수원지방법원 2024타경12049. 오산동 스카이캐슬 5층 503호의 다세대 물건입니다. 감정가는 186,000,000원이지만 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 44,658,000원입니다. 겉으로만 보면 감정가의 24%까지 떨어진 물건이지만, 권리 흐름을 보면 판단이 완전히 달라집니다. 현재 소유자는 이춘우이고, 2020.04.22. 설정된 주식회사하나은행 근저당권의 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 을구 6번 임차권은 2024.07.24. 등기됐지만, 등기내용과 2026.02.06. 경정내용에는 점유개시일이 2019.08.09., 확정일자가 2019.08.09.로 확인됩니다. 보증금은 120,000,000원입니다. 따라서 등기 시점이 늦다는 이유만으로 후순위라고 볼 수 없고, 매각물건명세서 역시 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12049 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 성호대로50번길 4-2, 5층503호 (오산동, 스카이캐슬) |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 다세대주택(도시형생활주택 원룸형) |
| 소유자 | 이춘우 · 2020.04.22. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 44,658,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 1,279,692,662원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.22. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유가 핵심
임소화의 등기된 임차보증금은 120,000,000원이고, 2026.02.06. 경정등기에는 임대차계약일이 2019.07.25.(1차), 2022.04.13.(2차), 점유개시일이 2019.08.09., 확정일자가 2019.08.09. 및 2022.04.13.로 정리되어 있습니다. 말소기준권리의 설정일은 2020.04.22.이므로 선후관계상 가장 먼저 확인해야 할 권리입니다.
임차·점유 현황
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 중화인민공화국인 임소화 | 2019.08.09. | 120,000,000원 | 대항 가능 | 확정일자 있음 | 미배당 잔액 승계 |
| WU CHUNHAO | 2019-06-25 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 가능 |
| WANG XUE | 2019-07-23 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 가능 |
| WU SHIYU | 2019-07-23 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 가능 |
| JIN RI | 2019-08-09 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 가능 |
| LIN XIAOHUA | 2019-08-09 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 가능 |
| 노계순 | 2019-11-29 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 가능 |
| JIN JIAYIN | 2020-02-25 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 가능 |
| 공명환 | 2020-07-01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김채연 | 2020-08-31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최성훈 | 2021-11-03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이민호 | 2021-12-01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| JIN XIANGDAN | 2021-12-03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| CUI JINGRUI | 2022-06-30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| PIAO CHENGYU | 2022-06-30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| CUI HAIZHI | 2022-06-30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김다니엘 | 2022-07-05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| WU ENYU | 2022-08-01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 차진환 | 2022-09-26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 황호림 | 2022-11-02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김영대 | 2023-02-10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강재경 | 2023-06-14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 노성화 | 2023-06-14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| DING HAIYONG | 2024-02-18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김준서 | 2024-07-17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| TAI HONGLIAN | 2024-08-05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 구조 — 최저가 24%보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
현재 최저매각가는 44,658,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 31,260,599원, 6회 유찰 시 21,882,419원입니다. 그러나 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 못해 매수인에게 넘어오는 보증금 잔액이 커지므로, 낙찰가만 내려간다고 총 취득부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
더 중요한 것은 임소화 외에도 말소기준일보다 먼저 전입한 점유자들의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 이들이 별개의 대항력 있는 임차인으로 인정되고 보증금이 남아 있다면, 실제 매수인 부담은 확인된 120,000,000원을 넘어설 수도 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율을 가격 메리트로 평가하기보다 선순위 임대차관계가 어디까지 확정되느냐를 먼저 해결해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,658,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,203,844원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,680,000,000원 | 43,454,156원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 예상배당은 집행비용과 하나은행 근저당 배당을 기준으로 한 금액입니다. 매각물건명세서에는 별도로 선순위 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있으므로, 이 표의 배당금만으로 매수인 인수액을 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 오산동 성산초등학교 남측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
- 용도·규제. 준주거지역이며 도시지역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 단지 규모. 스카이캐슬은 19세대이며 사용승인 관련 기준일은 2019-05-10입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다.
- 현재 회차. 이 사건은 이미 4회 유찰되어 단지 경매 평균 유찰 횟수 3.2회를 넘어선 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 을구 6번 임차권 원문 확인. 보증금 120,000,000원, 점유개시 2019.08.09., 확정일자 2019.08.09. 및 2022.04.13.의 배당·인수관계를 최우선으로 검증해야 합니다.
- 선순위 전입자 보증금 확인. 2020.04.22.보다 먼저 전입한 점유자 가운데 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수 존재합니다. 실제 계약관계가 별개인지 확인이 핵심입니다.
- 최저가 착시 금지. 44,658,000원이라는 낙찰가만 보지 말고, 미배당 보증금까지 더한 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰도 자동 호재가 아님. 5회 유찰 31,260,599원, 6회 유찰 21,882,419원으로 내려가도 선순위 임차보증금이 살아 있으면 인수액이 늘어납니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.24. 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 현장 확인. 503호는 감정평가 시 내부 확인이 이뤄진 일부 호수에 포함되어 있으나, 실제 점유자·열쇠·인도 상태는 매각 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 많이 됐다 = 싸다”가 아니다
이 사건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 186,000,000원이 네 번 유찰되어 44,658,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 먼저 선순위 임차권의 승계 구조를 봐야 합니다. 확인된 임소화의 보증금만 120,000,000원이고, 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.
따라서 현재 최저가 기준으로는 실질취득 부담을 약 120,000,000원 수준에서 바라봐야 하며, 보증금 미상의 다른 선순위 점유자까지 별개의 대항력 있는 임차인으로 확인된다면 부담은 더 커질 수 있습니다. 이 물건은 “최저가가 낮아서 매력적인 물건”이 아니라 “선순위 임차관계를 완전히 확정해야만 가격을 계산할 수 있는 물건”입니다. 네 차례 유찰 자체가 매수 안전성을 만들어 주지는 않습니다.
