창원지방법원 2026타경20131. 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 99 현동코끼리주차빌딩 1층 102호입니다. 사건상 용도는 대지로 기재되어 있고, 감정평가 이용상태는 제1,2종 근린생활시설입니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕 4층 건물이며, 본건은 1층 6개호 중 하나입니다. 토지는 1,454.7㎡의 사다리형 평지로 주차 시설부지로 이용 중입니다.
등기상 핵심은 2015.09.25. 설정된 경남중앙신용협동조합의 채권최고액 253,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2026.03.09. 임의경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 다만 임차관계는 별도입니다. 실제 임차인은 4명이고, 이 중 3명은 신고일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 최채현은 신고일·보증금이 미상이라 인수 가능성을 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20131 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 99 현동코끼리주차빌딩 1층 102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1,2종 근린생활시설 |
| 소유자 | 일성디엔씨주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 245,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경남중앙신용협동조합 / 995,242,115원 |
| 말소기준권리 | 2015.09.25. 경남중앙신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 253,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 임차관계가 변수
말소기준은 2015.09.25. 경남중앙신용협동조합 근저당입니다. 경매개시결정은 2026.03.09.로 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 이 수치는 확인된 등기·배당관계 기준입니다. 임차인 최채현의 신고일과 보증금이 미상이라 실제 인수 위험까지 0원으로 확정할 단계는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 4명, 그중 1명은 대항력 미상
| 임차인 | 점유부분 | 신고일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최채현(상호:건어물아빠) | 본건 전부 | 미상 | 2026.04.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김철준(상호:정비나라) | 본건2,3 전부 | 2026.03.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김숙이(상호:에스에이치전기) | 본건 전부 | 2024.12.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장태수(상호:와이즈게터) | 본건 전부 | 2023.06.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 현재 회차 배당과 유찰 시나리오
현재 최저매각가는 245,000,000원으로 감정가 350,000,000원의 70%입니다. 이 가격을 매각가로 가정한 배당표에서는 집행비용 4,230,000원을 먼저 제외한 뒤 경남중앙신용협동조합 근저당에 240,770,000원이 배당되고, 채권최고액 253,000,000원 기준 12,230,000원이 미배당됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 근저당 · 경남중앙신용협동조합 | 253,000,000원 | 240,770,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 245,000,000원 가정 시 근저당 미배당액은 12,230,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 245,000,000원 | 240,770,000원 | 12,230,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 171,500,000원 | 168,299,000원 | 84,701,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 120,049,999원 | 117,569,299원 | 135,430,701원 | 0원* |
* 배당 시나리오상 인수액. 최채현의 대항력·보증금이 미상이라 임차관계에 따른 실제 인수 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 현동 행정복지센터 북서측에 위치하며, 주위는 상업용 부동산이 밀집된 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 4층 건물 내 1층 6개호로, 외벽은 복합판넬 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 스테인리스 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 1,454.7㎡ 사다리형 평지이며 주차 시설부지로 이용 중입니다. 지목은 주차장, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·주차장·국민임대주택단지예정지구·가축사육제한구역에 포함되고, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 도로. 감정요항표상 4면으로 일방통행 도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최채현 신고일 확인. 말소기준일 2015.09.25.보다 앞선 권리인지 확인해야 대항력 여부를 확정할 수 있습니다.
- 최채현 보증금 확인. 보증금이 미상이라 대항력이 인정될 경우 매수인이 부담할 수 있는 금액을 현재 계산할 수 없습니다.
- 나머지 임차인 보증금 확인. 김철준·김숙이·장태수는 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 관련 금액이 확인되지 않았습니다.
- 청구액 대조. 사건상 청구액 995,242,115원과 등기상 채권최고액 253,000,000원의 관계를 원문 서류에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 대지, 감정 이용상태는 제1,2종 근린생활시설이고 토지는 주차 시설부지로 이용 중입니다. 실제 이용과 매각대상 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 0원”과 “실제 인수 0원”은 아직 다르다
이 사건의 등기 구조만 보면 어렵지 않습니다. 2015.09.25. 경남중앙신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 245,000,000원 기준 배당표에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
하지만 임차인 분석에서는 결론이 달라집니다. 실제 임차인 4명 중 김철준·김숙이·장태수는 말소기준일 이후 신고라 대항력이 없지만, 최채현은 신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 감정가 350,000,000원에서 245,000,000원으로 내려온 가격 자체가 아니라, 최채현의 대항력과 보증금을 확인해 실제 인수액을 확정하는 것입니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 ‘인수 0원’ 전제로 공격적으로 접근하기보다 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
