 근거가 없으므로 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 표현할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 525,700,000원 | 30,000,000원 | 555,700,000원 | 7,050,612,286원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 367,990,000원 | 30,000,000원 | 397,990,000원 | 7,206,617,146원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 257,592,999원 | 30,000,000원 | 287,592,999원 | 7,315,468,589원 |
④ 예상배당표 (매각가 525,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,657,000원 |
| 인수 · 임차인 최하진 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 2,530,000,000원 | 518,043,000원 |
| 3. 근저당 · 전영선 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 고양누리새마을금고 | 864,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사티에프이엔씨 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 손도문 | 60,017,536원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국전력공사 | 34,637,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금 525,700,000원에서 집행비용 7,657,000원을 제외한 518,043,000원이 선순위 전북은행 근저당에 배당되고, 나머지 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 최하진 보증금 30,000,000원은 배당대금에서 지급되는 것이 아니라 매수인 인수로 별도 부담합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 세금·압류 — 말소 여부와 배당순위는 별개
등기상 2023.08.02 국 압류는 2023.10.19 말소됐지만, 이후 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 미추홀구 압류가 이어졌습니다. 사건 자료에는 국세·지방세 압류 3건에 대한 주의가 기재돼 있으며, 당해세로 인정되는 금액이 있으면 매각대금에서 먼저 차감돼 전북은행 이하 후순위 채권의 실제 배당액이 더 줄어들 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서화초등학교 북측 인근. 주위는 단독주택, 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 12m 포장도로, 서측 약 18m 포장도로에 각각 접하며 토지 현황은 중로각지입니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도화도시개발구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역으로도 표시돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적 991.5㎡, 공시지가 2,158,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있고, 위반사항은 없는 것으로 표시돼 있습니다.
- 호실 일체이용. 감정평가상 101호·102호는 벽체 없이 일체 사용 중이며, 105호는 106호·107호와 일체 이용을 위한 내부 인테리어 공사 중으로 기재돼 있습니다. 호실 경계와 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설은 임차현황·업종·상권·수익률에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로, 감정가 대비 유찰률만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득. 현재 회차는 525,700,000원이 아니라 인수 30,000,000원을 더한 555,700,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 최하진 보증금. 대항력 有·우선변제권 無로 전액 인수 처리된 30,000,000원을 입찰가와 별개 비용으로 반영하세요.
- 김동현 임차관계. 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 호실별 사업자등록과 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
- 호실 범위. 임차인 점유가 101·102호, 104호, 105호~107호에 걸쳐 기재되어 있으므로 매각대상과 현황조사 대상이 어떻게 대응하는지 원문서에서 확인하세요.
- 당해세. 국세·지방세 압류는 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 선순위 차감액을 다시 계산해야 합니다.
- 상가 현황. 감정 이용상태의 동태탕 표기와 현황조사 비고의 상합조개탕 표기가 다르므로 현재 영업자·점유자·임대차계약을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 근거 없이 ‘감정가 70%니까 싸다’고 판단하지 말고, 인근 근린시설 거래·임대료·수익률을 별도로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·체납세 관련 원문서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 3,000만원 인수
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하는 전형적인 구조입니다. 그러나 실제 투자판단은 그 한 줄에서 끝나지 않습니다. 대항력 있는 최하진의 보증금 30,000,000원이 매수인에게 남기 때문입니다. 현재 최저매각가 525,700,000원에 이 금액을 더한 555,700,000원이 현재 회차의 실질취득 부담입니다.
여기에 김동현의 전입·보증금이 미상이고, 국세·지방세 압류의 당해세 여부도 남아 있습니다. 무엇보다 근린시설의 직접 실거래 비교 근거가 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 후순위 등기는 소멸하지만 인수액은 남고, 가격 판단은 아직 검증이 필요한 사건. 현재 단계에서는 권리와 가격 모두 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
