인천지방법원 2024타경13236. 인천 미추홀구 도화동 노블레스프라자 1층 104호 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사엔비엘디앤씨, 경매 신청채권자는 주식회사 전북은행입니다. 2023년 5월 22일 설정된 전북은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권·가압류·압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부상의 담보권보다 말소기준 이전에 전입한 임차인입니다. 최하진의 전입신고일은 2022년 10월 5일로, 전북은행 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 현재 배당 분석에서는 임차인의 보증금 30,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 처리합니다.
감정가 대비 51% 인하된 가격만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 현재 실질취득 부담은 394,560,000원입니다. 확인된 근린시설 실거래 비교가격이 없으므로 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 판정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경13236 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 염전로202번길 63, 1층 104호 (도화동, 노블레스프라자) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린생활시설 · 1층 104호 |
| 건물 규모 / 승인 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 · 사용승인일 2021.10.01 |
| 현장 이용상태 | 근린생활시설 · 상호명 더벤티 |
| 소유자 | 주식회사엔비엘디앤씨 |
| 감정가 | 744,000,000원 |
| 최저매각가 | 364,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 실질취득 부담 | 394,560,000원 (최저매각가 + 인수보증금) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 전북은행 / 2,243,587,050원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.22 전북은행 근저당권 · 채권최고액 2,530,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 건축물 특이사항 | 실외기 설치 위반으로 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 등기상 담보권은 소멸, 선순위 임차인은 인수
말소기준은 2023년 5월 22일 설정된 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,530,000,000원이며 공동담보목록 제2023-771호가 기재되어 있습니다. 같은 날 전영선 명의 근저당권 180,000,000원이 설정되었고, 이후 주식회사티에프이엔씨 명의 근저당권 3,900,000,000원이 추가되었습니다.
이들 근저당권과 후순위 한국전력공사 가압류, 국세·지방세 관련 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 선순위 대항력 임차인의 보증금 반환문제는 근저당권 말소와 별개입니다.
② 임차인 분석 — 104호 최하진의 대항력이 핵심
확인된 실제 점유·임차 관계인으로 3명이 기재되어 있습니다. 이 중 경매 목적물인 104호의 직접 관련 임차인은 최하진이고, 나머지 2명은 각각 101~102호와 105~107호에 관한 조사 내용입니다. 다른 호실의 점유자를 104호의 직접 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최하진 104호 · 주거 이용 |
2022.10.05 | 30,000,000원 월 2,000,000원 |
대항력 있음 말소기준 이전 전입 |
인정 미확인 확정일자 미상 · 배당요구 2024.10.21 |
매수인 인수 30,000,000원 |
| 김동현 101호·102호 |
미상 | 보증금 미상 월 4,000,000원 |
가능·미상 | 미상 | 별도 호실 104호 관련성 확인 |
| 이동범 105호~107호 |
2024.09.30 | 미상 | 후순위 말소기준 이후 전입 |
미상 | 별도 호실 104호 직접 인수 미산정 |
김동현은 101·102호의 점유자로 월세 4,000,000원이 조사되었으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이동범은 105~107호의 점유자로 전입신고일이 말소기준 이후이므로 후순위로 분류됩니다.
104호와 다른 호실의 점유자를 한 물건의 임차인으로 합쳐 보증금을 중복 계산할 근거는 없습니다. 다만 현장 이용형태나 실제 점유구역이 조사된 호실 구분과 일치하는지는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 이 사건에서 정량화된 인수액은 최하진 보증금 30,000,000원이며, 다른 호실의 미상 보증금을 104호 인수액에 임의로 더하지 않았습니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인보다 실질취득액을 먼저 봐야 한다
최초 감정가는 744,000,000원입니다. 2회 유찰 후 최저매각가는 364,560,000원으로 낮아졌습니다. 다만 매수인이 부담하는 선순위 임차보증금 30,000,000원을 합산하면 현재 최저가 낙찰 기준 실질취득 부담은 394,560,000원입니다.
| 유찰 시나리오 | 최저가 가정 | 인수보증금 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 364,560,000원 | 30,000,000원 | 394,560,000원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 255,191,999원 | 30,000,000원 | 285,191,999원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 178,634,399원 | 30,000,000원 | 208,634,399원 |
모든 회차는 해당 금액에 낙찰되고 선순위 보증금 30,000,000원이 전액 인수된다는 가정입니다. 향후 유찰 및 실제 매각가격은 확정된 것이 아닙니다. 취득세·명도비용·위반사항 시정비·관리비 등은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 364,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,903,840원 |
| 인수 · 최하진 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 전북은행 | 2,530,000,000원 | 358,656,160원 |
| 2. 근저당 · 전영선 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 티에프이엔씨 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국전력공사 | 34,637,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 매각을 가정하면 집행비용 5,903,840원을 공제한 358,656,160원이 전북은행에 배당되고, 후순위 담보권자와 한국전력공사에는 배당재원이 남지 않습니다. 대상 채권액 합계는 6,644,637,750원, 예상 미배당액은 6,285,981,590원입니다.
이 미배당액 전체가 매수인 부담으로 넘어오는 것은 아닙니다. 일반 소멸대상 담보권의 배당부족분과 달리, 최하진 보증금 30,000,000원은 별도로 매수인 인수에 반영됩니다.
집행비용은 추정치입니다. 근저당 채권액은 등기상 채권최고액을 기준으로 단순 반영했으며, 공동담보에 따른 실제 채권잔액과 배당관계는 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제·배당순위 조정은 반영되지 않아 실제 배당표는 변동 가능합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 서화초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북측 약 12m 포장도로, 서측 약 18m 포장도로에 접하는 입지입니다.
- 건물. 2021.10.01 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 외벽은 석재붙임·페어글라스 마감이며 위생·급배수·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 104호 이용상태. 감정평가서 및 매각물건명세서에는 근린생활시설 더벤티로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 주거 이용으로 조사된 최하진의 실제 점유와 영업장 운영관계는 확인이 필요합니다.
- 인접 호실. 101·102호는 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설(자담치킨)로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 105호는 106·107호와 일체로 근린생활시설(도화 참맛 갈비) 이용을 위한 인테리어 공사가 기재되어 있습니다. 104호와 이들 인접 호실의 경계 및 실점유 범위를 혼동하지 않아야 합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도화도시개발구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 실제 거래 적용요건도 확인 대상입니다.
- 토지 지표. 토지면적 991.5㎡, 공시지가 2,158,000원/㎡, 토지이용상황은 상업용입니다. 해당 토지면적은 개별 104호의 전유면적이나 전용 대지지분으로 해석해서는 안 됩니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 1층 근린시설로서 임대수익과 실제 상권수요가 가격 판단에 중요합니다. 확인된 최근 거래 비교가격이 없어 할인율만으로 환금성이나 투자수익을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 104호 임차인 대항력. 최하진의 전입일 2022.10.05, 실제 점유 개시일, 현재 점유상태, 주거 이용 여부를 대조해 법률상 대항력이 성립·유지되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 30,000,000원. 현재 배당 분석상 전액 매수인 인수입니다. 확정일자·배당요구 효력·실제 보증금 잔액·임대차 종료 여부를 확인해 최종 인수범위를 판단해야 합니다.
- 영업장과 임대차 관계. 더벤티 영업장 운영자와 최하진 사이의 관계, 계약 명의, 실제 점유자의 법적 지위를 확인해야 합니다. 사업자등록과 상가 임대차관계도 별도 검토 대상입니다.
- 다른 호실의 점유 문제. 김동현은 101·102호, 이동범은 105~107호로 조사되어 104호 직접 임차인에 포함하지 않았습니다. 현장 구획과 출입·설비 공유 여부를 확인해 점유 경계 분쟁을 예방해야 합니다.
- 위반건축물 시정. 실외기 설치 위반의 대상 위치, 시정명령, 이행강제금, 시정 가능성 및 비용을 확인해야 합니다.
- 실제 시세 검증. 근린시설 104호와 이용형태가 유사한 상가 거래가격 및 임대수익을 비교해야 합니다. 현재 실질취득 부담 394,560,000원이 시장가격보다 저렴하다고 전제해서는 안 됩니다.
- 공동담보·배당. 전북은행·전영선·티에프이엔씨 근저당권의 공동담보목록, 실제 채권잔액, 세금채권 및 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
- 공용관리비·명도. 체납 관리비, 공용부분 부담, 점유자 명도, 영업시설 인계 여부를 사전에 조사해야 합니다.
- 매각 범위. 104호의 정확한 전유부분, 대지권, 등기부와 건축물대장, 현장 점유 범위를 대조해야 합니다.
- 입찰 서류 원본. 2026.10.21 매각기일 이전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 사건기록을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 49%라도, 인수와 하자는 그대로 남는다”
이 사건에서 가장 먼저 볼 숫자는 최저매각가 364,560,000원이 아니라, 인수보증금까지 합친 실질취득 부담 394,560,000원입니다. 후순위 담보권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 2022년 전입한 최하진의 보증금 30,000,000원은 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
더 중요한 것은 가격과 물건 상태입니다. 근린시설인데 임차인은 주거 이용으로 조사되었고, 실제 104호는 더벤티 영업장으로 기재되어 있습니다. 여기에 실외기 설치 위반에 따른 위반건축물 등재까지 확인됩니다. 임대차와 영업장의 실제 관계, 건축물 위반사항의 처리비용을 모르면 취득 후 부담을 확정하기 어렵습니다.
2회 유찰과 감정가 대비 큰 할인율은 사실이지만, 최근 실거래와 임대수익으로 검증된 시장가치가 없는 상태에서 이를 곧바로 가격 메리트로 인정할 수는 없습니다. 특히 일반 아파트와 달리 근린시설은 사용승인상 용도, 영업수익, 점유상태, 위반건축물 여부가 환금성에 직접 영향을 줍니다.
결론은 권리·가격·건축물 위험이 함께 존재하는 보수적 접근 대상입니다. 선순위 임차보증금 30,000,000원의 실제 인수범위와 위반사항의 시정 가능성이 확인되고, 실질취득 부담을 뒷받침하는 거래·수익 근거가 확보되기 전에는 감정가의 49%라는 이유만으로 입찰을 결정하기 어렵습니다.
