인천지방법원 2024타경13236. 인천 미추홀구 도화동 노블레스프라자 1층 102호 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2023.05.22. 주식회사전북은행 근저당권으로 채권최고액은 2,530,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 전영선·고양누리새마을금고·주식회사티에프이엔씨 근저당권과 한국전력공사 가압류, 국민건강보험공단·국·미추홀구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 보면 기준권리 뒤의 부담은 정리되지만, 이 사건의 핵심은 등기가 아니라 임차관계입니다.
매각물건명세서상 101호와 102호는 벽체 없이 하나의 근린생활시설로 이용되고 있고 상호명은 자담치킨입니다. 101호·102호 점유자로 조사된 김동현은 월차임 4,000,000원이 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 김동현을 곧바로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없고, 반대로 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 남겨 두고 보증금 규모를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경13236 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 염전로202번길 63, 1층102호 (도화동,노블레스프라자) |
| 물건종류 | 근린시설 · 1층 |
| 이용상태 | 101호와 벽체 없이 일체로 근린생활시설(상호명: 자담치킨)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 5층 건물 · 사용승인일 2021.10.01 |
| 소유자 | 주식회사엔비엘디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 702,000,000원 / 491,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 2,243,587,050원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준인 전북은행 근저당권 이후의 근저당권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 2021년 코리아신탁주식회사로의 신탁등기는 2023.05.22. 신탁재산 귀속으로 이미 말소됐습니다. 따라서 등기상 후순위 권리 자체를 매수인이 그대로 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 말소기준일보다 앞서 전입한 임차인은 등기 말소와 별개로 매수인에게 대항할 수 있으므로, 임차관계를 반드시 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 — 확정 3,000만원 인수 + 김동현 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 | 101호,102호 | 미상 | 보증금 미상 월 4,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최하진 | 104호 | 2022.10.05 | 30,000,000원 월 2,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 30,000,000원 인수 |
| 이동범 | 105호~107호 | 2024.09.30 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 최하진은 2022.10.05. 전입해 2023.05.22. 말소기준권리보다 앞서고, 배당요구는 2024.10.21. 접수됐습니다. 제공된 배당구조에서는 우선변제권 없이 보증금 30,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 491,400,000원만 볼 것이 아니라 확인된 실질취득 521,400,000원으로 봐야 합니다.
③ 가격 — 70% 유찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
감정가는 702,000,000원이고 현재 최저가는 491,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 더구나 최하진 보증금 30,000,000원을 인수하면 확인된 실질취득은 521,400,000원으로 올라갑니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 확인 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 491,400,000원 | 30,000,000원 | 521,400,000원 | 7,024,551,750원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 343,980,000원 | 30,000,000원 | 373,980,000원 | 7,170,273,470원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 240,785,999원 | 30,000,000원 | 270,785,999원 | 7,272,022,755원 |
각 회차의 30,000,000원은 최하진 보증금에 대한 확인된 매수인 인수액입니다. 김동현의 보증금이 확인될 경우 실제 실질취득은 위 금액보다 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 491,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,314,000원 |
| 인수 · 임차인 최하진 보증금 | 30,000,000원 | 0원 매수인 인수 30,000,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 2,530,000,000원 | 484,086,000원 |
| 2. 근저당 · 전영선 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 고양누리새마을금고 | 864,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사티에프이엔씨 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국전력공사 | 34,637,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 7,508,637,750원, 현재 가정 매각가에서 채권자 예상배당은 484,086,000원이며 미배당은 7,024,551,750원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 서화초등학교 북측 인근으로, 단독주택·아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 101호와 102호는 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설(자담치킨)로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 약 12m 내외 포장도로와 서측 약 18m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도화도시개발구역·과밀억제권역이며 토지 공시지가는 2,158,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2021.10.01이고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 1층 근린시설이며, 실제 이용도 인접 호실과 벽체 없이 일체화돼 있어 매각 후 독립 사용·점유관계 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최하진 보증금. 30,000,000원은 매수인 인수로 반영돼 있으므로 최저가에 반드시 더해 실질취득을 계산해야 합니다.
- 김동현 전입·보증금. 101호·102호 점유자의 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
- 벽체 없는 101호·102호. 현재 두 호실이 하나의 근린생활시설로 이용되고 있으므로 낙찰 후 독립 사용, 원상회복, 출입 및 점유관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 상가 실거래·임대수익과 확인 실질취득 521,400,000원을 함께 비교해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인의 전입·사업자등록·확정일자·보증금 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 임차관계가 먼저다”
이 물건은 감정가 702,000,000원에서 한 차례 유찰돼 491,400,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 확인된 것만으로도 최하진 보증금 30,000,000원을 인수해 실질취득은 521,400,000원입니다. 여기에 101호·102호를 실제로 함께 점유하는 김동현의 전입일과 보증금이 아직 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순한 “70% 할인 상가”가 아닙니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 확정 인수 3,000만원과 추가 미상 임차위험이 남는 근린시설입니다. 실거래 자료가 없는 상태에서 가격 가점을 주기도 어렵습니다. 입찰 전 김동현의 보증금·대항력 확인이 선결조건이고, 그 확인 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
