48,260,000원
수원지방법원 2024타경12049. 오산동 스카이캐슬 6층 602호입니다. 사건 분류는 다세대이고, 감정 자료상 이 602호는 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 감정가 201,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 48,260,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 출발점은 이 할인율이 아니라 2019년부터 대항요건을 갖춘 박재현 임차권입니다.
박재현은 임대차계약일 2019.06.21, 확정일자 2019.06.27, 주민등록일자 2019.07.04, 점유개시일자 2019.07.11로 등기되어 있고 보증금은 150,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.03.28 접수됐으며, 이 사건의 계산상 말소기준인 2024.05.14 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12049 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 성호대로50번길 4-2, 6층602호 (오산동,스카이캐슬) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 602호 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 |
| 소유자 | 이춘우 · 2020.04.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 48,260,000원 (4회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 청구액 | 1,279,692,662원 |
| 말소기준 | 2024.05.14 갑구 3번 강제경매개시결정 · 채권자 박재현 |
| 민간임대주택 등기 | 2022.12.09 민간임대주택 등록 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 · 승강기·주차시설·난방시설·급배수시설 |
① 권리 흐름 — 48,260,000원짜리 물건이 아니다
등기부에 있던 신한은행 근저당 3건은 2020.05.12 해지로 말소됐고, 하나은행 근저당도 등기부상 이미 말소된 상태로 표시되어 있습니다. 현재 권리분석에서 가장 중요한 권리는 을구 6번 박재현 주택임차권입니다. 이 임차권은 말소기준보다 앞서고, 보증금 150,000,000원 전액이 배당되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차·점유 관계 — 확정 1건 + 미상 위험 다수
조사상 전입·임차 관련자는 모두 26명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 이 가운데 박재현은 보증금과 확정일자, 임차권등기 내용이 확인되어 대항력과 우선변제권, 미배당 승계액을 구체적으로 계산할 수 있습니다.
반면 박재현을 제외한 말소기준 전 전입자 23명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 보고 실제 임대차계약, 점유 여부, 보증금, 확정일자와 배당요구 관계를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다. 말소기준 후 전입자는 TAI HONGLIAN과 김준서 2명입니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박재현 | 2019.07.04 | 150,000,000원 / 2019.06.27 | 대항력 있음 | 우선변제 배당요구 2024.03.28 | 103,008,680원 인수 |
| WU CHUNHAO | 2019.06.25 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| WANG XUE | 2019.07.23 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| WU SHIYU | 2019.07.23 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| JIN RI | 2019.08.09 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| LIN XIAOHUA | 2019.08.09 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 노계순 | 2019.11.29 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| JIN JIAYIN | 2020.02.25 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 공명환 | 2020.07.01 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.01.03 | 인수 가능·미상 |
| 김채연 | 2020.08.31 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 최성훈 | 2021.11.03 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024.12.05 | 인수 가능·미상 |
| 이민호 | 2021.12.01 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024.12.09 | 인수 가능·미상 |
| JIN XIANGDAN | 2021.12.03 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| CUI JINGRUI | 2022.06.30 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| PIAO CHENGYU | 2022.06.30 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| CUI HAIZHI | 2022.06.30 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김다니엘 | 2022.07.05 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024.12.02 | 인수 가능·미상 |
| WU ENYU | 2022.08.01 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 차진환 | 2022.09.26 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.01.09 | 인수 가능·미상 |
| 황호림 | 2022.11.02 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김영대 | 2023.02.10 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 강재경 | 2023.06.14 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 노성화 | 2023.06.14 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| DING HAIYONG | 2024.02.18 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김준서 | 2024.07.17 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| TAI HONGLIAN | 2024.08.05 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 48,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,268,680원 | - |
| 1. 임차인 박재현 보증금 | 150,000,000원 | 46,991,320원 | 103,008,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 현재 회차에서 확인되는 박재현 미배당 인수액은 103,008,680원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 총부담은 약 150,000,000원 부근에 묶인다
| 회차 | 매각가 | 박재현 인수액 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 48,260,000원 | 103,008,680원 | 151,268,680원 |
| 5회 유찰 시 | 33,782,000원 | 117,226,076원 | 151,008,076원 |
| 6회 유찰 시 | 23,647,400원 | 127,178,253원 | 150,825,653원 |
이 사건이 전형적인 대항력 인수형이라는 점이 숫자로 드러납니다. 최저가는 48,260,000원에서 33,782,000원, 23,647,400원으로 낮아질 수 있지만 박재현의 미배당 인수액은 103,008,680원에서 117,226,076원, 127,178,253원으로 반대로 증가합니다. 그 결과 확정된 박재현 임차권만 놓고 본 실질취득은 각각 151,268,680원 · 151,008,076원 · 150,825,653원으로 보증금 150,000,000원 부근에 고정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산동 성산초등학교 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 분류는 다세대이며, 602호는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 갖추어진 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 준주거지역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2023.11.20부터 2028.11.19까지입니다. 절대보호구역·상대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역에도 해당합니다.
- 단지 규모. 스카이캐슬은 19세대, 사용승인일은 2019.05.10이며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 이 물건은 현재 4회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박재현 임차권 잔액 확인. 현재 계산상 인수액 103,008,680원이 핵심입니다. 매각물건명세서의 인수 문구와 배당관계를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 박재현 관계 확인. 임차권자와 2024.05.14 강제경매 채권자가 동일하므로 임대차계약, 보증금 지급, 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 선순위 전입자 확인. 박재현 외 말소기준 전 전입자 23명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실제 계약 및 점유 여부를 확인하기 전까지 인수 위험을 0원으로 놓아서는 안 됩니다.
- 602호 실제 점유 확인. 현황조사상 다수 전입자가 확인되는 만큼 실제 602호의 현재 점유자와 인도 가능성을 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 602호는 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용입니다. 입찰 전에 공부상 용도와 실제 이용상태를 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택 등록 내용이 있으므로 관련 등기와 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계 및 현장 점유를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “48,260,000원 낙찰”이 아니라 “151,268,680원 + α 가능성”
감정가 201,000,000원짜리가 네 번 유찰되어 48,260,000원까지 떨어졌다는 숫자는 강렬합니다. 하지만 이 물건은 최저가만 보면 본질을 놓칩니다. 박재현의 보증금 150,000,000원은 대항력과 우선변제권이 확인되고, 현 회차에서 46,991,320원만 배당되므로 103,008,680원이 매수인에게 승계됩니다. 매각대금까지 더하면 151,268,680원입니다.
더 유찰되어 최저가가 33,782,000원이나 23,647,400원으로 내려가도 실질취득은 151,008,076원, 150,825,653원으로 크게 줄지 않습니다. 여기에 박재현 외 말소기준 전 전입자 23명의 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “4회 유찰이라 싸다”가 아니라 “확정 인수만으로도 약 150,000,000원대, 추가 임차위험 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건”입니다.
