창원지방법원 2026타경20131. 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 현동코끼리주차빌딩 1층 119호입니다. 감정평가상 제1·2종 근린생활시설이며, 토지는 주차장 부지로 이용되는 상업지역의 집합건물입니다. 아파트처럼 주거 시세와 비교할 물건이 아닙니다. 등기상 소유자는 일성디엔씨주식회사, 말소기준권리는 2015.09.25 경남중앙신용협동조합 근저당권입니다.

경매가격만 보면 감정가 357,000,000원에서 최저매각가 174,930,000원까지 하락했습니다. 하지만 현재 문제는 가격의 하락폭이 아니라 실제로 무엇을 인수하게 되는지입니다. 현황조사에 임차인으로 기재된 최채현의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 판단할 수 없고, 다른 임차인의 보증금도 모두 미상입니다. 최저가와 실제 취득비용이 같다고 전제해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유는 별개

등기상 핵심은 2015.09.25 설정된 경남중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 246,000,000원이며 말소기준권리로서 매각 시 소멸하는 구조입니다. 이후 2026.03.09 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 등기상 가압류는 확인되지 않습니다.

그러나 등기권리의 소멸과 점유자의 보증금 인수 위험은 다른 문제입니다. 특히 최채현은 전입신고일과 보증금이 미상으로, 대항력 유무를 판단할 근거가 부족합니다. 근린생활시설에 적용될 수 있는 상가임대차의 대항요건도 확인해야 하므로, 전입신고일만으로 모든 임차인의 권리를 확정하는 것은 적절하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 인수 위험 미확정

현황조사에 기재된 실제 임차인은 4명입니다. 보증기관 대위변제·승계에 해당하는 중복신고는 없으며, 보증금과 확정일자는 전원 확인되지 않았습니다. 대항력 판정이 미상인 임차인과 대항력 없음으로 표시된 임차인을 구분해야 합니다.

김철준·김숙이·장태수는 현황조사상 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 기재된 전입신고일은 모두 2015.09.25 말소기준권리 이후입니다. 다만 해당 물건이 근린생활시설인 만큼 실제 임대차의 종류와 상가임대차 대항요건을 별도로 확인해야 합니다. 이들 역시 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 미상입니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세의 49%는 아니다

감정가는 357,000,000원이며 2회 유찰된 현재 최저매각가는 174,930,000원입니다. 감정가 대비 49%까지 낮아졌지만, 감정가 자체가 현재 실제 거래 가능한 가격을 보장하지는 않습니다.

추가 유찰 시 최저매각가는 낮아지지만 채권자의 미배당액은 커집니다. 다만 채권자의 미배당액이 그대로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 말소되는 근저당권의 미배당채권과 별도로, 임차인의 대항력 및 미배당 보증금 인수 여부를 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 174,930,000원 가정)

현재 매각가 기준 단순 추정 배당입니다. 근저당권 채권최고액 246,000,000원을 기준으로 채권자 미배당액은 74,319,020원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 우선순위 배당은 미반영되어 있으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 0원은 이 배당 시뮬레이션상의 가정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 마산합포구 현동 행정복지센터 북서측에 위치하며, 주변은 상업용 부동산이 밀집된 지역입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 여건은 보통입니다. 주변은 일방통행 도로와 접합니다.
• 건물. 일반철골구조 판넬지붕 4층 건물 내 1층 6개호로, 외벽은 복합판넬, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 스테인리스 창호로 조사됐습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 주차설비가 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지의 주차시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,454.7㎡, 공시지가는 932,700원/㎡입니다. 이 면적은 개별 119호의 전용면적을 의미하지 않습니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·주차장 등으로 지정되어 있으며, 국민임대주택단지예정지구와 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
• 공부 및 이용. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린생활시설은 아파트와 달리 동일 조건의 거래사례 확보가 어려울 수 있습니다. 개별 호실의 임대수익, 사용 가능 업종, 점유 상태와 실제 매매사례를 확인해야 환금성 판단이 가능합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최채현의 대항력 조사. 건어물아빠의 사업자등록 신청일, 점유개시일, 임대차계약일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요. 이 부분이 실질취득비용을 좌우할 수 있습니다.
• 임차인 4명 전원 확인. 김철준·김숙이·장태수의 실제 사업장, 사업자등록과 보증금, 점유 범위를 확인하세요. 현황조사상의 대항력 없음 표시만으로 권리조사를 종료해서는 안 됩니다.
• 호실·매각범위 대조. 119호의 집합건축물대장, 건물등기, 대지권 표시, 감정평가 도면을 대조하세요. ‘본건2,3 전부’라는 점유 표시와 실제 매각 범위가 일치하는지도 확인해야 합니다.
• 시장가격 검증. 인근 근린생활시설의 최근 실거래, 임대료, 공실 수준을 조사하고 감정가가 아닌 실질취득액과 비교하세요.
• 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 최저가 122,450,999원, 85,715,699원 시나리오가 있지만, 보증금 인수 위험이 남으면 최저가 하락만큼 총취득비용이 줄어들지 않을 수 있습니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 영업 상태, 인도 가능성, 미납 관리비 및 공용부분 부담을 확인하세요.
• 배당과 세금. 당해세, 상가임차인의 최우선변제, 우선변제 순위 및 실제 배당요구를 확인하세요. 현재 예상배당표가 최종 배당을 보장하지 않습니다.
• 최종 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것

이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 357,000,000원에서 최저매각가 174,930,000원으로 내려왔고, 등기상 말소기준권리도 명확합니다. 그러나 근린생활시설의 가격 경쟁력은 감정가 대비 할인폭만으로 결정되지 않습니다.

실제 임차인 4명이 조사됐고, 특히 최채현의 대항력·보증금·배당 관계가 미확정입니다. 선순위 대항력이 인정되어 미배당 보증금을 인수해야 한다면 낮아 보이는 낙찰가에도 불구하고 실질취득액은 크게 높아질 수 있습니다. 시장 실거래가격 또한 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

등기상 말소 구조는 단순하지만, 임차인 인수 위험과 가격 적정성은 보류. 이 사건은 유찰 횟수보다 임차권의 성립·대항요건, 보증금 규모, 실제 매각 범위를 먼저 확인하는 것이 합리적입니다. 그 확인이 끝나기 전에는 감정가의 49%라는 숫자만으로 입찰을 결정하기 어렵습니다.