창원지방법원 2026타경20131. 창원시 마산합포구 우산동 소재 현동코끼리주차빌딩 1층 115호를 대상으로 하는 경매입니다. 토지의 지목은 주차장이고 감정평가상 건물 이용상태는 제1·2종 근린생활시설입니다. 일반적인 주거용 아파트가 아닌 만큼 임차관계, 영업점유, 명도 및 향후 매수자 수요를 별도로 고려해야 합니다.

등기 흐름은 단순한 편입니다. 소유자인 일성디엔씨주식회사가 2015년 소유권보존등기를 마쳤고, 경남중앙신용협동조합이 근저당권을 설정한 뒤 2026년 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기상 선순위 근저당권의 말소 자체보다 중요한 것은 해당 부동산을 누가, 어떤 계약으로 점유하고 있으며 어떤 금액을 돌려받을 권리가 있는가입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 검토

말소기준권리는 2015.09.25 설정된 경남중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 229,000,000원이고, 이 근저당권 자체와 이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

가압류나 압류는 등기 분석상 확인되지 않습니다. 그러나 등기상 소멸권리가 단순하다는 사실과 임차인의 보증금을 매수인이 떠안지 않는다는 판단은 별개입니다. 현황조사 등에는 점유관계자 4명이 등장하고, 특히 최채현의 전입신고일과 보증금은 확인되지 않았습니다.

② 임차인 분석 — 실제 4명, 핵심은 미상 보증금

현황조사와 매각물건명세서에서 확인된 실제 임차인·점유자는 4명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 확인되지 않습니다. 다음 표의 대항력 판정은 확인된 신고일 및 말소기준일을 기준으로 한 것이며, 보증금 회수권과 실제 명도 여부까지 확정한 의미는 아닙니다.

대항력은 확인된 전입신고일과 2015.09.25 말소기준일의 선후관계에 따른 판정입니다. 근린생활시설 점유의 경우 실제 사업자등록, 인도, 점유의 계속성 등 법적 요건도 별도로 확인해야 합니다. 우선변제는 확정일자·배당요구 등 관련 사실의 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 대비 51% 하락, 시세 할인은 미확인

현재 최저매각가는 304,780,000원으로 감정가 622,000,000원의 49%입니다. 감정가와 비교하면 317,220,000원 낮습니다. 수치만 보면 하락 폭이 크지만, 감정가 대비 할인율이 곧 실거래 시세 대비 할인율은 아닙니다.

특히 이 물건은 일반 주거용 부동산이 아닌 근린생활시설·주차시설 관련 집합건물입니다. 실제 수익성, 개별 호실의 이용 가능성, 점유관계와 환금성을 함께 고려해야 하므로 단순히 감정가가 높은 물건이라는 이유만으로 현재 최저가를 적정 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

* 회차별 계산상 인수액은 확인되지 않은 임차보증금 부담을 반영하지 않은 값입니다. 실제 인수액이 0원이라는 법률적 확정판단이 아닙니다. 추가 유찰 시 가격은 조건부 시나리오입니다.

④ 예상배당표 (매각가 304,780,000원 가정)

현재 가격에 매각된다고 가정할 때 집행비용 5,066,920원, 근저당권 배당 229,000,000원을 반영하면 소유자에게 돌아갈 것으로 계산되는 잔액은 70,713,080원입니다.

다만 신청채권자의 경매 청구금액은 995,242,115원으로, 위 시뮬레이션에 적용된 근저당권 채권최고액 229,000,000원보다 큽니다. 따라서 근저당권에 대한 계산상 전액 배당과 신청채권자의 전체 청구액 만족은 동일한 의미가 아닙니다. 실제 채권범위 및 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제·우선배당 가능액 등은 반영되지 않았습니다. 임차인의 미상 보증금도 배당표에 포함되지 않았으므로 소유자 잔액은 확정금액이 아닙니다.

⑤ 추가 유찰 시 배당·인수 시나리오

추가 유찰 시 매각가격이 낮아지면서 근저당 채권자의 미배당 금액은 증가합니다. 그러나 말소기준 근저당권의 배당 부족분이 일반적으로 매수인에게 그대로 이전되는 것은 아닙니다. 이 사건에서 별도로 남는 핵심 인수 위험은 대항력 미상 임차인의 보증금입니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 마산합포구 현동 행정복지센터 북서측에 위치하며, 주변에는 상업용 부동산이 밀집해 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 일반철골구조 판넬지붕의 4층 건물로 외벽은 복합판넬, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 스테인리스 창호로 기재돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 사다리형 평지이며 주차시설부지로 이용 중입니다. 토지 전체 면적은 1,454.7㎡, 공시지가 기준은 932,700원/㎡입니다.
• 도로. 감정평가상 4면으로 일방통행 도로와 접하며, 토지 관련 현황에는 소로한면 도로접면도 기재되어 있어 세부 접도관계의 확인이 필요합니다.
• 토지이용 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 주차장, 국민임대주택단지예정지구, 가축사육제한구역에 해당하고 중로3류(폭 12m~15m)와 접합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 근린생활시설과 주차시설 성격을 가진 집합건물로, 일반적인 주거용 아파트와 매수자 수요가 다릅니다. 실제 임대수익, 이용 제한, 공실 가능성, 개별 호실의 거래사례를 확인하지 않은 상태에서는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최채현의 대항력부터 확인. '건어물아빠'의 사업자등록 관련 일자, 최초 점유 시점, 보증금, 계약기간, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 4명의 계약관계 확인. 김철준·김숙이·장태수의 계약서, 보증금, 영업점유 및 사업자등록 관련 사실을 확인해야 합니다.
• 점유 범위 확인. '본건 전부' 및 '본건2,3 전부'라는 표기가 함께 존재하므로, 실제 115호와 각 점유 부분의 관계를 확인해야 합니다.
• 배당표 재검토. 채권최고액 229,000,000원과 신청채권자의 청구금액 995,242,115원 사이의 차이, 당해세 및 임차인 우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
• 실질취득액 계산. 낙찰가 외에 인수 가능한 미배당 보증금, 명도비용, 체납 관리비 중 승계될 수 있는 항목, 취득 관련 비용을 반영해야 합니다.
• 대지권·용도 확인. 집합건물 115호의 전유부분과 대지권, 근린생활시설 사용 가능 범위 및 주차시설 운영 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 시세·수익성 검증. 유사 근린생활시설의 최근 실거래, 실제 임대료, 공실 가능성 및 재매각 수요를 점검해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “반값 경매가 아니라 권리 확인이 먼저인 물건”

이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 622,000,000원에서 최저가 304,780,000원으로 떨어진 49%라는 비율입니다. 그러나 투자 판단에서 더 중요한 숫자는 아직 확인되지 않은 임차보증금입니다.

등기상 경남중앙신용협동조합 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 부분만 놓고 보면 권리 흐름은 복잡하지 않습니다. 하지만 실제 임차인·점유자가 4명이고, 최채현의 대항력과 보증금이 미상이라는 점은 반드시 해결해야 할 위험입니다.

여기에 근린생활시설·주차시설 성격의 물건이라는 특수성과 2회 유찰 이력이 겹칩니다. 감정가 대비 큰 할인율은 확인되지만, 최근 실거래에 대한 검증 없이 현재 최저가를 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 향후 낙찰가가 내려가더라도 인수 보증금이 존재한다면 실질취득 부담이 예상보다 커질 수 있습니다.

최종 판단은 보수적 관망입니다. 최채현을 비롯한 점유자들의 임차권과 미배당 보증금, 115호의 실제 이용 범위 및 비교 가능한 시세가 확인되기 전에는 단순한 감정가 할인율만으로 입찰하기 어렵습니다. 말소되는 근저당권보다, 아직 확정되지 않은 점유·보증금 위험이 이 물건의 핵심입니다.