인천지방법원 2024타경13236. 인천 미추홀구 도화동 노블레스프라자 1층 102호 근린시설입니다. 최초 감정가 702,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 343,980,000원으로 내려왔습니다. 가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 권리관계는 단순하지 않습니다. 2023.05.22 설정된 전북은행 근저당권이 말소기준권리이며, 후순위 근저당권 3건과 가압류·압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준보다 먼저 전입한 임차인의 보증금과 별도 호실을 포함한 점유관계는 매수인이 확인해야 할 핵심 위험입니다.

특히 102호는 101호와 벽체 구분 없이 자담치킨으로 이용 중입니다. 임차인 김동현은 101호와 102호를 함께 점유한 것으로 조사되지만, 보증금과 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 후순위 등기권리가 소멸한다는 사실만으로 점유·인수 위험까지 모두 해소된다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸과 임차인 인수는 별개

말소기준권리는 2023.05.22 전북은행 근저당권입니다. 동일 일자에 설정된 전영선 근저당권을 비롯해 고양누리새마을금고와 주식회사티에프이엔씨의 후순위 근저당권, 한국전력공사의 가압류, 국민건강보험공단·국·미추홀구의 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 압류의 말소와 당해세 등 우선배당 위험은 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 점유 범위가 핵심

확인된 실제 임차인은 3명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 이 중 일부는 102호가 아닌 다른 호실을 점유하고 있어, 건물 전체의 임차인 조사 내용과 102호 매수인이 실제 부담할 권리를 구분해서 해석해야 합니다.

이동범은 2024.09.30 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자 등이 미상이며, 점유 호실은 105호~107호입니다. 102호의 낙찰자가 다른 호실 임차인에 대한 권리를 실제 인수하는지 여부는 별도로 검증해야 합니다.

③ 가격 분석 — 49% 할인율은 시세 할인율이 아니다

감정가 702,000,000원인 근린시설이 2회 유찰되어 최저매각가 343,980,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 큰 폭으로 하락했지만, 실거래 시세에 비해 저렴한지 판단할 근거는 아직 없습니다. 더욱이 매수인 인수로 산정된 보증금 30,000,000원을 더하면 현 회차의 실질취득액은 373,980,000원입니다.

각 시나리오는 제시된 인수액 30,000,000원이 유지된다는 가정입니다. 추가 보증금 인수, 취득세, 명도비, 관리비 등은 제외됩니다. 후속 유찰 시 가격은 가정치이며 실제 매각조건과 달라질 수 있습니다.

특히 상가·근린시설의 가치는 실제 임대수익, 공실 가능성, 점포 위치, 인접 호실과의 사용관계에 영향을 받습니다. 102호의 임대차계약과 독립적 사용 가능성을 확인하지 않은 상태에서는 감정가 대비 하락 폭만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 343,980,000원 가정)

배당 예상액은 제시된 추정치입니다. 집행비용 5,615,720원을 제외한 338,364,280원이 전북은행에 배당되고, 후순위 채권자 및 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 최하진 보증금 30,000,000원은 배당금이 아니라 별도 매수인 인수액으로 계산합니다.

⑤ 입지·이용상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 서화초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·아파트단지·업무시설 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 북측 약 12m 도로와 서측 약 18m 도로에 접합니다.
• 건물. 2021.10.01 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 102호는 101호와 벽체 구분 없이 자담치킨으로 이용되고 있습니다. 독립 호실로서의 사용 가능성과 임차 범위를 확인해야 합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도화도시개발구역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지. 대지 면적 991.5㎡, 공시지가 2,158,000원/㎡, 토지이용상황은 상업용이며 중로각지입니다. 이 수치는 건물 전체 부지에 관한 사항으로 102호의 전용면적 또는 개별 대지지분을 뜻하지 않습니다.
• 환금성. 근린시설은 아파트와 달리 임대수익·영업 지속성·상권·공실 및 호실 분리 가능성에 민감합니다. 특히 인접 호실과 일체로 사용되는 상태에서 개별 매각의 환금성을 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최하진 보증금 인수 범위. 대항력 있는 임차인의 보증금 30,000,000원이 102호의 매각에서 실제 인수되는지, 104호와의 관계 및 매각대상 범위를 원본 명세서로 확인해야 합니다.
• 김동현 임대차계약. 101호·102호를 함께 점유한 임차인의 전입·사업자등록·점유 개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구, 계약 목적물과 권리 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 벽체 없는 일체 이용. 자담치킨 영업공간에서 102호의 실제 경계와 인도 가능 범위, 분리 시 공사 필요성 등을 현장과 도면으로 확인해야 합니다.
• 세금 압류 및 우선배당. 국세·지방세 압류에 따른 당해세·법정기일 등을 확인해 예상배당과 임차보증금 회수 가능성에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 낙찰가 아닌 실질취득액. 현재 최저가 343,980,000원에 인수 30,000,000원을 더한 373,980,000원을 출발점으로 판단하고, 미확정 인수액과 제반 부대비용을 추가 점검해야 합니다.
• 실제 상가 시세. 인근 근린시설 매매사례·임대수익·공실률을 확인하기 전에는 감정가의 49%라는 이유만으로 저평가되었다고 판단하지 않아야 합니다.
• 명도와 관리비. 영업 중 점유자와의 인도 협의, 시설물 귀속, 원상복구, 공용 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임대차계약 관련 자료 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 떠안을 권리”

이 물건의 표면적 매력은 분명합니다. 감정가 702,000,000원에서 최저가 343,980,000원으로 내려온 2회 유찰 근린시설입니다. 하지만 권리관계는 가격만큼 단순하지 않습니다.

전북은행 근저당권을 기준으로 후순위 담보권과 압류권은 원칙적으로 소멸하지만, 대항력 있는 최하진의 보증금 30,000,000원 인수가 산정되어 있으며, 102호를 직접 점유한 김동현의 대항력과 보증금은 확인되지 않았습니다. 무엇보다 최하진은 104호, 김동현은 101호·102호의 점유자로 표시되어 개별 호실에 귀속되는 임차권의 범위부터 확인해야 합니다.

현재 계산상 실질취득액은 373,980,000원이지만, 추가 인수액이 확정되지 않았고 실거래 시세와 임대수익 비교도 완료되지 않았습니다. 따라서 가격은 매력 여부 판단 보류, 권리는 추가 확인 필요라는 결론입니다. 단순한 저가 응찰보다 임대차·점유·인수 범위의 원본 확인이 선행되어야 합니다.