인천지방법원 2024타경13236. 도화동 노블레스프라자 1층 105호의 근린시설입니다. 감정가는 632,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 442,400,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2023.05.22. 설정된 전북은행 근저당권이며, 이후 전영선·티에프이엔씨의 근저당권, 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유와 임차관계입니다. 최하진은 2022.10.05. 전입으로 말소기준권리보다 앞서고 보증금 30,000,000원이 확인됩니다. 배당요구는 2024.10.21. 했지만 우선변제권은 확인되지 않아 배당표상 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 442,400,000원이 아니라 472,400,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경13236 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 염전로202번길 63, 1층105호 (도화동,노블레스프라자) |
| 용도 | 근린시설 · 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설 건부지 |
| 소유자 | 주식회사엔비엘디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 632,000,000원 / 442,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,243,587,050원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 5층 건물 · 사용승인일 2021.10.01 |
| 현재 이용상태 | 제105호는 제106호 및 제107호와 일체로 근린생활시설(상호명: 도화 참맛 갈비)로 이용하기 위한 인테리어 공사중 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별개
말소기준권리는 2023.05.22. 전북은행 근저당권 2,530,000,000원입니다. 같은 날 설정된 전영선 근저당권 180,000,000원과 2024.03.05. 티에프이엔씨 근저당권 3,900,000,000원, 이후의 연수구·국·미추홀구 압류와 한국전력공사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2021년 코리아신탁 명의 신탁등기는 2023.05.22. 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 3명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 | 101호,102호 | 미상 | 미상 | 4,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최하진 | 104호 | 2022.10.05 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 30,000,000원 |
| 이동범 | 105호~107호 | 2024.09.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 인수 없음 |
최하진은 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 확인됩니다. 보증금 30,000,000원은 배당표상 배당액 0원으로, 매수인 인수액에 그대로 반영됐습니다. 반면 이동범의 전입일은 2024.09.30.로 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다.
김동현은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 따라서 이를 대항력 있다고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 보증금 자체가 미상인 만큼, 현재 계산된 30,000,000원 외에 추가 승계가 없다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 442,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,824,000원 |
| 인수 · 임차인 최하진 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 2,530,000,000원 | 435,576,000원 |
| 3. 근저당 · 전영선 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사티에프이엔씨 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국전력공사 | 34,637,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 6,644,637,750원 중 예상 배당은 435,576,000원이며 미배당은 6,209,061,750원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감돼 실제 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 최하진 보증금 30,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 3,000만원은 유지
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 확인 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 442,400,000원 | 30,000,000원 | 472,400,000원 | 6,209,061,750원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 309,680,000원 | 30,000,000원 | 339,680,000원 | 6,340,093,270원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 216,776,000원 | 30,000,000원 | 246,776,000원 | 6,431,696,614원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 유형은 아닙니다. 따라서 유찰될수록 매각가가 내려가면 확인 가능한 실질취득액도 함께 내려갑니다. 다만 최하진 인수액 30,000,000원은 각 시나리오에서 동일하고, 김동현의 미상 보증금 위험은 별도로 남습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설 건부지이며, 대상 105호는 인접한 106호·107호와 벽체 구분 없이 일체로 이용하기 위한 인테리어 공사중입니다.
- 점유·이용. 105호~107호에는 이동범이 주거로 조사됐고, 감정 이용상태는 근린생활시설(도화 참맛 갈비) 이용을 위한 인테리어 공사중으로 확인됩니다. 현장 상태와 실제 점유관계의 재확인이 필요합니다.
- 입지. 인천 미추홀구 도화동 서화초등학교 북측 인근으로 단독주택·아파트단지·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하고, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 12m 내외 포장도로, 서측 약 18m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도화도시개발구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 991.5㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 2,158,000원/㎡입니다.
- 물리적 구획. 공부와 달리 대상 105호가 106호·107호와 벽체 구분 없이 일체로 이용하기 위한 공사 상태이므로 원상구획·사용관계·명도 범위를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 442,400,000원에 최하진 보증금 30,000,000원을 더한 472,400,000원을 최소 확인 비용으로 봐야 합니다.
- 김동현 권리 확인. 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 보증금과 점유시점이 확인되기 전에는 추가 인수 0원으로 단정하지 마세요.
- 최하진 우선변제 확인. 배당요구일은 2024.10.21.이나 확정일자는 확인되지 않습니다. 현재 배당 계산상 보증금 30,000,000원 전액이 매수인 인수입니다.
- 105~107호 일체 이용 상태 확인. 벽체 없이 일체로 사용하기 위한 인테리어 공사중이므로 낙찰 후 독립 사용 가능 여부와 원상구획 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 근린시설 환금성 점검. 실거래 비교 자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하지 말고, 동일 건물·인근 1층 근린시설의 실제 거래와 임대수익을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “4.424억 낙찰 = 4.424억 취득”이 아니다
이 사건의 숫자는 단순해 보이지만 결론은 그렇지 않습니다. 현재 최저매각가 442,400,000원에 최하진 보증금 30,000,000원이 더해져 확인 가능한 실질취득은 472,400,000원입니다. 여기에 김동현의 전입일·보증금이 미상이라 추가 인수 위험을 완전히 닫을 수 없습니다.
등기부의 후순위 담보권은 대부분 소멸하지만, 근린시설이라는 용도와 105~107호 일체 이용 공사, 복수 점유관계, 국세·지방세 압류까지 함께 존재합니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 등기는 정리되지만 점유와 인수는 남는다. 이 물건은 최저가보다 실질취득액과 현장 점유관계를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
