인천지방법원 2024타경13236. 인천광역시 미추홀구 도화동 노블레스프라자 1층 105호를 대상으로 하는 근린시설 경매입니다. 소유자는 주식회사엔비엘디앤씨이며, 말소기준권리는 2023년 5월 22일 설정된 전북은행 근저당권(채권최고액 2,530,000,000원)입니다. 그 뒤 추가된 전영선, 주식회사티에프이엔씨의 근저당권과 압류·가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리 소멸과 점유자의 임대차보증금 인수는 별개로 판단해야 합니다.

현재 최저매각가는 감정가의 49%입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 근린생활시설은 실제 임대수익, 점유현황, 호실별 독립성, 상권 수요에 따라 환금성이 달라집니다. 이 물건은 특히 임차인과 인접 호실의 이용관계가 매수 후 비용과 명도 난도를 결정할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 임차관계는 별도

말소기준은 2023.05.22 전북은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 전영선 근저당권과 2024년 설정된 주식회사티에프이엔씨 근저당권, 이후의 세금 압류 및 한국전력공사 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2023년 5월 22일 말소됐고, 2023년 8월 2일의 국세 압류도 이미 말소됐습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금 미배당액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 등기부의 근저당권이 소멸한다고 해서 임차보증금과 점유 문제까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 특히 이번 사건은 여러 호실에 걸친 임차인 조사가 있어 호실별 권리관계 대조가 중요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 해당 호실 여부를 구분

현황조사 및 접수 문건에서 확인되는 임차인·점유 관계자는 3명입니다. 보증기관 대위신고로 중복 집계된 인원은 없으며, 조사된 호실은 서로 다릅니다. 아래 판정은 각 임차인의 신고 내용과 말소기준권리일을 바탕으로 합니다.

임차인 분석 결론. 실제 조사 인원은 3명이지만 이번 경매대상 105호와 직접 겹치는 것으로 조사된 점유자는 이동범입니다. 최하진의 보증금 30,000,000원은 배당 계산에 인수액으로 반영돼 있으나, 104호 임차인이라는 호실 불일치가 있습니다. 따라서 실질취득액은 30,000,000원 인수 가정이 성립하는 경우와 그렇지 않은 경우를 구분해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 할인과 실제 시세를 혼동하지 말 것

현재 최저매각가 309,680,000원은 감정가 632,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰에 따라 명목가격은 크게 내려왔습니다. 다만 근린시설의 실거래 비교가격과 최근 거래 추세가 확인되지 않아 시장가치 대비 얼마나 저렴한지 판단할 수 없습니다.

실질취득 추정액은 낙찰가에 최하진 보증금 30,000,000원을 더한 조건부 계산이며 취득세·명도비·공사비 등은 포함하지 않습니다. 해당 보증금의 105호 인수의무가 인정되지 않으면 이 금액을 더해서는 안 됩니다. 추가로 확인되는 인수채무가 있다면 별도 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 309,680,000원 가정)

현재 매각가 가정에서 집행비용 5,135,520원을 공제하면 전북은행에 304,544,480원이 배당되고, 전영선·주식회사티에프이엔씨·한국전력공사는 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다. 채권자별 채권총액은 6,644,637,750원, 채권자 미배당액 합계는 6,340,093,270원이며 소유자 잔여액은 없습니다.

배당 추정액은 채권최고액과 알려진 청구금액 등을 이용한 시뮬레이션입니다. 채권최고액은 실제 확정채무액과 같지 않을 수 있습니다. 국세·지방세의 당해세, 최우선변제, 배당요구 종기 및 실제 배당순위가 반영되면 결과가 달라질 수 있습니다. 최하진의 보증금 인수도 매각대상 105호에 대한 적용 여부가 확인되지 않은 조건부 가정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 서화초등학교 북측 인근으로, 단독주택·아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통 수준으로 평가됩니다. 북측 약 12m 포장도로와 서측 약 18m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2021.10.01 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도화도시개발구역, 과밀억제권역 및 상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,158,000원/㎡이며 토지면적은 991.5㎡입니다. 해당 면적은 토지 전체 면적으로 개별 105호 전유면적과 구분해야 합니다.
• 이용현황. 105호는 인접 106호·107호와 통합 이용을 위한 인테리어 공사 중으로 조사됐습니다. 105호 단독 매각 후 독립 사용 가능 여부가 주요 변수입니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 아파트와 달리 임대수익·상권·점포 접근성·공실위험 및 매수층에 따라 거래가격이 크게 달라질 수 있습니다. 현재 감정가 대비 할인만으로 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 104호 보증금의 105호 인수 여부. 최하진 보증금 30,000,000원이 이번 매각목적물에 법적으로 연결되는지 매각물건명세서, 임대차계약서 및 점유관계 원본을 확인하세요.
• 105호 점유자 확인. 이동범의 실제 점유 범위, 전입 및 사용 형태, 보증금 유무, 임대차계약 당사자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 인접 호실과의 경계. 106호·107호와 벽체 없이 결합되도록 진행 중인 공사에 대해 분리 사용 가능 여부, 경계 복구, 시설 소유권 및 공사비 부담을 점검하세요.
• 신탁원부와 현재 소유관계. 신탁등기는 말소됐지만 과거 신탁재산 귀속 과정과 현재 소유권에 관한 서류를 대조하세요.
• 세금·공과금. 국세·지방세 압류와 관련한 당해세, 체납 관리비, 전기료 등 미납금을 확인하세요.
• 실거래 및 임대수익 검증. 도화동 유사 근린시설의 최근 실거래가격, 인근 임대료, 공실률, 관리비와 수익률을 비교해 적정 응찰가를 별도로 산정하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 216,776,000원, 4회 유찰 시 151,743,200원으로 계산된 가격도 시세가 아니라 회차별 가정가격입니다. 인수 여부를 확정한 뒤 실질취득액으로 비교해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고의 매각범위와 기일 변경 여부를 반드시 재확인하세요.

맺으며 — “유찰 할인보다 권리 확인이 먼저”

노블레스프라자 105호는 감정가 632,000,000원에서 최저매각가 309,680,000원까지 내려온 근린시설입니다. 할인 폭만 보면 눈길을 끌지만, 이 사건의 핵심은 가격의 하락이 아니라 매수 후 실제 부담의 확정입니다.

등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이나, 최하진의 보증금 30,000,000원은 배당 계산상 인수 대상으로 잡혀 있으면서도 조사된 임차 호실은 104호로 나타납니다. 실제 대상인 105호에는 이동범의 점유관계와 106·107호와 연결된 내부 공사 문제가 있습니다. 이 두 가지를 확인하지 않고 실질취득액이나 명도비를 확정할 수 없습니다.

더구나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 낙찰가가 시장가격보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 종합 판단은 D등급의 고위험·확인우선형입니다. 이는 후순위 등기권리가 그대로 남는다는 뜻이 아니라, 임차보증금 인수 범위와 호실 경계, 이용 가능 상태, 시장가격을 확인하기 전에는 투자 적합성을 판단하기 어렵다는 의미입니다. 최하진 보증금의 적용 여부, 105호 점유 및 독립성, 실제 상가 시세를 확인한 이후 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.