창원지방법원 2026타경20131. 창원시 마산합포구 우산동의 현동코끼리주차빌딩 1층 102호가 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 일성디엔씨주식회사이며, 2015년 9월 23일 소유권보존등기가 이뤄졌습니다. 이틀 뒤 경남중앙신용협동조합이 채권최고액 253,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권자가 2026년 3월 9일 임의경매를 신청했습니다.
이 사건의 특징은 등기상 권리보다 임차관계 확인이 어렵다는 점입니다. 근저당과 경매개시결정의 소멸 여부는 비교적 단순하지만, 현황조사 등에는 여러 상호를 가진 임차인이 등장합니다. 특히 102호 자체를 대상으로 하는 임차관계와 다른 물건번호를 포함하는 점유관계를 구분해야 합니다. 등기권리가 소멸한다고 실제 점유자와의 관계까지 자동으로 정리되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20131 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 99 현동코끼리주차빌딩 1층 102호 도로명주소: 경상남도 창원시 마산합포구 현동4길 10 |
| 물건종류 | 집합건물 · 제1·2종 근린생활시설 사건상 용도표시: 대지 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 4층 건물 · 1층 6개 호실 |
| 토지 현황 | 지목 주차장 · 전체 토지면적 1,454.7㎡ · 일반상업지역 |
| 소유자 / 채무자 | 일성디엔씨주식회사 |
| 감정가 | 350,000,000원 |
| 현재 최저가 | 171,500,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 경남중앙신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 995,242,115원 |
| 말소기준권리 | 2015.09.25 경남중앙신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유는 별개
말소기준권리는 2015.09.25 설정된 경남중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 253,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 2026.03.09 접수된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 확인되는 별도 압류권리는 없습니다.
여기서 구분할 것은 채권자가 배당받지 못한 금액과 낙찰자가 인수할 수 있는 임차보증금입니다. 근저당권자가 전액 배당받지 못하더라도 그 부족액이 근저당권 자체의 인수로 이어지는 것은 아닙니다. 반면 말소기준권리보다 우선하는 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 미배당으로 남으면, 그 잔액이 매수인의 부담이 될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 전원 보증금 미상
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 최채현·김철준·김숙이·장태수 총 4명입니다. 이 중 3명은 기재된 전입신고일이 2015년 말소기준권리 이후라 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다. 최채현은 전입신고일을 알 수 없어 판정이 유보됩니다.
| 임차인 / 상호 | 점유 부분 | 전입신고일 | 확정일자 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 최채현 건어물아빠 |
본건 전부 | 미상 | 2026.04.01 | 미상 |
| 김철준 정비나라 |
본건 2, 3 전부 | 2026.03.19 | 미상 | 미상 |
| 김숙이 에스에이치전기 |
본건 전부 | 2024.12.10 | 미상 | 미상 |
| 장태수 와이즈게터 |
본건 전부 | 2023.06.13 | 미상 | 미상 |
| 임차인 | 대항력 | 우선변제권 | 승계 여부 | 판단 근거 |
|---|---|---|---|---|
| 최채현 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 | 전입신고일·보증금 미상. 확정일자 2026.04.01만 확인 |
| 김철준 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 2026.03.19 전입 · 말소기준권리 이후 |
| 김숙이 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 2024.12.10 전입 · 말소기준권리 이후 |
| 장태수 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 2023.06.13 전입 · 말소기준권리 이후 |
대항력은 확인된 전입신고일과 말소기준권리의 선후관계를 바탕으로 분류했습니다. 근린생활시설에서 실제 상가임대차가 성립하는 경우에는 사업자등록·점유·임대차 목적물의 동일성 등 관련 요건을 별도로 확인해야 합니다. 확정일자만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.
보증금 액수뿐 아니라 배당요구 여부, 배당 가능액, 실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다. 선순위 대항력이 인정되고 보증금이 전부 변제되지 않는다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
김철준의 점유 부분은 본건 2, 3 전부로 표시돼 있습니다. 이는 102호만을 대상으로 한 권리관계와 동일하다고 단정할 수 없으므로, 매각 대상별 점유관계를 구별할 필요가 있습니다. 나머지 임차인들은 각각 본건 전부를 점유하는 것으로 기재돼 있어 실제 호실과 점유 범위의 중첩 여부도 확인 대상입니다.
③ 가격 분석 — 2회 유찰, 그러나 시세 할인은 미입증
최초 감정가는 350,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 171,500,000원으로 감정가의 49%까지 하락했습니다. 이후에도 유찰될 경우 제시된 회차별 최저가는 아래와 같습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 171,500,000원 | 49% | 84,701,000원 | 임차보증금 미확정 |
| 3회 유찰 시 | 120,049,999원 | 34.3% | 135,430,701원 | 임차보증금 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 84,034,999원 | 24.01% | 170,877,631원 | 임차보증금 미확정 |
현재 가격은 감정가와 비교하면 상당히 낮아졌습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 이 호실과 비교 가능한 최근 실거래 기준가격이 확인되지 않아 최저매각가가 현재 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 낙찰대금에서 그 보증금 전액이 배당된다고 가정할 수 있는 구조라면 실질취득금액은 낙찰가와 미배당 인수액의 합계가 되어 보증금 총액 수준으로 고정될 수 있습니다.
이 물건은 해당 임차인의 보증금과 배당관계가 확인되지 않았으므로 실질취득금액도 아직 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 171,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,201,000원 |
| 1. 근저당 · 경남중앙신용협동조합 | 253,000,000원 | 168,299,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 171,500,000원 |
| 근저당 채권최고액 기준 미배당 | — | 84,701,000원 |
근저당 채권최고액 253,000,000원을 기준으로 한 기계적 배당 추정입니다. 별도로 기재된 경매 청구금액은 995,242,115원입니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으며, 실제 채권액과 배당순위에 따라 배당액은 변동할 수 있습니다. 근저당 부족액 84,701,000원은 매수인 인수금액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 창원시 마산합포구 현동 행정복지센터 북서측에 위치하며, 주변은 상업용 부동산이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 4층 건물의 1층 6개 호실 중 하나입니다. 외벽은 복합판넬, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 전체 토지는 1,454.7㎡의 사다리형 평지이며 주차시설부지로 이용 중입니다. 공시지가는 932,700원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 전체 토지 현황으로, 102호에 귀속되는 대지권 면적과는 구분해야 합니다.
- 도로. 감정평가상 4면이 일방통행 도로와 접하며 중로3류(폭 12~15m)와 접합하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·주차장으로 표시되며, 국민임대주택단지예정지구 및 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반적인 주거용 아파트와 달리 근린생활시설·주차시설 관련 건물로서 사용 용도, 독립적인 영업 가능성, 임차관계 등에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 현재 가격 수준만으로 환금성을 좋게 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최채현의 대항력 확인. 사업자등록 및 관련 전입·점유 기록, 실제 점유 개시 시점 등을 확인해 2015.09.25 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 검토해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 임차인 4명의 계약서와 보증금·차임, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 특히 선순위 대항력이 인정될 수 있는 임차인의 미배당액은 실질취득금액에 직접 영향을 줍니다.
- 점유 범위 대조. 최채현·김숙이·장태수가 각각 본건 전부를 점유하는 것으로 표시돼 있고, 김철준은 본건 2, 3 전부로 기재돼 있습니다. 102호의 실제 점유자와 별도 물건번호별 점유자를 구분해야 합니다.
- 용도와 대지권. 사건상 대지 표시와 집합건물 등기 및 근린생활시설 이용상태를 대조하고, 102호의 독립 매각범위·대지권·건축물대장상 용도를 확인해야 합니다.
- 청구금액과 배당관계. 경매 청구금액 995,242,115원과 근저당 채권최고액 253,000,000원이 다르므로 실제 채권계산서 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 49%라는 숫자보다 102호와 유사한 상업용 호실의 최근 거래가격 및 임대수익을 먼저 비교해야 합니다.
- 관리비·시설 유지비. 체납된 공용관리비와 주차설비 등 공용시설의 유지·보수 부담을 확인해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.10.22 매각기일을 기준으로 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 미확정 인수액
이 물건은 감정가 350,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 171,500,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 그 할인율을 곧바로 투자수익 기회로 해석할 수는 없습니다.
등기상 권리는 상대적으로 명확합니다. 경남중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이며 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권최고액 기준 미배당 추정액 84,701,000원도 매수인의 직접 인수채무가 아닙니다.
그러나 임차인은 4명이고, 보증금은 모두 미상입니다. 특히 최채현은 전입신고일이 불분명해 대항력의 선후관계가 확정되지 않았습니다. 이 문제가 해소되지 않는 이상 매수인의 최종 인수액과 실질취득금액은 확정할 수 없습니다.
게다가 이 물건은 아파트가 아닌 근린생활시설·주차시설 관련 집합건물입니다. 실거래 시세와 환금성을 별도로 검증해야 하고, 2회 유찰됐다는 사실 자체도 신중하게 평가해야 합니다. 권리 일부 명확, 임차관계 미확정, 가격 메리트 미검증. 현재 단계에서는 공격적인 입찰보다는 임차보증금·대항력·점유관계와 비교 시세를 먼저 확정하는 보수적 접근이 적절합니다.
