창원지방법원 2026타경20131. 현동코끼리주차빌딩 1층 115호로, 사건상 용도는 대지, 감정 이용상태는 제1,2종 근린생활시설입니다. 일반철골구조 판넬지붕 4층 건물 내 1층 6개호 중 하나이며, 소유자는 일성디엔씨주식회사입니다. 등기상 가장 먼저 봐야 할 권리는 2015.09.25 설정된 경남중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 229,000,000원이고, 이 권리가 말소기준이 됩니다.
현재 최저매각가는 435,400,000원으로 감정가 622,000,000원의 70% 회차입니다. 하지만 이 사건에는 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 할인폭만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 임차관계입니다. 네 명 중 세 명은 말소기준권리보다 늦은 전입으로 대항력이 없지만, 최채현은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20131 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 99 현동코끼리주차빌딩 1층 115호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1,2종 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 4층 건물 내 1층 6개호 |
| 소유자 | 일성디엔씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 622,000,000원 / 435,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경남중앙신용협동조합 / 995,242,115원 |
| 말소기준권리 | 2015.09.25 근저당권 · 경남중앙신용협동조합 · 채권최고액 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 임차관계가 핵심
등기상 권리관계는 단순합니다. 2015.09.23 소유권보존 후 2015.09.25 경남중앙신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 2026.03.09 같은 금융기관의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당이 말소기준권리이며 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 4명 중 1명은 대항력 판정 불가
| 임차인 | 점유부분 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최채현(상호:건어물아빠) | 본건 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김철준(상호:정비나라) | 본건2,3 전부 | 2026.03.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김숙이(상호:에스에이치전기) | 본건 전부 | 2024.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장태수(상호:와이즈게터) | 본건 전부 | 2023.06.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김철준·김숙이·장태수의 전입신고일은 모두 2015.09.25 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 최채현은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인은 “대항력 있음”이 아니라 “대항력 가능·미상”으로 판단해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 역시 판정할 수 없습니다.
③ 가격 — 70% 회차지만 시세 판단은 보류
감정가는 622,000,000원, 현재 최저매각가는 435,400,000원입니다. 1회 유찰 후 감정가의 70%까지 내려온 회차입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 304,780,000원(49%), 3회 유찰 시는 213,346,000원(34%)으로 제시돼 있습니다.
그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 현재 435,400,000원이 시장가격 대비 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 특히 미상 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가 자체도 확정되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 435,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,754,000원 |
| 1. 근저당 · 경남중앙신용협동조합 | 229,000,000원 | 229,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 199,646,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 229,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 199,646,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액 0원 역시 미상 임차관계 확인 전에는 확정값으로 볼 수 없습니다.
현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 근저당 채권 229,000,000원이 전액 배당됩니다. 3회 유찰 시 매각가 213,346,000원에서는 경남중앙신용협동조합 예상배당이 209,559,156원으로 줄고, 19,440,844원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당은 근저당 채권자의 손실 계산이며, 곧바로 매수인 인수를 의미하지는 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재 현동 행정복지센터 북서측에 위치하며, 주위는 상업용 부동산이 밀집된 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 제1,2종 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 4층 건물 내 1층 6개호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·주차설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 주차 시설부지로 이용 중이며 토지면적은 1,454.7㎡, 지목은 주차장입니다.
- 도로. 감정요항표상 4면으로 일방통행 도로와 접합니다.
- 계획. 일반상업지역·지구단위계획구역·주차장·국민임대주택단지예정지구에 포함되고 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 공시지가. 932,700원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최채현 임차관계 확인. 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 대항력 가능 여부와 실제 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
- 보증금 확인. 김철준·김숙이·장태수 역시 보증금이 미상입니다. 이 세 명은 대항력은 없지만 우선변제 관계는 확인이 필요합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 70%만 보고 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 상업시설 현장 확인. 실제 점유범위와 각 상호의 사용상태, 인도 가능 여부를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70%보다 미상 임차인이 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 어렵지 않습니다. 2015.09.25 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸합니다. 현재 최저가도 감정가 622,000,000원에서 435,400,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격보다 먼저 풀어야 할 문제가 임차인입니다.
네 명 중 김철준·김숙이·장태수는 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 최채현은 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 현재의 매수인 인수 0원 계산은 어디까지나 확인 전 가정입니다. 실거래 시세 자료도 없어 435,400,000원이 시장가격 대비 싼지 판단할 근거가 없습니다. 이 물건의 순서는 명확합니다. 임차관계 확정 → 실제 인수액 확정 → 그다음 가격 판단입니다.
