수원지방법원 2024타경12049. 오산동 스카이캐슬 6층 601호입니다. 사건 분류는 다세대이며, 이 호실은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등록돼 있으나 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 281,000,000원이고 네 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 67,468,000원, 감정가의 약 24.01%입니다.
등기상 말소기준은 2020.04.22 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이고 공동담보목록 제2020-1537호가 붙어 있습니다. 2019년에 설정됐던 신한은행 근저당권 세 건은 2020.04.22 이미 말소됐고, 현재 하나은행 근저당 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 난도는 등기보다 임차관계에서 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12049 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 성호대로50번길 4-2, 6층601호 (오산동,스카이캐슬) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 |
| 소유자 | 이춘우 (2020.04.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 67,468,000원 (4회 유찰 · 감정가 24.01%) |
| 말소기준 | 2020.04.22 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 1,279,692,662원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입자가 핵심
말소기준권리 자체는 명확합니다. 2020.04.22 하나은행 근저당이 기준이고, 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞서 전입한 조사 대상자입니다. WU CHUNHAO, WANG XUE, WU SHIYU, JIN RI, LIN XIAOHUA, 노계순, JIN XIANGDAN의 전입일이 모두 말소기준일보다 빠릅니다.
임차인·점유관계 — 실제 임차인 25명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없고, 조사된 실제 임차인은 25명입니다. 이 가운데 배당요구가 확인되는 사람은 공명환, 최성훈, 차진환, 김다니엘, 이민호, 노계순입니다. 노계순은 2019.11.29 전입과 확정일자가 확인되고 2024.11.27 배당요구를 해 우선변제권 행사 가능성이 확인됩니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| WU CHUNHAO | 2019.06.25 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| WANG XUE | 2019.07.23 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| WU SHIYU | 2019.07.23 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| JIN RI | 2019.08.09 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| LIN XIAOHUA | 2019.08.09 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 노계순 | 2019.11.29 | 미상 | 2024.11.27 | 가능·미상 | 가능 | 없음 |
| JIN XIANGDAN | 2020.02.25 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 공명환 | 2020.07.01 | 미상 | 2025.01.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채연 | 2020.08.31 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최성훈 | 2021.11.03 | 미상 | 2024.12.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민호 | 2021.12.01 | 미상 | 2024.12.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN XIANGDAN | 2021.12.03 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI JINGRUI | 2022.06.30 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO CHENGYU | 2022.06.30 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI HAIZHI | 2022.06.30 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다니엘 | 2022.07.05 | 미상 | 2024.12.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| WU ENYU | 2022.08.01 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차진환 | 2022.09.26 | 미상 | 2025.01.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황호림 | 2022.11.02 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영대 | 2023.02.10 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강재경 | 2023.06.14 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노성화 | 2023.06.14 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| DING HAIYONG | 2024.02.18 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준서 | 2024.07.17 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| TAI HONGLIAN | 2024.08.05 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격·유찰 구조 — 24% 할인율을 시세 할인으로 착각하면 안 된다
현재 최저가는 감정가 281,000,000원의 약 24.01%인 67,468,000원입니다. 하지만 확인 가능한 실거래 가격이 없어 이 금액을 최근 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 67,468,000원 | 65,853,576원 | 1,614,146,424원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 47,227,600원 | 45,977,503원 | 1,634,022,497원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 33,059,319원 | 32,064,251원 | 1,647,935,749원 |
스카이캐슬은 총 19세대, 2019.05.10 준공으로 확인되며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.2회, 매각률은 0.0%입니다. 대상 면적 통계는 83.76㎡이나 면적 일치가 확인되지 않아 이를 본건 601호의 실거래 시세로 사용하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,468,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,614,424원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,680,000,000원 | 65,853,576원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,614,424원을 제외한 65,853,576원이 하나은행 근저당에 배당되는 계산이며, 채권최고액 기준 미배당은 1,614,146,424원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 선순위 전입 7명의 보증금이 미상인 만큼, 이 배당표의 계산상 인수액만으로 실제 매수인 인수액을 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 오산동 성산초등학교 남측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 용도. 사건 분류는 다세대이고, 601호는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물이며 위생·급배수, 난방, 승강기, 주차시설이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적은 331.5㎡, 공시지가는 1,476,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 도로. 북측 대로3류에 접하나 해당 부분은 지하차도 진입부 개설구간의 보행자용 세로이며, 남측 및 동측 세로를 이용해 차량 진출입이 가능합니다.
- 환금성. 총 19세대 규모이고 경매 통계상 평균 3.2회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 본건 역시 4회 유찰 상태이므로 단순 할인율보다 실제 수요와 권리 정리가 중요합니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 7명 보증금 확인. WU CHUNHAO, WANG XUE, WU SHIYU, JIN RI, LIN XIAOHUA, 노계순, JIN XIANGDAN의 보증금과 계약관계를 확인하기 전에는 실질취득가를 계산하지 마세요.
- 노계순 배당관계 확인. 2019.11.29 전입·확정일자와 2024.11.27 배당요구가 확인되므로 실제 보증금과 배당 예상액을 대조해야 합니다.
- 나머지 임차인 명도 범위 확인. 말소기준 이후 전입한 사람은 대항력이 없다고 분석되지만 실제 임차인이 총 25명인 만큼 점유현황과 인도 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 처리와 현재 임대관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 601호는 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용입니다. 이용·대출·세금 판단 전에 공부와 실제 사용상태를 함께 점검해야 합니다.
- 가격 비교 보류. 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 24.01%라는 숫자를 시세 할인율로 사용하지 마세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당 채권최고액 1,680,000,000원은 공동담보목록 제2020-1537호가 붙어 있으므로 실제 배당채권액과 공동담보 관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “24% 낙찰가”보다 먼저 확인할 것은 7명의 보증금
이 물건은 숫자만 보면 강하게 할인된 경매물건입니다. 감정가 281,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 67,468,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 권리분석에서는 최저가가 낮다는 사실과 실제로 싸게 취득한다는 사실을 분리해야 합니다.
말소기준보다 먼저 전입한 사람이 7명이고 이들의 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액은 미상, 실질취득가 역시 미상입니다. 여기에 실제 임차인 25명, 공부상 오피스텔과 현황 주거용의 차이, 4회 유찰, 확인 가능한 실거래 가격 부재까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격이 싸다”가 아니라 “선순위 임차보증금을 확정하기 전에는 가격을 평가할 수 없다”입니다.
