인천지방법원 2024타경13236. 대상은 도화동 노블레스프라자 1층 104호 근린시설입니다. 감정가는 744,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 520,800,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 104호를 사용하는 최하진의 전입신고일이 2022.10.05로 말소기준권리인 전북은행 근저당 2023.05.22보다 빠르고, 배당표에서도 보증금 30,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
따라서 현재 회차에서 낙찰가를 최저가로 가정하면 매수인의 경제적 부담은 520,800,000원 + 30,000,000원 = 550,800,000원입니다. 임차보증금 30,000,000원이 낙찰가보다 작으므로 낙찰가가 내려갈 때 총 취득액이 보증금으로 고정되는 구조는 아니지만, 각 회차마다 반드시 낙찰가에 인수액을 더해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경13236 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 염전로202번길 63, 1층104호 (도화동, 노블레스프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(상호명: 더벤티)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사엔비엘디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 744,000,000원 / 520,800,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 2,243,587,050원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 발급일 | 2026.08.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.05.22 전북은행
말소기준권리는 2023.05.22 설정된 주식회사전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,530,000,000원이며, 이후 전영선 근저당 180,000,000원, 주식회사티에프이엔씨 근저당 3,900,000,000원, 한국전력공사 가압류 34,637,750원, 경매개시결정과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 임차인 3명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 | 101호,102호 | 미상 | 미상 | 4,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 최하진 | 104호 · 주거 | 2022.10.05 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 30,000,000원 승계 |
| 이동범 | 105호~107호 | 2024.09.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인 기록은 3명입니다. 다만 본건 104호에 직접 연결되는 핵심 임차인은 최하진입니다. 김동현은 101·102호, 이동범은 105~107호 점유로 조사되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 520,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,608,000원 |
| 인수 · 임차인 최하진 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 2,530,000,000원 | 513,192,000원 |
| 3. 근저당 · 전영선 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사티에프이엔씨 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국전력공사 | 34,637,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,644,637,750원 중 예상 배당은 513,192,000원이고, 미배당액은 6,131,445,750원입니다. 임차인 최하진의 보증금 30,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 520,800,000원 | 30,000,000원 | 550,800,000원 | 6,131,445,750원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 364,560,000원 | 30,000,000원 | 394,560,000원 | 6,285,981,590원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 255,191,999원 | 30,000,000원 | 285,191,999원 | 6,393,818,439원 |
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 104호는 근린생활시설로, 상호명 더벤티로 이용 중입니다.
- 위치. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 서화초등학교 북측 인근으로, 주위는 단독주택·아파트단지·업무시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2021.10.01입니다. 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 12m 포장도로와 서측 약 18m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도화도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가는 2,158,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 반영. 현재 최저가 520,800,000원만 보지 말고 최하진 보증금 30,000,000원을 더한 550,800,000원을 실질취득 기준으로 계산하세요.
- 104호 임차관계 확인. 최하진의 대항력, 배당요구, 보증금 30,000,000원과 월차임 2,000,000원 관계를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 용도 불일치 점검. 감정상 104호는 근린생활시설로 이용되지만 임차인 최하진의 사용은 주거로 표시되어 있습니다. 실제 점유·사용 형태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 위반건축물. 실외기설치위반으로 집합건축물대장에 위반건축물 등재가 기재되어 있으므로 시정명령·원상복구 가능성을 확인하세요.
- 시세 원본 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 적정가격을 판단하지 말고 주변 동일·유사 근린시설 매매와 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 중요한 3,000만원 인수
이 물건은 감정가 744,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 520,800,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 70%지만, 104호에는 말소기준권리보다 앞선 전입의 최하진이 있고 보증금 30,000,000원이 매수인에게 승계됩니다. 따라서 현재 회차에서 봐야 할 실제 부담은 550,800,000원입니다.
후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 핵심은 소멸등기보다 선순위 임차보증금 인수와 근린시설의 이용상태·위반건축물 등재입니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 실질취득액이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 결론은 권리 일부 인수 확인, 가격은 별도 검증입니다.
