창원지방법원 2026타경20131. 현동코끼리주차빌딩 1층 119호로, 감정평가상 이용상태는 제1·2종 근린생활시설입니다. 감정가는 357,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 249,900,000원입니다. 등기상 소유자는 일성디엔씨주식회사이고, 2015.09.25 설정된 경남중앙신용협동조합의 채권최고액 246,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 2026.03.09 경남중앙신용협동조합이 임의경매를 개시했고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 단순하지만, 이 물건은 점유관계가 핵심입니다. 현황조사상 최채현(상호:건어물아빠), 김철준(상호:정비나라), 김숙이(상호:에스에이치전기), 장태수(상호:와이즈게터)가 확인됩니다. 이 가운데 김철준·김숙이·장태수의 전입신고일은 모두 말소기준권리인 2015.09.25보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 정리되지만, 최채현은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
핵심지표
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20131 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 99 현동코끼리주차빌딩 1층 119호 |
| 등기 표시 | 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 99 현동코끼리주차빌딩 · 도로명 경상남도 창원시 마산합포구 현동4길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1·2종 근린생활시설 |
| 소유자 | 일성디엔씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 249,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 995,242,115원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소는 단순하다
말소기준권리는 2015.09.25 경남중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 246,000,000원이고 채무자는 일성디엔씨주식회사입니다. 이후 2026.03.09 접수된 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 등기상 별도 압류는 확인되지 않습니다.
② 임차·점유관계 — 최채현 확인이 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최채현(상호:건어물아빠) | 본건 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김철준(상호:정비나라) | 본건2,3 전부 | 2026.03.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김숙이(상호:에스에이치전기) | 본건 전부 | 2024.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장태수(상호:와이즈게터) | 본건 전부 | 2023.06.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유자로 확인된 사람은 4명입니다. 김철준은 2026.03.19, 김숙이는 2024.12.10, 장태수는 2023.06.13 전입신고로, 모두 말소기준일 2015.09.25보다 뒤입니다. 따라서 이 3명은 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 최채현은 전입신고일도, 보증금도 확인되지 않았습니다. 이 경우에는 대항력이 있다고 단정할 수도 없고, 없다고 단정할 수도 없어 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,298,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 경남중앙신용협동조합 | 246,000,000원 | 245,601,400원 |
| 근저당 미배당 | - | 398,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 249,900,000원 가정 시 집행비용 4,298,600원을 먼저 반영하고, 경남중앙신용협동조합 근저당권에 245,601,400원이 배당되어 398,600원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 249,900,000원 | 245,601,400원 | 398,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 174,930,000원 | 171,680,980원 | 74,319,020원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 122,450,999원 | 119,936,685원 | 126,063,315원 | 0원* |
근저당권 자체의 미배당은 낙찰자가 떠안는 금액으로 계산되지 않습니다. 따라서 시나리오상 매수인 인수는 모두 0원입니다. 다만 이 사건에서는 별도로 최채현의 전입신고일·보증금이 확인되지 않았기 때문에, 유찰로 최저가가 내려간다는 사실만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 특히 시세·실거래 자료가 없어 현재 최저가 249,900,000원의 시장가격 대비 위치는 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제1·2종 근린생활시설로 평가되어 있습니다. 토지는 주차 시설부지로 이용 중입니다.
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재 현동 행정복지센터 북서측에 위치하고, 주위는 상업용 부동산이 밀집된 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 4층 건물 내 1층 6개호이며, 외벽은 복합판넬 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 스테인리스 창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 감정평가상 4면으로 일방통행 도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 토지면적은 1,454.7㎡, 지목은 주차장, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·주차장·국민임대주택단지예정지구·가축사육제한구역에 해당하고 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 공시지가. 932,700원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최채현 권리관계 확인. 전입신고일·보증금이 모두 미상이므로 매각물건명세서와 점유관계 자료에서 대항력 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 나머지 점유자 확인. 김철준·김숙이·장태수는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없지만, 실제 인도·명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표의 0원 인수 해석. 배당 산식상 인수 0원과 점유자 권리의 최종 확정은 다른 문제입니다. 미상 점유자의 보증금·전입일 확인 전에는 0원을 절대값으로 보지 않는 것이 안전합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 357,000,000원이나 최저가 249,900,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 용도·환금성. 감정 이용상태가 제1·2종 근린생활시설이고 주위도 상업용 부동산 밀집지역이므로 주거용 물건과 다른 임대수요·공실·환금성 점검이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·점유 및 임대관계 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유는 아직 닫히지 않았다”
이 사건은 등기만 놓고 보면 2015.09.25 경남중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정이 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차에서 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현황조사상 점유자가 4명이고, 그중 최채현은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 나머지 3명은 말소기준권리 이후 전입이어서 대항력이 없지만, 최채현 한 명의 미확정 정보만으로도 권리분석의 결론은 달라질 수 있습니다. 시세 자료도 없어 현재 최저가의 가격 경쟁력을 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 등기상 말소 구조는 양호, 그러나 미상 점유자 확인 전에는 보수적으로 접근입니다.
* 매수인 인수 0원은 현재 배당 시뮬레이션 기준입니다. 최채현의 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 실제 대항력 및 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.
