수원지방법원 2024타경12049. 오산동 스카이캐슬 4층 405호 다세대 물건입니다. 소유자는 이춘우이고, 현재 살아 있는 핵심 담보권은 2020.04.22 설정된 주식회사하나은행 근저당권 1,680,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 2024.11.06 등기된 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 말소기준일 이후 전입자는 원칙적인 선후관계가 명확하지만, 말소기준일보다 앞선 전입자 7명은 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정하기 어렵습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 24.01%라는 사실만으로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12049 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 성호대로50번길 4-2, 4층405호 (오산동,스카이캐슬) |
| 물건종류 | 다세대 · 스카이캐슬 4층 405호 |
| 소유자 | 이춘우 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 22,809,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 1,279,692,662원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.22 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물 |
| 내부 확인 | 관계인 폐문 부재로 내부를 직접 확인하지 못한 범위에 해당 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입자가 핵심
2019년에 설정됐던 주식회사신한은행 근저당권 3건은 2020.04.22 이미 말소됐습니다. 같은 날 이춘우에게 소유권이 이전되고 주식회사하나은행 근저당권이 설정됐으며, 이 하나은행 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다.
② 전입·임차관계 — 25명 중 7명이 말소기준보다 빠르다
현황조사에 나타난 전입자는 25명입니다. 이 가운데 WU CHUNHAO, WANG XUE, WU SHIYU, JIN JIAYIN, JIN RI, LIN XIAOHUA, 노계순은 전입일이 2020.04.22보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이들을 곧바로 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 이름 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| WU CHUNHAO | 2019.06.25 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 안 됨 |
| WANG XUE | 2019.07.23 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 안 됨 |
| WU SHIYU | 2019.07.23 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 안 됨 |
| JIN RI | 2019.08.09 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 안 됨 |
| LIN XIAOHUA | 2019.08.09 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 안 됨 |
| 노계순 | 2019.11.29 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 안 됨 |
| JIN JIAYIN | 2020.02.25 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 안 됨 |
| 공명환 | 2020.07.01 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.01.03 |
| 김채연 | 2020.08.31 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 최성훈 | 2021.11.03 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.12.05 |
| 이민호 | 2021.12.01 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.12.09 |
| JIN XIANGDAN | 2021.12.03 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| CUI JINGRUI | 2022.06.30 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| PIAO CHENGYU | 2022.06.30 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| CUI HAIZHI | 2022.06.30 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김다니엘 | 2022.07.05 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.12.02 |
| WU ENYU | 2022.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 차진환 | 2022.09.26 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.01.09 |
| 황호림 | 2022.11.02 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김영대 | 2023.02.10 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 강재경 | 2023.06.14 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 노성화 | 2023.06.14 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| DING HAIYONG | 2024.02.18 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김준서 | 2024.07.17 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| TAI HONGLIAN | 2024.08.05 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
③ 가격·유찰 — 22,809,000원만 보면 안 된다
감정가는 95,000,000원이고 현재 최저매각가는 22,809,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가 대비 24.01% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 15,966,299원, 6회 유찰 시 11,176,409원입니다.
그러나 이 물건은 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 스카이캐슬은 19세대이고 2019.05.10 준공됐으며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.2회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,809,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.6% 추정) | - | 810,562원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,680,000,000원 | 21,998,438원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 하나은행 근저당권 미배당액은 1,658,001,562원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 전입자의 실제 보증금 승계 여부도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 오산동 성산초등학교 남측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물로 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
- 내부 확인. 4층 405호는 관계인 폐문 부재로 내부 확인이 되지 않은 범위에 해당하므로 실제 구조·관리상태를 사전에 확인해야 합니다.
- 토지. 토지면적 331.5㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 1,476,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 절대보호구역·상대보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2023.11.20부터 2028.11.19까지입니다.
- 환금성. 스카이캐슬은 19세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.2회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 실거래 비교가격도 확인되지 않아 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 7명부터 확인. WU CHUNHAO, WANG XUE, WU SHIYU, JIN JIAYIN, JIN RI, LIN XIAOHUA, 노계순의 실제 임대차계약·보증금·점유·확정일자를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 임차보증금 중 매수인에게 승계될 금액이 확인되면 최저가에 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.24 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 대조. 현황조사상 전입자가 25명인 만큼 실제 405호의 점유·사용관계와 각 전입자의 관계를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 내부 상태 확인. 관계인 폐문 부재로 내부가 확인되지 않았으므로 수리비·시설 상태를 입찰 전에 직접 점검해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 4회 유찰과 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인수액과 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문건을 서로 대조해 최종 권리관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 24.01%”보다 먼저 볼 숫자는 7명이다
이 사건은 감정가 95,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 22,809,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자를 그대로 매입가격으로 받아들이면 안 됩니다. 2020.04.22 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람이 7명이고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문입니다.
등기상 근저당 구조만 보면 단순하지만, 임차관계가 확정되지 않아 매수인 인수액도 실질취득가도 현재는 미상입니다. 비교 가능한 실거래 가격도 없어 현 최저가가 시세보다 낮다는 결론을 낼 근거가 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리확인은 아직 끝나지 않은 물건. 이 사건은 응찰가 계산보다 선순위 전입자의 임대차 사실 확인이 먼저입니다.
